2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境壓力明顯增加，融資條件收緊、部分房企爆雷導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，房地產(chǎn)對(duì)公貸款質(zhì)量明顯惡化，對(duì)公不良貸款明顯“雙升”。
本刊特約作者?方斐／文
近期市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂加劇，對(duì)房地產(chǎn)可能的應(yīng)對(duì)舉措和穩(wěn)增長(zhǎng)的政策預(yù)期略悲觀，加上對(duì)經(jīng)濟(jì)基本面的擔(dān)憂加劇更增加了對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的悲觀預(yù)期。實(shí)際上，2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境承壓，部分房企違約風(fēng)險(xiǎn)暴露，銀行的房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良也明顯“雙升”，投資者擔(dān)心房地產(chǎn)沖擊銀行資產(chǎn)質(zhì)量。不過，盡管房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)上行需要重視，但從總量角度來看，對(duì)銀行總體資產(chǎn)質(zhì)量影響有限，而龍頭銀行當(dāng)前的資產(chǎn)質(zhì)量處于歷史最佳狀態(tài)。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口究竟幾何
近期市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的擔(dān)憂，從披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市銀行2021年上半年的情況來看，可能涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口為可以從狹義和廣義菱格角度來分析。
首先看狹義敞口，主要是指貸款，2021年上半年，上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款共計(jì)7.89 萬億元，占總貸款比重的微6.65%，加上零售按揭貸款共計(jì)32.65萬億元，占總貸款比重約為27.56%，兩者合計(jì)占總貸款、總資產(chǎn)的比重約為34.2%、18.4%；其次看廣義敞口，包含表內(nèi)外非標(biāo)貸款，其中，表內(nèi)非標(biāo)投資中或有部分資金流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2021年上半年，上市銀行非標(biāo)投資金額共計(jì)5.62萬億元，占總資產(chǎn)的比重約為2.55%，國(guó)有大行、股份制銀行、農(nóng)商行非標(biāo)投資占比較低，分別為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相對(duì)較高，達(dá)到10.22%；在表外理財(cái)中或也有一定資金通過非標(biāo)投資流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。上市銀行目前披露的數(shù)據(jù)有限，而上半年理財(cái)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，理財(cái)資金中投向非標(biāo)的規(guī)模約 為3.75萬億元，約為3.5萬億元商業(yè)銀行總資產(chǎn)的1.1%。
值得注意的是，非標(biāo)投資并非所有資金都投向房地產(chǎn)，一般銀行資產(chǎn)投向的風(fēng)險(xiǎn)偏好較為一致，如果某家銀行信貸業(yè)務(wù)中地產(chǎn)相關(guān)貸款占比較高，那么非標(biāo)投資中相關(guān)業(yè)務(wù)的占比也往往相對(duì)更高。此外，國(guó)盛證券統(tǒng)計(jì)的非標(biāo)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)口徑為金融投資中底層資產(chǎn)為信托、資管、理財(cái)、類信貸（或票據(jù)）、未明確歸類的權(quán)益類投資、ABS的部分。經(jīng)過多年的監(jiān)管調(diào)整，很多產(chǎn)品的實(shí)際投向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化的債券類資產(chǎn)。且項(xiàng)目類非標(biāo)產(chǎn)品的投向除了地產(chǎn)以外， 還包括基建等，以上數(shù)據(jù)僅為粗略統(tǒng)計(jì)。
從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，按揭貸款具有強(qiáng)抵押和相對(duì)分散的特征，風(fēng)險(xiǎn)較為有限，歷史數(shù)據(jù)顯示，上市銀行按揭貸款不良率基本在0.5%以下，從這個(gè)角度來看，需要關(guān)注的房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)主要是對(duì)公房地產(chǎn)貸款及表內(nèi)外非標(biāo)。
