房地產(chǎn)信貸是指銀行對房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對居民購房、建房的消費性貸款。那么房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀怎么樣？房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有哪些？
房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀
（一）房地產(chǎn)貸款持續(xù)增加
2016年2月末，河南省金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為7596.2億元，同比增長28.7%，高于各項貸款平均增速13.7個百分點；占各項貸款的23.3%，占比較去年同期上升2.5個百分點。1――2月份，房地產(chǎn)貸款新增349.6億元，同比少增25億元；占各項貸款增量的31%，占比低于去年同期3.3個百分點。隨著房地產(chǎn)市場去庫存力度的加大，加之春節(jié)效應(yīng)的帶動，全省商品房銷售平穩(wěn)，二手房交易顯著增加，個人住房貸款需求較旺，帶動個人住房貸款持續(xù)增加。2月末，個人住房貸款4971.6億元，同比增長30.3%，高于各項貸款平均增速15.3個百分點；1――2月份，個人住房貸款新增251.6億元，同比多增41.1億元。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款的利率水平均有所下降
1.從利率水平看。50%的受訪機構(gòu)反映2016年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率低于上年同期，47.7%的受訪機構(gòu)反映與上年同期持平；75%的受訪機構(gòu)反映2016年個人住房貸款利率水平低于上年同期，22.7%的受訪機構(gòu)反映與上年同期持平。
2.從浮動幅度看。72.7%的受訪機構(gòu)反映房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率浮動幅度無變化，22.7%的受訪機構(gòu)反映上浮幅度收窄；50%的機構(gòu)反映幅度沒有變化，27.3%的機構(gòu)反映上浮幅度收窄，15.9%的機構(gòu)反映下浮幅度擴大。
（三）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展
2015年7月以來，部分銀行與信托公司合作辦理了房地產(chǎn)貸款的證券化產(chǎn)品。2016年2月末，證券化的房地產(chǎn)貸款余額為3.3億元，較年初增加0.5億元。目前，銀信合作模式主要有兩種：一是商業(yè)銀行作為推薦者，由信托公司按照自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持；二是信托公司作為業(yè)務(wù)通道，由商業(yè)銀行按照行內(nèi)風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。上述兩種模式涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)均為優(yōu)良的信貸資產(chǎn)，風(fēng)險相對較小。
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
1.項目合法有效性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理――保留行政審批的項目,還有項目本身的合法有效性,大部分項目都是保留行政審批的,尤其是進行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險,這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項目開發(fā)階段,這類風(fēng)險發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。
2.市場風(fēng)險。房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素,其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是衡量市場風(fēng)險的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險主要體現(xiàn)在銀行對項目的審貸初期和房地產(chǎn)項目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。同時，原材料價格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟總量的發(fā)展和人們消費水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟環(huán)境的影響因素較多。
3.項目質(zhì)量風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目按揭時間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險因素。其中項目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項目的選址、項目類型、物業(yè)配備等將會在長時間影響項目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險。這類風(fēng)險體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項目建設(shè)管理和項目的周圍經(jīng)濟環(huán)境上。
4.政策性風(fēng)險。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險主要指貨幣政策、財政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。