3月28日晚，萬科發(fā)布2023年度報告，報告期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元。同時，萬科“以現(xiàn)金流為核心”，堅守安全底線，實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正。

展望未來，萬科表示，房地產市場潛在需求依然廣闊，公司有信心能夠消化歷史包袱。2024年仍將以確保安全底線，開發(fā)業(yè)務堅持跑贏大勢，經營層面現(xiàn)金流為正為重點工作。未來兩年，萬科計劃削減付息債務1000億元。

堅守安全經營底線

在行業(yè)深度調整下，萬科堅持“以現(xiàn)金流為核心”，確保經營安全底線，實現(xiàn)經營性現(xiàn)金流連續(xù)15年為正。財報顯示，截至報告期末，萬科在手貨幣資金998.1億元，高于一年內到期的有息負債總額624.2億元。公司保持融資資源持續(xù)投放，全年新獲融資897億元，其中境內新獲融資766億元，新獲融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

在業(yè)務層面，2023年萬科開發(fā)業(yè)務銷售金額3761.2億元，位居行業(yè)第二，保質交付28.9萬個單位。同時，記者了解到，萬科的樓盤去化率表現(xiàn)也持續(xù)提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。同時，2023年公司新獲取項目43個，已有33個在年內實現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達88%。

此外，萬科經營服務業(yè)務也保持增長，實現(xiàn)全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。經營效益也得到提升，其中，長租公寓業(yè)務首次實現(xiàn)成本法下的報表盈利。目前，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%。物業(yè)服務萬物云凈利潤增長高于收入增長。

公募REITs試點持續(xù)深入的背景下，萬科持有類業(yè)務取得突破，通過發(fā)行REITs等方式實現(xiàn)商業(yè)模式閉環(huán)，并有望成為業(yè)內唯一發(fā)行三類經營性REITs的企業(yè)。截至目前，印力商業(yè)REIT已開始發(fā)售，萬緯倉儲物流REIT已獲中國證監(jiān)會受理，保障性租賃住房REIT正在開展申報工作。此外，萬科也在持續(xù)構建Pre-REITs基金，和建萬租賃基金的項目合作也在順利推進中。

值得注意的是，在財報中，萬科提及自去年四季度以來獲得了深圳市國資大力支持，以及金融機構等合作伙伴的共同幫助，并稱對此“感恩在心”。2024年3月，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

2024年四項重點工作

展望2024年，萬科認為房地產市場潛在需求依然廣闊。萬科表示，隨著因城施策支持不斷加強，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時間的加倍努力，公司有信心能夠消化歷史包袱，提升經營性不動產交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發(fā)展。

具體來看，公司在2024年將重點圍繞以下方面開展工作：

第一，確保安全底線，開發(fā)業(yè)務堅持跑贏大勢，經營層面現(xiàn)金流為正。加強大宗交易和股權交易工作，回款300億元以上，增厚安全墊。

第二，堅定降杠桿，推動融資模式轉型，未來兩年削減付息債務1000億元。積極利用經營性物業(yè)貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協(xié)調機制，推動融資模式轉型。

第三，做“好產品、好服務”，持續(xù)贏得客戶口碑，保障項目高品質交付。

第四，精簡高效、節(jié)衣縮食，推進組織精簡高效，保持骨干員工穩(wěn)定，支持業(yè)務發(fā)展。節(jié)衣縮食，壓降管理費用。

而在2024年剛剛過去的一季度，萬科四項工作中部分計劃已見端倪。

在大宗資產交易方面，2024年2月，萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權益轉讓給領展，交易對價為23.84億。萬科方面介紹，從2008年獲取地塊，歷經開發(fā)建設、經營管理直至退出，上海七寶萬科廣場項目實現(xiàn)股東IRR15.7%。

在組織調整方面，2024年以來，萬科先后完成對南方區(qū)域和上海區(qū)域城市公司的組織設置，進一步促進城市間資源的高效配置整合和人才的靈活調配。

在全面融入城市房地產融資協(xié)調機制方面，萬科目前已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協(xié)調機制白名單項目42個，后續(xù)將按各個城市細則要求積極申報。同時，公司正積極和銀行進行洽談，加快經營性融資資源的釋放。