你好，很高興參與本次回答。如果是商業(yè)貸款，貸40萬，分二十年還，有兩個大方面：
一是走商業(yè)貸款，按最新利率5.9%計算分為有兩種情況：
1、等額本息計算，利息282247.03元；
2、等額本金計算，利息236983.33元；
二是走公積金貸款，按利率4%計算分為兩種情況：
1、等額本息計算，利息181741.12元；
2、等額本金計算，利息160666.67元。
如果借款人想要申請40萬元的房貸金額，還款期限為20萬元，按照5.40%的房貸利率來計算。
按照等額本息還款法：貸款總額為40萬元，還款月份為240個月，每月的月供為2729元，一共需要支付利息254961元。本息合計為652961元。
按照等額本金還款法：貸款總額為40萬元，還款月份為240個月，首月還款為3466.66元，之后每月逐漸減少7.5元的還款。借款人一共需要支付利息為216900元，本息合計616900元。
從利息計算上來看，等額本金的利息會比等額本息少一些，不過主流的還款方式還是等額本息。因為這種還款方式比較適合有安穩(wěn)收入的貸款申請人，組織出入比較便利；它的缺陷在于所還利息額比較多，利息不會隨本金的削減而削減，還款總利息較高。
每一種還款方法都有其特色，購房者假如不知道該怎么選擇，能夠先了解每一種還款方法的特色之后，在結(jié)合自己的狀況來選擇。畢竟貸款利率能夠被很多因素影響，借款人計算貸款利息的時候，還是需要參考自己的實際情況。
四十萬元，二十年的利息一共是28.11萬元。
固定利率的計算方式較為簡單，公式是基礎(chǔ)利率4.9%+上浮，而每個城市上浮的比例都是不同的，此外，首套房和二套房上浮的比例也是不一樣的，比如上海首套房上浮15%，二套房上浮20%；無錫首套房上浮20%，二套房上浮25%等等。
也就是說如果上浮15%，那么4.9%x1.15=5.635%，如果上浮20%，那么就是4.9x1.2=5.88%。
如果房貸利率是5.88%，貸款四十萬元，二十年的利息一共是28.11萬元，每個月的月供是2838元，算算還是比較多的。
根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率五年以上商業(yè)貸款的年利率為4.90%；五年以上公積金貸款的年利率為3.25%，計算可得40萬房貸20年利息具體如下：
一、商業(yè)貸款
1、等額本息還款法40萬房貸20年的利息為228266.29元。
2、等額本金還款法40萬房貸20年的利息為196816.67元。
二、公積金貸款
1、等額本息還款法40萬房貸20年的利息為144507.93元。
2、等額本金還款法40萬房貸20年的利息為130541.67元。
利息是指資金所有者由于借出資金而取得的報酬，它來自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營運(yùn)職能而形成的利潤的一部分。利息是資金時間價值的表現(xiàn)形式之一，從其形式上看，是貨幣所有者因為發(fā)出貨幣資金而從借款者手中獲得的報酬。