上半年，老16家上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款不良率為1.8%，相比2020年提升了0.41個(gè)百分點(diǎn)。最近兩年，銀行報(bào)表房地產(chǎn)不良率有所提升，這一方面來自于房地產(chǎn)政策相對(duì)收緊，房企經(jīng)營(yíng)壓力加大；另一方面也有銀行主動(dòng)加大表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)表內(nèi)力度（部分確認(rèn)為不良并消化）、不良貸款確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)（上半年上市銀行不良/逾期已達(dá)到104%）的因素。
不過，需要注意的是，不同銀行之間的分化較大，重點(diǎn)需要關(guān)注的領(lǐng)域主要是各家銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比（最直接的信用風(fēng)險(xiǎn)敞口）、表內(nèi)外非標(biāo)中投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情 況以及撥備墊情況。過去幾年，大多數(shù)銀行加大了表內(nèi)外、信貸與非信貸資產(chǎn)的撥備計(jì)提力度，到2021年上半年，上市銀行整體撥備覆蓋率已提升至225%，廣義撥貸比（資產(chǎn)減值準(zhǔn)備/（貸款+非標(biāo)））達(dá)到了3.17%，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力也更強(qiáng)。我們可以以招商銀行為例，其對(duì)公房地產(chǎn)貸款規(guī)模、非標(biāo)投資分別為4045億元、2739億元，而其信貸+非信貸撥備池為2397億元、274億元，即便其房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)不良率達(dá)到 10%，其撥備池也可以完全覆蓋、消化。
分個(gè)股來看，經(jīng)營(yíng)更加市場(chǎng)化、主要業(yè)務(wù)與戰(zhàn)略方向不在房地產(chǎn)領(lǐng)域、且撥備充實(shí)的優(yōu)質(zhì)銀行相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)敞口或更小，風(fēng)險(xiǎn)也更為有限。如招商銀行對(duì)公房地產(chǎn)貸款占總貸款的比重僅為7.5%，非標(biāo)投資占總資產(chǎn)的比重僅為3.08%；寧波銀行按揭、房地產(chǎn)貸款占比僅為4.3%、4.6%，明顯低于其他可比銀行。招商銀行、寧波銀行的撥備覆蓋率則分別高達(dá) 439%、510%，廣義撥貸比達(dá)到了4.72%、3.3%。
值得關(guān)注的是，2020年疫情后，銀行業(yè)大力處置不良資產(chǎn)，截至2021年6月末，41家A股上市銀行的合計(jì)不良率降低至1.41%，較2020年年末下行7BP，與此形成鮮明反差的是，房地產(chǎn)對(duì)公貸款的質(zhì)量明顯惡化。東吳證券統(tǒng)計(jì)完整的26家上市銀行的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良“雙升”，合計(jì)不良率從2018年年末的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，拖累總體資產(chǎn)質(zhì)量。相比之下，個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然優(yōu)異，與對(duì)公房地產(chǎn)貸款差別明顯，數(shù)據(jù)完整的18家上市銀行2021年上半年個(gè)人住房貸款不良“雙降”，多數(shù)銀行的個(gè)人住房貸款不良率都回落或保持低位。因此，我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)敞口主要集中在對(duì)公貸款，這從另一側(cè)面證明對(duì)個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量無需擔(dān)憂。
融資條件收緊、部分房企爆雷導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露，房地產(chǎn)對(duì)公不良貸款明顯“雙升”，拖累資產(chǎn)質(zhì)量。2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)外部環(huán)境壓力明顯增加，尤其是高負(fù)債率的激進(jìn)型房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難，公開市場(chǎng)中涉及房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)違約也頻繁發(fā)生。