房屋貸款怎么計算?房屋貸款是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,并提供合法文件,貸款銀行經(jīng)過審查合格,向購房者發(fā)放的購房貸款。據(jù)小編所知,隨著房貸政策的改變,貸款利率和貸款首付都會發(fā)生變化。而貸款買房月供的多少與首付金額、貸款年限、貸款還款方式、銀行利率有關。那么,房屋貸款怎么計算?能貸多少?月供多少?

房屋貸款怎么計算?能貸多少?

貸款最高為所購(建造、大修)住房的全部的價款或評估價值(以低者為準)的80%; 貸款的期限一般最長的不超過30年。貸款的利率按照中國人民銀行和中國銀行業(yè)的監(jiān)督管理委員會的相關利率政策執(zhí)行。

房屋貸款額度影響因:

1、房貸首付比

申請銀行貸款額度,受貸款首付比例的影響,通常不能超過房屋總價減去首付款之差。

舉個例子:總價100萬的房子,首付30%,那么,可貸額度=100萬-100X30%=70萬。

首付比例會根據(jù)樓市的狀況進行調(diào)整,限購城市和非限購城市會不同,同一地區(qū)不同銀行也有可能不同,建議購房者要全面了解購房地銀行房貸政策,選擇最合適的銀行申請貸款。

2、借款人還款能力

這里說的還款能力,主要是指貸款人的月收入,因為月收入最直觀的體現(xiàn)了借款人的還貸能力,貸款額度與月收入之間的關系可參照下面的公式:月收入≥房貸月供X2。

3、房屋房齡

銀行發(fā)放貸款時,會考察貸款房屋的房齡,通常要求是20-25年,比較寬松的會要求30年,較為嚴格的只有15年或10年,房齡大的二手房貸款額度可能會被降低,遇到嚴格的銀行干脆被拒貸,可以說房齡越短,越容易獲得貸款,且額度也比房齡較大的高。

4、個人征信

個人征信可以說是銀行考量借款人的重要標準之一,征信良好是獲得優(yōu)惠利率和貸款的前提條件,有銀行會考察借款人2年內(nèi)的信用卡征信記錄,和5年內(nèi)的貸款征信記錄,有的銀行會看更長時期內(nèi)的征信,要求會有差異,連續(xù)3次、累計6次逾期的嚴重征信不良情況有可能造成貸款被拒。

5、保障能力情況

有銀行同時會考查借款人的醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、意外傷害險、住房公積金等繳納情況,因為這些都可從側面體現(xiàn)了借款人的還款能力,其中比較看重的是醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險。

房屋貸款怎么計算?月供多少?

還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式,計算方法如下:

1、等額本息還款

每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕

每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數(shù)-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕

每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)-1〕

總利息=還款月數(shù)×每月月供額-貸款本金

2、等額本金還款

每月月供額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率

每月應還本金=貸款本金÷還款月數(shù)

每月應還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率

每月月供遞減額=每月應還本金×月利率=貸款本金÷還款月數(shù)×月利率

總利息=〔(總貸款額÷還款月數(shù)+總貸款額×月利率)+總貸款額÷還款月數(shù)×(1+月利率)〕÷2×還款月數(shù)-總貸款額

月利率=年利率÷12