對于資金短缺的個人或企業(yè)來說，尤其是當面臨大量資金時，北京住房抵押貸款成為解決他們問題的主要途徑。辦理住房抵押貸款，必須將房屋作為抵押物。如果借款人沒有房產(chǎn)或處于抵押狀態(tài)，該怎么辦？他/她應該如何用別人的房產(chǎn)證去銀行辦理住房抵押貸款？讓我們和邊肖一起去了解一下吧。一、可以用別人的房產(chǎn)證抵押貸款：
貸款人應具備的條件：
首先，具有完全民事行為能力的自然人在貸款到期日的實際年齡一般不超過65周歲；
其次，有北京市常住戶口，有固定住所；有正當職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；
第三，愿意并能夠提供貸款人認可的房地產(chǎn)抵押；
第四，該房產(chǎn)共有人認可其貸款、擔保行為，愿意承擔相關(guān)法律責任。辦理貸款的流程：
1.辦理現(xiàn)房按揭貸款：首先借款人需要找一家評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，取得評估機構(gòu)出具的《房產(chǎn)評估報告》。其次，夫妻雙方到場提交上述資料，簽訂房產(chǎn)抵押合同。第三，借款人與銀行簽訂借款合同。第四，銀行審批后發(fā)放貸款。最后借款人分期或一次性還款并注銷房產(chǎn)抵押拿到房產(chǎn)證。
2.按揭：借款人持預售合同、房屋預付款收據(jù)原件及復印件、夫妻結(jié)婚證原件及復印件在銀行簽訂購房貸款合同。銀行審核通過后，發(fā)放貸款，房產(chǎn)證交給銀行。還款后，借款人去銀行注銷貸款，取回房產(chǎn)證。二、如何買賣已做抵押房屋
(1)提前還款和解除抵押。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，原業(yè)主一次性提前償還欠銀行的全部貸款余額，然后銀行解除抵押權(quán)，房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記。這樣原業(yè)主就取得了房屋的完全產(chǎn)權(quán)，然后，雙方就可以按照一般的二手房買賣流程完成交易了。
這種方式的好處是，在房東獲得完全產(chǎn)權(quán)之前，買家沒有支付房款，所以買家的資金安全性高；缺點是房東籌錢完全還貸不是最經(jīng)濟的方案，需要房東有很強的資金實力或融資能力，沒有充分利用買家首付參與還款。
(2)再抵押。
房地產(chǎn)買賣合同簽訂后，雙方共同向原房主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
這種方式的好處是不需要籌集資金提前還貸，沒有融資的壓力。而是將房東原有的還款義務轉(zhuǎn)移給買方，通過變更抵押登記，將抵押人由房東變更為買方；缺點是再融資手續(xù)復雜，并不是所有銀行都有這項業(yè)務。如果買方需要向另一家銀行申請貸款，就會出現(xiàn)同業(yè)轉(zhuǎn)貸的問題，操作起來更加復雜。
(3)買房為原房主提前還貸。
雙方簽訂房產(chǎn)買賣合同后，買方用首付款幫助房東償還貸款余額。
這種方式的好處是充分利用了資金的流動價值，盤活了買家的首付，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點是買家首付有一定風險。如果原業(yè)主利用購房者的資金幫助其還貸，進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將房屋轉(zhuǎn)賣給他人而逃之夭夭，那么購房者既不能取得房屋的產(chǎn)權(quán)，也使首付血本無歸。這時候只能通過其他法律途徑追討，非常被動。