對(duì)于銀行而言，部分陷入債務(wù)違約的房地產(chǎn)公司難以償還本息，同時(shí)從貸后管理的角度來看，銀行也會(huì)主動(dòng)考量市場(chǎng)環(huán)境，將有潛在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)公司貸款納入關(guān)注類或不良貸款的口徑，因此，房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良“雙升”是必然情形。此外，“兩道紅線”嚴(yán)格限制房地產(chǎn)貸款額度，導(dǎo)致融資難度加大，而融資條件收緊的預(yù)期形成后，各家銀行審批貸款也會(huì)更審慎，從而進(jìn)一步加大房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力。東吳證券根據(jù)2021年6月末的財(cái)務(wù)指標(biāo)估算，仍有15家上市銀行未來需要繼續(xù)降低房地產(chǎn)貸款占比，據(jù)此判斷，房地產(chǎn)對(duì)公貸款將進(jìn)一步降速甚至收縮。
截至2021年6月末，41家上市銀行的對(duì)公房地產(chǎn)貸款占比僅為6.35%，盡管不良貸款突增，但對(duì)上市銀行總體資產(chǎn)質(zhì)量的影響有限。以26家數(shù)據(jù)完整的上市銀行為樣本組合，截至2021年6月末，總不良貸款金額中7.2%是房地產(chǎn)對(duì)公貸款，其實(shí)多數(shù)銀行的房地產(chǎn)對(duì)公貸款對(duì)不良的貢獻(xiàn)度并不高。根據(jù)測(cè)算，如果下半年樣本銀行的房地產(chǎn)對(duì)公不良貸款總金額再增加50%，同時(shí)合理假設(shè)2021年年末總貸款環(huán)比6月末增長(zhǎng)3%，則對(duì)總不良貸款率的邊際提高幅度僅為1BP，即便在極端假設(shè)下，房地產(chǎn)對(duì)公貸款的不良金額翻番，對(duì)總不良率的邊際提高幅度也只有6BP。
銀行涉房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控
最近幾個(gè)月，由于不斷有房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，使得市場(chǎng)擔(dān)心房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)銀行造成拖累，那么房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的沖擊究竟如何，我們可以重點(diǎn)分析涉房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的影響。
銀行參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資方式包括表內(nèi)貸款、房地產(chǎn)債券、非標(biāo)及相關(guān)ABS等。涉房類貸款是銀行表內(nèi)貸款的重要組成部分。以老16家銀行為例，截至2021年二季度末，對(duì)公房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額合計(jì)占總體貸款余額的比例為33%。從全行業(yè)來看，央行披露的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，二季度末，中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為50.78萬億元，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例為27.37%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為12.3萬億元，個(gè)人住房按揭貸款余額為36.58萬億元。非貸款部分如果參考招商銀行披露的房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)余額結(jié)構(gòu)，非貸款部分規(guī)模與貸款部分比例約為1:1，可以估算房地產(chǎn)非貸款的部分風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)敞口可能為12萬億元左右，與貸款部分合計(jì)敞口或約63萬億元。
總體來看，截至2020年年末，銀行通過表外理財(cái)參與房地產(chǎn)融資的規(guī)?？赡懿桓哂?.7萬億元，占整體銀行理財(cái)?shù)谋壤赡懿桓哂?0.43%，占同期商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比例或不足1%。
我們先對(duì)銀行貸款部分進(jìn)行分析。銀行在表內(nèi)通過信貸投放參與房地產(chǎn)融資。占比較高的個(gè)人住房按揭貸款部分一直是銀行優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，不良率長(zhǎng)期處于較低水平。個(gè)人住房貸款的優(yōu)點(diǎn)是客戶分散（風(fēng)險(xiǎn)分散）、抵押充足（房產(chǎn)本身價(jià)值較高）。對(duì)公房地產(chǎn)開發(fā)貸款容易受周期波動(dòng)的影響，隱含較大的風(fēng)險(xiǎn)。受近些年宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋、經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能切換以及政策持續(xù)趨嚴(yán)等因素的影響，對(duì)公不良率有所抬升。
