開(kāi)年以來(lái)，大行個(gè)人住房抵押貸款支持證券(RMBS)發(fā)行井噴，其中最大一單發(fā)行規(guī)模超過(guò)200億元。由于央行、銀保監(jiān)會(huì)此前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，在最嚴(yán)“限貸令”下，RMBS會(huì)產(chǎn)生什么的變化，對(duì)此，東方金誠(chéng)在RMBS的回顧與展望中認(rèn)為：


RMBS占商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額的比例仍然較低，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)背景下，預(yù)計(jì)2021年商業(yè)銀行發(fā)行RMBS實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力上升，發(fā)行規(guī)模同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；


近年來(lái)我國(guó)居民杠桿率持續(xù)攀升，新冠肺炎疫情影響下預(yù)計(jì)2021年居民就業(yè)形勢(shì)和可支配收入增長(zhǎng)前景不容樂(lè)觀，個(gè)人房貸債務(wù)壓力增大，RMBS資產(chǎn)池違約率上升速度有所加快；


預(yù)計(jì)2021年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍偏緊，不同區(qū)域房?jī)r(jià)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，部分二三線城市RMBS資產(chǎn)抵押物保障程度有所減弱；


受居民可支配收入增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策偏緊等因素影響，預(yù)計(jì)2021年全年RMBS資產(chǎn)池早償率有所回落。


具體內(nèi)容如下


2020年我國(guó)RMBS信用風(fēng)險(xiǎn)回顧


2020年，RMBS發(fā)行規(guī)模同比下降，但仍為銀行間信貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)中第一大類(lèi)品種。期間，RMBS產(chǎn)品發(fā)行55單，發(fā)行規(guī)模合計(jì)4243.86億元，發(fā)行規(guī)模占銀行間信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品比例為51.56％，發(fā)起機(jī)構(gòu)以國(guó)有商業(yè)銀行和股份制商業(yè)銀行為主（發(fā)行規(guī)模占比91.14％），首次發(fā)行RMBS的機(jī)構(gòu)有鄭州銀行、東莞銀行、成都銀行、常熟農(nóng)商行和青島銀行，發(fā)起機(jī)構(gòu)進(jìn)一步多元化。


信用風(fēng)險(xiǎn)方面，得益于基礎(chǔ)資產(chǎn)分散度較高和產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)合理，RMBS未出現(xiàn)違約等風(fēng)險(xiǎn)事件，但居民房貸償付壓力上升、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分化對(duì)RMBS產(chǎn)品信用質(zhì)量構(gòu)成不利因素，資產(chǎn)池違約率上升速度有所加快。


受益于個(gè)人住房貸款充分的抵押擔(dān)保特征，RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)違約率保持較低水平


國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款（下稱(chēng)“個(gè)人房貸”）信用質(zhì)量整體很高，在不同類(lèi)型的零售類(lèi)貸款里其不良率穩(wěn)定在最低水平。2020年，商業(yè)銀行個(gè)人房貸的不良率較年初小幅上升，仍保持低位水平。東方金誠(chéng)選取16家上市銀行作為研究樣本，數(shù)據(jù)顯示樣本的個(gè)人房貸不良率跳升在-0.06pct至0.17pct的區(qū)間（中位數(shù)0.03pct），2020年6月末均不超過(guò)0.5％。


從RMBS靜態(tài)樣本池看，截至2020年10月末，RMBS資產(chǎn)池累計(jì)違約率[1]絕大多數(shù)未超過(guò)1％，仍遠(yuǎn)低于RMBS次級(jí)檔占比。2020年新發(fā)行RMBS資產(chǎn)池加權(quán)平均賬齡4.66年，較2019年提高0.47年；加權(quán)平均初始貸款價(jià)值比（LTV）[2]49.31％，較2019年提高1.65個(gè)百分點(diǎn)，仍低于我國(guó)個(gè)人房貸市場(chǎng)約60％的平均水平，借款人違約成本較高。整體來(lái)看，RMBS資產(chǎn)池信用質(zhì)量較整體個(gè)人房貸更優(yōu)質(zhì)。


