李文江 李文江
微釋《民法典》新規(guī)則（160）
典型案例
葛先生從法院拍賣中競買到一個門市房，而該門市房已經(jīng)被原房主租賃給奚女士，租期還剩有五年。葛先生以房主身份要求奚女士騰退門市房。奚女士拒不騰退，奚女士是否能獲得法律支持？
法律條文
第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
法律由來
1. 《民法典》刪除了“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”的內(nèi)容。
2. 《民法典》增加“并轉移占有”的內(nèi)容。
法律釋義
1、抵押不破租賃
已經(jīng)出租并轉移占有的租賃物，不論動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，均仍可以對外抵押，且原租賃關系不受影響。
2、抵押權與租賃權的沖突
當?shù)盅簷嗳藶閷崿F(xiàn)抵押權而拍賣抵押物時，就關系到承租人能否繼續(xù)租賃的問題，導致抵押權與租賃權的沖突。根據(jù)《民法典》本條規(guī)定，租賃關系不受影響，但前提條件是抵押前已經(jīng)租賃，并轉移占有。
3、為何增加“占有”
因為占有作為一種物權公示方式能夠將租賃關系予以公示，從而使抵押權人知悉租賃關系的存在。這也涉及法律實務中判斷租賃合同是否真實并實際履行的問題。
4、抵押后租賃
《民法典》雖然刪除了“抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權”的內(nèi)容。但這一結論仍然是正確的。不動產(chǎn)抵押權自登記時設立，動產(chǎn)抵押權登記后可以對抗善意第三人。抵押權是物權，租賃權是基于租賃合同的債權。因而，“租賃關系不得對抗已登記的抵押權”。
司法解釋
2020年12月29日頒布的《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2020）》規(guī)定：“第十四條 租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！?/p>
這是對“抵押不破租賃”規(guī)則作了進一步的規(guī)范。
案例解析
上述案例中，奚女士已經(jīng)租賃并占有使用門市房，完全可以依據(jù)上述法律以及司法解釋的規(guī)定主張租賃關系不受影響！