天風(fēng)證券擬測(cè)算在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，銀行不良率和撥備覆蓋率的變化程度，用來評(píng)判銀行是否有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。具體思路如下：首先，綜合觀測(cè)周期和銀行業(yè)不良貸款的暴露節(jié)奏，以年度為頻率估測(cè)銀行業(yè)貸款不良率的變化。悲觀估計(jì)，考察最壞情形，假設(shè)銀行業(yè)涉房貸款不良率的上升幅度達(dá)到歷史上的年度峰值。具體峰值參考2007-2021年上半年末銀行業(yè)的數(shù)據(jù)，對(duì)公和個(gè)人涉房貸款不良率最大增幅分別取39BP和10BP。
那么，對(duì)公和個(gè)人涉房貸款合計(jì)新增不良余額可能為844.97億元。靜態(tài)測(cè)算下，銀行業(yè)不良率最多抬升5BP、撥備覆蓋率最多下滑5.68個(gè)百分點(diǎn)至187.55%。即在我們相對(duì)悲觀估計(jì)下，銀行撥備仍然厚實(shí)，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力充裕。即便非涉房類貸款不良率上升，銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力仍然可觀?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游企業(yè)較多，我們將假設(shè)進(jìn)一步拓寬至全部信貸資產(chǎn)，仍然按照前述思路進(jìn)行測(cè)算。假設(shè)對(duì)公和零售貸款不良率上升幅度達(dá)到歷史年度峰值，即兩者分別上升60BP和18BP。靜態(tài)測(cè)算下，銀行業(yè)在最壞情況下不良率最多抬升53BP，撥備覆蓋率最多下滑44.62個(gè)百分點(diǎn)至148.61%，略低于150%的傳統(tǒng)紅線，但仍高于7號(hào)文規(guī)定的120%的監(jiān)管底線。
由于上市銀行具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，下面我們以40家上市銀行個(gè)股為例，即將前文測(cè)算思路應(yīng)用至上市銀行，來分析銀行個(gè)體是否有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。測(cè)算方法大體一致，我們測(cè)算上市銀行在最差情況下的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。
以上市時(shí)間較長(zhǎng)的老16家上市銀行為參考標(biāo)的，分別選取其不良率歷史上的年度最大增幅。對(duì)該類最大值進(jìn)行算術(shù)平均，以此作為上市銀行不良率的最大可能增幅。即評(píng)判歷史最壞情形下銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，結(jié)果為對(duì)公和個(gè)人涉房類貸款不良率上升幅度最多為97BP和13BP。
由此可知，在悲觀估計(jì)下對(duì)公和個(gè)人涉房貸款合計(jì)新增不良余額最多為1192.24億元。靜態(tài)測(cè)算下，銀行業(yè)不良率最多抬升10BP，撥備覆蓋率最多下滑14.24個(gè)百分點(diǎn)至 211.02%。上市銀行整體仍保持較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力。在該情形下，只有4家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，但仍高于120%。
悲觀測(cè)算下，上市銀行風(fēng)險(xiǎn)承受能力仍然較強(qiáng)。延續(xù)上述測(cè)算思路，假設(shè)非涉房貸款不良率受到涉房類貸款拖累，我們同樣將假設(shè)進(jìn)一步拓寬至全部信貸資產(chǎn)；假設(shè)對(duì)公和零售貸款不良率上升幅度達(dá)到歷史年度峰值，即分別達(dá)到51BP和39BP，由此可得總體不良新增可能為5782.52億元，不良率最多抬升46BP，撥備覆蓋率最多下滑55.54個(gè)百分點(diǎn)至169.72%，風(fēng)險(xiǎn)抵補(bǔ)能力仍維持較高水平。在該情形下，只有11家銀行撥備覆蓋率降至150%以下，僅有3家銀行降至110%-120%之間。
在上述測(cè)算的基礎(chǔ)上，我們可以更進(jìn)一步對(duì)上市銀行資本情況進(jìn)行測(cè)算。我們測(cè)算不良新增對(duì)核心一級(jí)資本充足率的影響。假設(shè)新增不良貸款按照150%的比例計(jì)提減值損失。實(shí)際上該假設(shè)較為極端，原因在于如果考慮到不良貸款的處置和轉(zhuǎn)讓，銀行計(jì)提的減值損失通常只需要和不良凈新增額維持對(duì)應(yīng)的比例，所以減值損失和不良貸款毛新增額的比例一般會(huì)小于150%。我們?cè)诤诵囊患?jí)資本的計(jì)算中，扣減新增不良貸款余額的150%，可得上市銀行整體在前述兩種情形下核心一級(jí)資本充足率最多分別下滑13BP和62BP至10.66%和10.17%，總體仍處于較為充足的水平。