從RMBS資產(chǎn)池累計(jì)違約率的變化趨勢(shì)看，17年以來(lái)發(fā)行的RMBS產(chǎn)品整體較之前發(fā)行產(chǎn)品累計(jì)違約率增速整體有所上升。2020年全年，RMBS產(chǎn)品累計(jì)違約率增幅較往年僅有小幅增加，表明短期內(nèi)新冠肺炎疫情對(duì)RMBS產(chǎn)品信用風(fēng)險(xiǎn)的沖擊有限。


我國(guó)居民杠桿率持續(xù)攀升，疫情對(duì)我國(guó)居民就業(yè)形勢(shì)造成較大壓力，居民現(xiàn)金流有所惡化，個(gè)人房貸償債壓力整體增大


2020年受疫情影響我國(guó)貨幣政策整體寬松，居民杠桿率繼續(xù)攀升。根據(jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室發(fā)布的《2020年度中國(guó)杠桿率報(bào)告》，截至2020年末，我國(guó)居民杠桿率為62.2％，較年初上升6.1個(gè)百分點(diǎn)。作為我國(guó)住戶(hù)部門(mén)債務(wù)主要構(gòu)成部分，截至2020年末我國(guó)個(gè)人房貸余額同比增長(zhǎng)14.50％，大幅高于同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速（3.50％）。


從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，居民債務(wù)壓力分化較大。根據(jù)央行發(fā)布的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》數(shù)據(jù)，有負(fù)債家庭的債務(wù)收入比均值為1.6倍，少數(shù)家庭債務(wù)收入比超過(guò)10倍；有負(fù)債家庭中，12.8％的家庭償債收入比超過(guò)四成，4.5％的家庭月償債收入比超過(guò)六成。低收入家庭、中青年群體以及剛需型房貸家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。


另一方面，新冠肺炎疫情對(duì)我國(guó)居民就業(yè)形勢(shì)造成較大壓力，短期內(nèi)失業(yè)率上升較明顯，居民現(xiàn)金流有所惡化，房貸償債壓力整體增大。


受益于近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，RMBS資產(chǎn)池獲得抵押物保障程度較高，但需關(guān)注部分二三線城市房?jī)r(jià)回調(diào)對(duì)違約貸款回收的不利影響


2020年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍堅(jiān)持房住不炒、因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。


從土地供應(yīng)看，一線城市2020年上半年土地供應(yīng)力度明顯較大，下半年開(kāi)始回落；二、三線城市2020全年土地供應(yīng)力度基本與2019年持平。


從房?jī)r(jià)水平看，2020年一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)提升很快；二、三線城市受人才引進(jìn)政策及人口逆向流動(dòng)影響，潛在需求上升，住宅價(jià)格指數(shù)階段性上漲，但增速逐步回落。


對(duì)于RMBS靜態(tài)樣本池來(lái)說(shuō)，RMBS資產(chǎn)池賬齡較長(zhǎng)，抵押物價(jià)值普遍受益于2015年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，RMBS資產(chǎn)池獲得抵押物保障程度較高。但也需關(guān)注到，此前房?jī)r(jià)上漲較快，但產(chǎn)業(yè)支撐較弱、人口增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)的部分二線和三線城市的房?jī)r(jià)水平自2019年起已有所回調(diào)，對(duì)違約貸款回收產(chǎn)生一定不利影響。


受居民可支配收入波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易因素影響，2020年RMBS資產(chǎn)池全年早償率呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)


2020年一季度，受疫情因素影響，RMBS資產(chǎn)池早償率較往年同期大幅下降。2020年二季度開(kāi)始，RMBS資產(chǎn)池早償率有所回升，1-10月平均年化早償率較2019年上升1.25個(gè)百分點(diǎn)。


我國(guó)房貸的早償包括部分早償和全部早償，其中部分早償與借款人收入波動(dòng)等因素相關(guān)性強(qiáng)，全部早償與房產(chǎn)置換因素相關(guān)性強(qiáng)，全部早償是影響RMBS早償率的主要因素。疫情背景下，居民可支配收入減少，房地產(chǎn)成交下滑等因素導(dǎo)致2020年一季度房貸資產(chǎn)的早償率下滑較明顯。進(jìn)入二季度，隨著國(guó)內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)，同時(shí)因疫情延遲的房地產(chǎn)置換需求得以釋放，早償率逐步抬高到歷史較高水平。


