因?yàn)橐种瀑彿康男枨?，利率作為影響購房成本的重要因素一直是樓市調(diào)控的常用工具，鼓勵(lì)買房的時(shí)候利率就會下調(diào)，以此降低購房者的資金成本，吸引購房者進(jìn)入樓市；而當(dāng)樓市過熱的時(shí)候就需要上調(diào)利率，增加購房者的資金成本，以此來抑制購房的需求。下面筆者從利率的分類，利率的歷史發(fā)展情況等方面來闡述：
1、利率的分類我們每一個(gè)購房的人都需要知道兩個(gè)利率，一個(gè)是基準(zhǔn)利率，一個(gè)是實(shí)際的房貸利率；兩者的關(guān)系是：實(shí)際的房貸利率=基準(zhǔn)利率*（1±浮動比例）；公式中的基準(zhǔn)利率是由央行統(tǒng)一規(guī)定的5年以及5年以上貸款期限的利率，適用于所有的地區(qū)的各個(gè)商業(yè)銀行面對各個(gè)行業(yè)的貸款，而房貸基本都是5年以上的，所以也遵循這個(gè)利率。目前的基準(zhǔn)利率是4.9%，是2015年調(diào)整的結(jié)果，至今已經(jīng)將近4年時(shí)間了。
有了基準(zhǔn)利率，銀行在對購房者發(fā)放房貸的時(shí)候就會在此基礎(chǔ)上進(jìn)行一定比例的浮動，而浮動的大小和方向取決于當(dāng)時(shí)樓市調(diào)控的方向、銀行的貸款額度、以及個(gè)人的信用情況，而樓市的調(diào)控方向無疑是最主要的因素。
2、全國首套房房貸利率的歷史情況最近5年時(shí)間全國首套房房貸平均利率最低的時(shí)候大概是2016年底，當(dāng)時(shí)全國首套房平均利率是4.45%，在那個(gè)時(shí)間點(diǎn)買房的人應(yīng)該是很幸運(yùn)的，如此低的利率產(chǎn)生的背景是2015年在去庫存的目標(biāo)環(huán)境下，央行連續(xù)降低基準(zhǔn)利率，同時(shí)為了鼓勵(lì)買房，商業(yè)銀行也降低了實(shí)際房貸利率，由此吸引了大量的人群進(jìn)入購房市場。全國商品房銷售面積從2015年6月開始同比從負(fù)增長恢復(fù)到正增長，并且幅度增大，這都說明，房貸利率的下降有效的刺激了購房的需求。
從上圖可以看出，降低利率等政策對房地產(chǎn)市場的刺激作用是顯著的，尤其是到了2016年，全國商品房銷售面積同比大幅度的增長，所以利率下行的趨勢在2016年底達(dá)到了谷底，從2017年開始全國首套房平均利率開始上行，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一線城市進(jìn)入了再次嚴(yán)厲限購的政策環(huán)境。
不過樓市的牛市從一線城市傳導(dǎo)到了二三線城市，二三線城市在2016年下半年開始接棒，時(shí)間持續(xù)了大概2年時(shí)間，然后在2017年的時(shí)候樓市的牛市余波又傳導(dǎo)到了四五六線城市，所以在2018年甚至2019年的時(shí)候不少縣城的房價(jià)大幅上漲。
其實(shí)這都是樓市牛市的城市輪動結(jié)果。樓市火熱傳遍了全國的各大城市，房貸利率自然也是水漲船高，到了2018年11月份達(dá)到了局部高點(diǎn)——5.71%，這是當(dāng)時(shí)全國首套房平均利率，而當(dāng)時(shí)的背景是：2018年下半年樓市調(diào)控喊出了最強(qiáng)音——堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲！“過快”兩個(gè)字都省略了。
各大城市對樓市的調(diào)控加碼手段也層出不窮，而結(jié)果就是到了2019年商品房消費(fèi)面積負(fù)增長3.6%，這是自2015年6月實(shí)現(xiàn)正增長以來的首次負(fù)增長也意味著43個(gè)月的樓市牛市終結(jié)了。
進(jìn)入2019年商品房銷售面積突然負(fù)增長，調(diào)控同時(shí)喊出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的口號，樓市的火熱是被抑制了，但是樓市的“冷卻”也非當(dāng)下所需要的。于是“穩(wěn)定”成為核心。同時(shí)全國首套房房貸利率逐月下滑，到了2019年5月降低至5.42%，達(dá)到了自2018年以來的最低，但是到了2019年6月，略有上升；
到了7月已經(jīng)上升至5.44%?？偨Y(jié)：通過上面的回顧分析，我們知道房貸利率的走勢是和樓市調(diào)控密切相關(guān)的，無論是走高還是走低都是和調(diào)控方向一致的。