之所以在上述悲觀情形測(cè)算下，上市銀行仍顯示出較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，主要得益于其資產(chǎn)質(zhì)量近年來持續(xù)夯實(shí)。截至2021年半年末，商業(yè)銀行關(guān)注率加不良率比上年末下降29BP至4.12%，處于2016年以來的最低水平，隨著不良貸款的確認(rèn)更加嚴(yán)格，銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷改善。以上市銀行為例，截至2021上半年末，從逾期90天以上貸款偏離度（占不良貸款的比例）來看，絕大多數(shù)上市銀行不超過90%。
如上所述，除表內(nèi)貸款部分外，銀行還通過表外理財(cái)非標(biāo)等形式參與房地產(chǎn)業(yè)的融資項(xiàng)目?？傮w來看，不但貸款部分有充足的撥備來覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，而且表外理財(cái)部分風(fēng)險(xiǎn)同樣可控。
根據(jù)天風(fēng)證券的分析，首先，表外部分的凈值變動(dòng)不會(huì)直接影響銀行的盈利。資管新規(guī)要求銀行打破剛兌，實(shí)現(xiàn)凈值化轉(zhuǎn)型。雖然表外的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露可能會(huì)對(duì)少數(shù)理財(cái)產(chǎn)品的收益率和凈值形成階段性的沖擊，但因?yàn)殂y行不承擔(dān)兌付責(zé)任，所以不會(huì)直接影響到銀行的盈利水平。而且考慮到房地產(chǎn)底層資產(chǎn)在理財(cái)中占比較低，銀行理財(cái)也有足夠的操作空間消化規(guī)模和凈值波動(dòng)造成的不利影響。
其次，銀行理財(cái)產(chǎn)品中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的房地產(chǎn)開發(fā)融資業(yè)務(wù)占比不大?？梢砸孕畔⑴遁^為詳盡的招商銀行的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，截至2021年上半年末，招商銀行境內(nèi)公司房地產(chǎn)廣義口徑風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)余額 （含實(shí)有及或有信貸、債券投資、自營(yíng)及理財(cái)非標(biāo)投資等業(yè)務(wù)，不含個(gè)人住房貸款）中，境內(nèi)公司貸款余額占比只有51.62%。截至2020年年末，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11.91萬億元，如果假設(shè)房地產(chǎn)對(duì)公貸款與非貸款余額之比接近1:1，則金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)非貸款融資規(guī)?？赡茉?2萬億元左右，其中主要是由債券投資和資管產(chǎn)品組成。如果以銀行理財(cái)占資管市場(chǎng)的比例（約為 22.65%）進(jìn)行簡(jiǎn)單估計(jì)，則投向房地產(chǎn)的銀行理財(cái)規(guī)?？赡懿桓哂?.7萬億元，占整體銀行理財(cái)?shù)谋壤虿桓哂?0.43%，占同期商業(yè)銀行總資產(chǎn)的比例不足1%。而且，由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)偏好低于私募、信托等非銀機(jī)構(gòu)，所以銀行理財(cái)中投向房地產(chǎn)的比例較測(cè)算值應(yīng)該再降一個(gè)臺(tái)階。
第三，銀行正在積極處理非標(biāo)資產(chǎn)，逐步縮小高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)敞口。以社融結(jié)構(gòu)中的新增委托貸款和信托貸款來衡量表外非標(biāo)規(guī)模的變化趨勢(shì)。2018年以來，受資管新規(guī)的影響，委托貸款和信托貸款之和長(zhǎng)期保持下降趨勢(shì)，至今已連續(xù)19個(gè)月保持壓降態(tài)勢(shì)，且近7個(gè)月的每月壓降規(guī)模均在1000億元以上，風(fēng)險(xiǎn)敞口逐漸收窄。隨著高風(fēng)險(xiǎn)敞口的逐步壓降，表外部分對(duì)銀行盈利的影響逐漸變小。
房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)如何妥善化解
