小額貸款公司(以下簡稱小貸公司)的生存和發(fā)展，面臨的最大問題之一就是要規(guī)避風險。做房產抵押貸款時，小貸公司能不能以抵押權人名義進行房屋抵押登記、是不是能辦理房屋他項權證，對自身權益保護程度的深淺區(qū)別很大?！ 〗衲?月份之前，太原市小貸公司做房產抵押貸款，還不能辦理房產抵押登記。小貸公司的常見做法是細心收好借款人的《房屋所有權證》當憑證，鎖進保險箱妥善保管。隨著房產抵押貸款業(yè)務的增多，有些小貸公司的保險箱里會出現(xiàn)厚厚一沓子來自借款人的《房屋所有權證》，這種做法看似穩(wěn)妥，但未在房地產登記機構辦理抵押登記，實際上并不能從法律上有效保護小貸公司的權益。 2013年7月4日，太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關于全市小額貸款公司開辦抵押業(yè)務的通知》。這紙通知意味著太原市76家小貸公司獲準開辦房產抵押登記?！斑@好似及時雨！”“小貸公司能辦理房屋抵押他項權證，這樣貸款權益的被保障程度就大大提高了?！碧≠J公司老總們對此事的喜悅之情溢于言表。 1 開辦房產抵押登記緩解小微企業(yè)融資難 把控貸款風險一直是小貸公司必須修煉的一項功課。小貸公司開辦房產抵押登記業(yè)務可以說是“一石二鳥”，既降低了自身的貸款風險，也間接地緩解了小微企業(yè)融資難?！ 〈饲?，太原市一些小貸公司做房屋抵押貸款，通常的做法是拿來借款人《房屋所權證》鎖起來、看管好。但是，即便再仔細看管，還是有許多不確定的風險存在?！ 〗邮懿稍L中，山西晉泰律師事務所律師趙華說，小貸公司自行保管《房屋所權證》的做法潛藏風險，假設該房產因其他糾紛被法院查封、執(zhí)行，或房屋權利人登報聲明作廢、重新補辦房產證后再次抵押給別人或賣給別人，房產證“抵押”在債權人手里也沒有用。以房產作為債權擔保，只有到房屋登記機構作抵押登記以后才可以起到抵押擔保的物權效力。房屋進行抵押權登記以后，房子所有權雖然還是原房主的，但是所有權人不能再不經過抵押權人同意而處分（買賣、贈予、再抵押等）該房屋。一旦原房屋所有權人不能償還借款，可以優(yōu)先處分該房屋償還抵押權人借款?！ ≮w華解釋說，如果房屋所有權人同時欠若干人債務，只有抵押登記在先的抵押權人優(yōu)先處分該房屋得到償還，如果該房屋處分后償還完抵押權人債務還有剩余，其他輪候抵押人才可按順序得到償還。 按照趙華律師的解釋，換句話說，在做房屋抵押貸款時，做房產抵押登記將會極大地保護小貸公司的合法權益?！ ∧壳?，山西省小貸公司總數已經超過500家，覆蓋全省11個市119個縣（區(qū)、市），其中，太原小貸公司達到76家。太原乃至山西小貸公司的成長和發(fā)展一直在同步緩解“三農”、小微企業(yè)的實際資金需求?！ 榱俗屘≠J公司開辦房產抵押業(yè)務這一利好消息的 “靴子”落地，今年8月中旬以來，太原市小額貸款專業(yè)委員會通過組織座談會等方式積極推進房產抵押登記的開展?！ 伴_辦房產抵押登記，究竟有哪些流程必須走？哪些流程可以優(yōu)化？”早在8月中旬，太原市小額貸款專業(yè)委員會就邀請?zhí)蟹康禺a管理局相關部門負責人、太原市小額貸款公司代表企業(yè)，就開辦房產抵押登記的具體事宜進行確認?！ ‘敃r，太原市一家小額貸款公司恰好有一單業(yè)務是通過房產抵押進行貸款。