受益于寬松的貨幣政策，2020年RMBS超額利差有所上升


RMBS超額利差[3]受到資產(chǎn)池加權(quán)平均貸款利率與證券票面利率的雙重影響。


2020年發(fā)行的RMBS資產(chǎn)池加權(quán)平均利率為4.74％，同比變化不大。另一方面，受益于寬松的貨幣政策，RMBS發(fā)行利率平均值為3.37％，較2019年下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。綜合來(lái)看，RMBS產(chǎn)品超額利差為1.37％，較2019年上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。


2021年展望


RMBS占個(gè)人房貸余額的比例仍然較低，疊加商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款新政策的出臺(tái)，預(yù)計(jì)2021年RMBS發(fā)行規(guī)模同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)


截至2020年末，我國(guó)RMBS存量為11827.78億元，占個(gè)人房貸余額的比例約3％，相比美國(guó)市場(chǎng)約60％的水平仍有較大發(fā)展空間。


2020年末，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)公布了《銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度》，明確規(guī)定了各類(lèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，同時(shí)賦予銀行一定的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期。預(yù)計(jì)過(guò)渡期內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)行RMBS實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力上升。


預(yù)計(jì)2021年居民房貸償付壓力仍然有所上升，短賬齡資產(chǎn)池違約率上升速度有所加快


本次疫情尚未結(jié)束，臨近冬季國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)確診病例，而海外疫情仍處于高發(fā)期，外需受到抑制，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升勢(shì)頭仍受到較大影響，預(yù)計(jì)對(duì)就業(yè)形勢(shì)和居民可支配收入的增長(zhǎng)形成較大壓力。受此影響，預(yù)計(jì)2021年RMBS借款人房貸償付壓力仍存，需持續(xù)關(guān)注短賬齡資產(chǎn)池逾期狀態(tài)遷移情況。


預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍然持續(xù)，區(qū)域房?jī)r(jià)延續(xù)分化態(tài)勢(shì)，部分二三線城市房產(chǎn)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)產(chǎn)品信用質(zhì)量構(gòu)成不利影響


預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍延續(xù)，地方政府將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的變化持續(xù)落實(shí)差異化住房信貸政策，各區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)分化。其中，一線和熱點(diǎn)二線城市人口將總體保持凈流入，同時(shí)政府堅(jiān)持樓市調(diào)控政策方向不動(dòng)搖，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)平穩(wěn)；但部分二、三線城市房?jī)r(jià)受到土地供應(yīng)規(guī)模較大、人口及資源向外遷移、居民現(xiàn)金流惡化導(dǎo)致的購(gòu)房需求下滑等因素影響面臨下行壓力，房產(chǎn)抵押保障程度有所減弱。


2021年在房地產(chǎn)調(diào)控政策等因素影響下，預(yù)計(jì)RMBS資產(chǎn)池早償率有所回落


一方面，“房住不炒”是中央層面重大會(huì)議談及房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。2021年初，以上海、深圳、杭州為代表的熱點(diǎn)城市出臺(tái)加強(qiáng)購(gòu)房人資格審查政策，預(yù)計(jì)持續(xù)高壓的房地產(chǎn)調(diào)控政策將同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為以及居民剛性置換需求構(gòu)成抑制。另一方面，居民對(duì)未來(lái)可支配收入預(yù)期的下調(diào)也會(huì)一定程度降低RMBS資產(chǎn)池的早償?？傮w地看，2021年，RMBS資產(chǎn)池早償率將有所回落。


注：[1]累計(jì)違約率的計(jì)算未考慮產(chǎn)品存續(xù)期間資產(chǎn)的回收、核銷(xiāo)等因素


[2]貸款價(jià)值比=貸款未償本金余額/貸款發(fā)放時(shí)抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值


[3]超額利差=基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)平均貸款利率-證券加權(quán)平均票面利率（含次級(jí)證券期間收益率）