當(dāng)前最大的問題在于中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。8月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)回落，規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)同比增長(zhǎng)13.10%，增速較上月下降1.3個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.3%，增速較上月下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。在投資需求方面，8月固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)同比增長(zhǎng)8.9%，增速低于上月的10.3%，也低于9.07%的Wind預(yù)測(cè)平均值。消費(fèi)方面，8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比增長(zhǎng)18.1%，增速較上月下降2.6個(gè)百分點(diǎn)。
在此背景下，2021年7月30日的政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要做好宏觀政策跨周期調(diào)節(jié)”、“保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間”；8月貨幣政策執(zhí)行報(bào)告重申要“處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性”。由此不難看出，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下，政策以“穩(wěn)字當(dāng)頭”，堅(jiān)持底線思維。7月份的降準(zhǔn)也一定程度上顯示出政策托底意愿的提升。不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是政策底線，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在政策引導(dǎo)下有序妥善化解。
事實(shí)上，商品房?jī)r(jià)格具有韌性，住房貸款有足額抵押。中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額中個(gè)人住房貸款余額占比接近70%。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與抵質(zhì)押物（一般為所購(gòu)房屋）的價(jià)值息息相關(guān)，中國(guó)個(gè)人住房貸款和抵押物（商品房）價(jià)值的比例通常在70%以下，這意味著抵押品價(jià)值有足夠的安全墊。只要抵押物價(jià)格不發(fā)生大幅下跌，個(gè)人貸款的償付能力就有保證。觀察百城住宅價(jià)格指數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，近年來其同比增速平穩(wěn)。在“房住不炒”的政策指引下，政策穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)信用的思路較為明確。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力較大，為實(shí)現(xiàn)信用健康擴(kuò)張以及控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，房地產(chǎn)價(jià)格顯著下降的可能性較低，這意味著抵質(zhì)押物的價(jià)值具有較強(qiáng)韌性，中小企業(yè)政策托底有助于降低信用風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)企業(yè)和上下游產(chǎn)業(yè)中涉及中小企業(yè)數(shù)量較多，可能會(huì)在風(fēng)險(xiǎn)暴露中受到一些影響，但另一方面中小企業(yè)發(fā)揮著保就業(yè)、保民生的重要作用，守住中小企業(yè)不發(fā)生信用風(fēng)險(xiǎn)是潛在的政策底線。中央和地方已經(jīng)出臺(tái)一系列中小企業(yè)扶持政策，有效化解中小企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)狀況。即便2020年受到疫情影響，商業(yè)銀行的不良率+關(guān)注率仍然處于下降趨勢(shì)。2021年以來，在政策扶持和指引下銀行加大存量風(fēng)險(xiǎn)處置化解力度，銀行的不良率也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)。政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)對(duì)中小企業(yè)的支持力度，由此可以預(yù)期未來監(jiān)管部門有望出臺(tái)更多中小企業(yè)優(yōu)惠扶持政策，不用過度擔(dān)心中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的影響。
得益于2020年以來提前處置存量問題資產(chǎn)和增厚撥備，商業(yè)銀行（尤其是上市銀行）撥備厚實(shí)，不良率和關(guān)注率均有所降低，足夠應(yīng)對(duì)表內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露帶來的擾動(dòng)。在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，在信貸風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，商業(yè)銀行未來的長(zhǎng)期發(fā)展和成長(zhǎng)空間更值得重視。