借款人是太原市一家科技型企業(yè)，因為業(yè)務需要急需一筆200余萬元的資金，借款期限一年，貸款擔保方式用的是房屋抵押的方式。作為抵押權人的小額貸款公司究竟需要做些什么準備？經過哪些環(huán)節(jié)？借款人提供的房產是否符合抵押條件？抵押登記過程中是否必須有公證環(huán)節(jié)？ 得到太原市房地產管理局相關人員的答復后，這家小額貸款公司的負責人決定試試看。他稱，“一年中接觸到的客戶，有近三分之一是提出做房屋抵押貸款，但是之前我們不能辦理房屋抵押登記，常常是放棄不做?？梢蚤_辦房屋抵押登記后，對小貸公司業(yè)務量的增加、貸款風險的降低不無裨益。” 2 房產抵押登記更適合半年以上貸款業(yè)務 今年上半年，太原市民程東（化名）急需一筆3萬元的資金使用兩個月時間。程東計劃開一家小面館，裝修過程中出現(xiàn)資金短缺。他從朋友處得知，自己沒有抵押物，想通過信用擔保的方式解決眼前的資金使用需求，找正規(guī)合法的小貸公司解決起來會比較迅速、便捷?！ 〕號|找到了太原融城小額貸款有限公司。小貸公司工作人員一番考察后，首先確認程東開的小面館不是皮包公司，再了解過程東的從業(yè)經歷、家庭背景、小面館所處位置，預測面館開業(yè)后的客流量、月營業(yè)收入等信息后，很快，程東就得到了3萬元貸款。 太原融城小額貸款有限公司負責人李先生說，小貸公司做業(yè)務的過程中，環(huán)環(huán)把控風險，要把最壞的打算預計到，一旦發(fā)生最糟糕的情形怎么處理，是每筆貸款放出去都要考慮周全的。程東那筆小額貸款，考察信息后，還拿到對方的租賃房屋合同作了一個貸款保證?！ 俺號|提前三天還了貸款?！崩钛琵堈f，并不是每個像程東一樣的客戶都能得到貸款?！肮居龅揭豢蛻舸蛩阗J款做放心肉售賣攤點，我們考察其還款來源、資金使用的真實用途后，因其存在較多疑問，就放棄了?！薄 靶≠J公司的錢是股東投的，一旦發(fā)生不良貸款，損失的是股東們的真金白銀。”李雅龍說，從風險控制角度看，開辦房產抵押登記的積極意義不容置疑。小貸公司對房產抵押登記的需求程度雖有別，但毫無疑問的一點是，作為一種縮減貸款風險的擔保方式，作房產抵押登記的意義在于它相較其他擔保方式，對小貸公司的權益保障程度顯然更高?！ 】蛻粝蛐≠J公司提出借貸需求，出借人小貸公司為了保障自己的權益，往往要求借款人借款的同時提供一定的擔保。信用擔保、保證擔保、車輛抵押是太原市小貸公司業(yè)務辦理中常見的擔保方式?！ √诔切☆~貸款有限公司的運作情況是，發(fā)放貸款中，純信用擔保方式占三成左右，借款人借款金額比較低，如3萬～5萬元。借款人出具個人工作證明，找到第三方擔保人，再有一些必要的考察就可以?！?0萬～50萬元的貸款，目前主要是靠車輛抵押放貸?！崩钛琵埛Q，在準許太原市小貸公司開辦房屋抵押登記之前，對小貸公司最有力的貸款權益在做保障的車輛抵押。車輛抵押業(yè)務大致會占到五成到六成。 李雅龍介紹說，對小貸公司而言，6個月以上的貸款，要做房產抵押登記，按照現(xiàn)在要走的流程、時間，可能意義比較大。 3 辦理房產他項權證需要公證嗎 截至10月8日，太原市小貸公司中還沒有哪一家公司就發(fā)放某一筆貸款完整地做過房屋抵押登記、辦理房屋他項權證。進行房屋抵押登記能夠有效保障出借資金的安全，降低不良貸款的風險，這已經是諸多小貸公司的共識。