商業(yè)銀行增長(zhǎng)邏輯正在由息差向非息轉(zhuǎn)變。綜合考慮經(jīng)濟(jì)下行壓力、下半年地方債集中發(fā)行以及基建落地節(jié)奏加快、當(dāng)前凈息差處于歷史底部、銀行實(shí)際上享受著雙邊降息的政策環(huán)境等因素，天風(fēng)證券預(yù)計(jì)下半年商業(yè)銀行凈息差將穩(wěn)中小降。當(dāng)前商業(yè)銀行的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)已經(jīng)在向非利息收入方面轉(zhuǎn)移。以招商銀行為例，2021年上半年代理服務(wù)手續(xù)費(fèi)和代理證券交易收入同比分別高增40.36%和66.39%，帶動(dòng)手續(xù)費(fèi)及傭金凈收入同比增速較上年提升12.44個(gè)百分點(diǎn)至23.62%。
由此判斷，財(cái)富管理業(yè)務(wù)有望打開銀行業(yè)績(jī)成長(zhǎng)空間，緊扣財(cái)富管理發(fā)展大勢(shì)的銀行，未來發(fā)展空間可期。在各類非息業(yè)務(wù)之中，財(cái)富管理業(yè)務(wù)無疑正處在高速發(fā)展的風(fēng)口之上。從長(zhǎng)期來看，隨著資管新規(guī)穩(wěn)步推進(jìn)、房地產(chǎn)面臨的政策環(huán)境趨嚴(yán)、居民財(cái)富水平和理財(cái)意識(shí)提升，居民資金將持續(xù)地從剛兌資管產(chǎn)品、房地產(chǎn)以及表內(nèi)存款向大財(cái)富管理業(yè)務(wù)傾斜。根據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2030年年末，銀行財(cái)富管理規(guī)模有望提升至449萬億元，較2020年末增長(zhǎng)約161%。
此外，隨著流動(dòng)性的不斷改善，有望支撐財(cái)富管理業(yè)務(wù)繼續(xù)發(fā)力。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨著下行壓力，穩(wěn)增長(zhǎng)的訴求強(qiáng)烈，未來“寬信用”政策有望落地。9月國(guó)常會(huì)再次發(fā)聲，宣布2021年再新增3000億元支小再貸款額度，強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮地方政府專項(xiàng)債作用帶動(dòng)擴(kuò)大有效投資”。未來“寬信用”政策落地、社融增速企穩(wěn)有望對(duì)財(cái)富管理業(yè)務(wù)發(fā)展提供流動(dòng)性支持。而且，3000億元的再貸款規(guī)模大、發(fā)行時(shí)間緊，預(yù)計(jì)會(huì)有更為明顯的穩(wěn)增長(zhǎng)效果。同時(shí)考慮到銀行資管業(yè)務(wù)整改已經(jīng)接近尾聲，未來銀行理財(cái)規(guī)模增長(zhǎng)也有望回歸正常化運(yùn)作。
銀行業(yè)短期較大幅度下跌往往會(huì)創(chuàng)造較好的投資機(jī)會(huì)。在地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響下，市場(chǎng)悲觀情緒釋放壓制銀行板塊表現(xiàn)。招商銀行作為板塊重倉(cāng)股，其近期股價(jià)反映市場(chǎng)短期變化。9月20日招商銀行（H股）大跌9.38%，9月22日A股開盤補(bǔ)跌，收跌3.59%。對(duì)短期價(jià)格變動(dòng)并不用過度擔(dān)憂。如果觀察近5年股價(jià)走勢(shì)，每當(dāng)招商銀行（H股）出現(xiàn)大幅下跌時(shí)（跌幅超過5%），后續(xù)基本都會(huì)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的修復(fù)能力。究其原因，主要在于以招商銀行為代表的優(yōu)秀銀行具備扎實(shí)的基本面表現(xiàn)及穩(wěn)定的業(yè)績(jī)釋放能力。
實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)優(yōu)質(zhì)銀行個(gè)股沖擊較小，繼續(xù)看好銀行財(cái)富管理業(yè)務(wù)發(fā)展。根據(jù)天風(fēng)證券的測(cè)算，當(dāng)前上市銀行的不良率處于歷史較低水平，重點(diǎn)個(gè)股安全墊厚實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)表內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)暴露基本都在上市銀行的可承受范圍內(nèi)。在不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的政策底線下，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有望得到妥善化解。我們判斷未來更多支持性政策有望出臺(tái)，信用風(fēng)險(xiǎn)可控。隨著商業(yè)銀行著力拓展非息收入、財(cái)富管理業(yè)務(wù)，我們繼續(xù)看好零售型銀行的發(fā)展前景。