多家公司還沒有這么做，其中確實還有一件讓大家“糾結”的事情：一旦做房屋抵押登記，是否一定要對抵押合同進行“公證”？ 山西晉泰律師事務所律師趙華介紹說，在辦理房屋抵押登記過程中，公證是對抵押合同的真實性、合法性進行公證，防止雙方簽訂的抵押合同因瑕疵而被認定為無效。如果抵押合同無效，即便做了抵押登記，抵押登記也無效，無法得到優(yōu)先受償?！ ∷e了一個案例進行說明。某一房屋所有權為一對老夫妻，老太太已經死亡。兒子為了借款辦理房屋抵押登記，他領著一位老太太冒充他母親，還在抵押合同上簽字捺印。然而，因為其他子女提供老人早已經于合同簽訂之前死亡的證明，而確認抵押合同無效。最終債權人無法實現(xiàn)債權，相關登記負責人面臨追責。 銀行先于小貸公司開辦房屋抵押業(yè)務，目前銀行方面辦理房屋抵押業(yè)務通常不經過公證步驟。同一業(yè)務，為什么小額貸款公司會有公證的必要？ 趙華解釋說，銀行辦理貸款業(yè)務比較規(guī)范，有較為嚴格的審核程序，不會像民間借款一樣放高利貸，且銀行抗風險能力較強。更主要的原因是，銀行對房屋抵押登記辦理時間要求比較寬松，什么時候抵押登記完，什么時候放款，登記機構可以有充分時間審核相關資料及事實?！ 『豌y行比，小貸公司方面要求登記時間緊，最好五至七天完成抵押登記，且小貸公司偶爾存在違反國家規(guī)定放高利貸（超過國家規(guī)定的銀行利息四倍以上），極易引起糾紛。通過公證可以有效把控貸款主體、抵押房產權利人、借款合同、抵押合同的合法有效性，把控相關當事人簽字捺印的真實性。經過公證的相關資料，登記機構可以免去審核義務，大大縮短登記時間?！ ≡賱t，如遇特殊情況，比如抵押合同當事人死亡，未經公證的合同在訴訟時如對方對合同真實性提出異議，債權人必須證明合同當時簽字捺印的真實性，而公證的合同無需證明?！ ≮w華介紹稱，經過公證的債權文書如產生糾紛，訴至法院可以直接作為證據使用，無需其他佐證。甚至經公證的債權文書可以直接申請法院強制執(zhí)行，無需通過訴訟?！ ∷€補充說，公證了的抵押合同也是合同，僅僅是債權，不是物權，只有經過屬地房管局登記才可以變成物權，如果出現(xiàn)了前述債務人拖欠多人債務的情況，公證了的抵押合同也不能優(yōu)先受償。商報記者 弓鳳飛 采訪后記：千呼萬喚始出來 小額貸款公司，是不吸收公眾存款、經營小額貸款業(yè)務的企業(yè)。與銀行相比，小額貸款公司更為便捷、迅速，更能適應中小企業(yè)、個體工商戶的資金需求；與民間借貸相比，小額貸款更加規(guī)范，貸款利息可以借貸雙方協(xié)商?！ ★L險管控能力弱一直是小貸公司成長路上的短板。在今年7月之前，太原房地產管理部門并不向小額貸款公司提供抵 （質）押登記服務，缺乏合法的抵（質）押登記保障成了小貸公司發(fā)展的掣肘因素，很不利于小貸公司控制貸款風險?！ ?012年，太原市中小企業(yè)融資信用擔保協(xié)會、太原市小額貸款專業(yè)委員會，就從太原市小貸公司切身存在的困難出發(fā)，數次與相關部門協(xié)調、溝通。經過一年多時間的努力，終于在太原市小貸公司開辦抵押業(yè)務上邁出了關鍵性的一步?！ ∵@一千呼萬喚才出來的利好消息，希望給太原市小貸公司發(fā)展帶去助力，對緩解太原市中小企業(yè)融資難助一臂之力。(山西商報)