感謝老鐵垂青，樓司令--用佛系的心態(tài)看樓市。不急功近利，不亂打“誑語”。為購房者決策把好關(guān)、置業(yè)路上買對(duì)房，司令期待和你有故事。
以前時(shí)不時(shí)有人說：哪個(gè)板塊的房子有沒有投資風(fēng)險(xiǎn)，問評(píng)估公司就一清二楚了。
沒錯(cuò)，評(píng)估公司的態(tài)度，一定程度上反應(yīng)了被評(píng)估的房子，在市場(chǎng)上的客觀價(jià)值。
但有沒有風(fēng)險(xiǎn)，跟具體值什么價(jià)，是兩碼事兒。評(píng)估公司對(duì)于同樣的房產(chǎn)，也會(huì)出現(xiàn)高評(píng)和刻意低估的反饋。
于普通人而言，如果不是買二手房，或做抵押經(jīng)營(yíng)貸款，基本上跟評(píng)估公司沒交集。所以當(dāng)有交集時(shí)，大家對(duì)于其中得操作，多是一知半解。
這篇文章就是幫大伙兒梳理個(gè)中的干貨潛規(guī)則，在以后進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)心里有底。
同一套房子，作為二手房交易來評(píng)估和作為抵押貸款來評(píng)估，其評(píng)估價(jià)是會(huì)有天壤之別的，甚至有30%的價(jià)差。
下面我就從這兩個(gè)領(lǐng)域，簡(jiǎn)單說道說道。
01.
在佛山買二手房，只要做按揭貸款，大多離不開評(píng)估公司的介入。
他們負(fù)責(zé)對(duì)接銀行，出具房屋的評(píng)估價(jià)給后者做貸款參考，通常這里存在一些操作空間，比如過去很常見的“高評(píng)高貸”。
即二手買家為了多貸款、少給首付，一些中介會(huì)建議采用這種非常規(guī)操作，讓評(píng)估公司拉高估價(jià)，讓銀行盡量審核通過。
過程中，需要收一筆按揭服務(wù)費(fèi)，通常由中介公司報(bào)價(jià)收取，再跟評(píng)估公司拆數(shù)，而評(píng)估公司也順帶跟進(jìn)銀行進(jìn)度、網(wǎng)簽及過戶手續(xù)。
當(dāng)然，買家如果有認(rèn)識(shí)銀行的人，或自己去找銀行，有些銀行網(wǎng)點(diǎn)會(huì)接，而不需要買家額外支付按揭服務(wù)費(fèi)。
但得自己麻煩些跑流程，跟進(jìn)度，且做不了高評(píng)高貸。不過，在當(dāng)下房貸異常緊張的局勢(shì)下，個(gè)人去找銀行做二手貸款，可能要吃閉門羹了。
有的銀行甚至潔癖到只接某幾個(gè)大中介行遞上去的單子，個(gè)人找上門的還不待見，除非......你懂的。
所以當(dāng)下這個(gè)時(shí)候，沒有評(píng)估公司做橋梁，二手按揭貸款這事還真不好辦。有些錢，只能說該人掙，只要合理就行。
在佛山，按揭評(píng)估費(fèi)收多少才合理，視具體情況分析，通常中介會(huì)把它跟中介費(fèi)分開報(bào)價(jià)。
有一種吊詭的情況：中介費(fèi)報(bào)的很低，當(dāng)你相中房子進(jìn)入交易后，會(huì)被告知還有1%以上的評(píng)估費(fèi)，這擺明要坑你，一般按揭服務(wù)費(fèi)不用這么高。
除非你的貸款資質(zhì)差到極點(diǎn)，或者貸款金額就幾十萬（按照每筆最低收取額）
02.
通常高評(píng)能拉高10～20%之間，核心區(qū)被低估的房源，在樓市上行期，可以被拉高更多。
有些房?jī)r(jià)漲得過快的新區(qū)，及單價(jià)在整個(gè)板塊一騎絕塵的樓盤，想做高評(píng)就難了。反而評(píng)不到正常成交價(jià)，買家要多給首付。
一些老破小的樓梯樓社區(qū)，大面積別墅，或交易不活躍的小區(qū)，通常也沒啥機(jī)會(huì)高評(píng)，甚至首套買家都貸不足7成。
在過去，禪桂的二手市場(chǎng)交易價(jià)格、周期一直有比較明顯的差異。
而根據(jù)不少中介及評(píng)估公司的反饋：桂城的二手流通性優(yōu)過禪城，有一個(gè)不可忽視的原因--桂城的二手房比禪城更容易拉高評(píng)。
評(píng)估價(jià)高了，銀行批貸就多了，剛需買家的首付就低了，甚至能拉扯到兩成。
根據(jù)過往的親身經(jīng)歷，廣佛兩地的銀行對(duì)待某些房產(chǎn)評(píng)估，有明顯的差異和底線：
廣州的銀行接佛山二手貸款時(shí)，能接受比佛山的銀行更高的評(píng)估價(jià)，尤其是沒那么熱門的板塊，評(píng)估價(jià)單價(jià)會(huì)有1~2千的差距，這導(dǎo)致不少佛山二手交易找廣州的銀行做貸款；
當(dāng)然也看房子、小區(qū)的保養(yǎng)綜合而定，而像千燈湖的二手，因?yàn)樘珶衢T，佛山和廣州的銀行評(píng)估價(jià)沒什么大差異。
03.
跟二手交易做高評(píng)高貸相比，評(píng)估公司在面對(duì)抵押經(jīng)營(yíng)貸款時(shí)，態(tài)度則謹(jǐn)慎多了。因?yàn)檫@評(píng)估業(yè)務(wù)，是銀行付費(fèi)，要對(duì)銀行負(fù)責(zé)。
關(guān)于抵押經(jīng)營(yíng)貸的操作，之前的文章里有聊過?；仡櫿?qǐng)查看鏈接：比房貸還便宜的貸款
如果中小企業(yè)貸款借錢做生意，銀行清楚其中的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比住房按揭貸款更高，所以以前經(jīng)營(yíng)貸的利率比房貸還高，目的就是為了對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。
而如今，經(jīng)營(yíng)貸的利率已經(jīng)去到4.05%，還是先息后本，比當(dāng)下房貸5%以上的利率（等額本息）低多了。你說銀行更想拿錢做哪個(gè)業(yè)務(wù)？
去年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗時(shí)，還流傳個(gè)段子：中小企業(yè)跟銀行借錢去做生意，銀行很緊張，聽說是去買房，銀行表示很放心。
要知道評(píng)估公司出了評(píng)估價(jià)，銀行還要按照七折來放貸，但銀行依然擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)評(píng)估價(jià)卡得緊。因?yàn)橐坏┿y行出現(xiàn)貸款虧損，是會(huì)影響領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)升遷的。
評(píng)估公司作為被委托的乙方，針對(duì)標(biāo)的物做評(píng)估時(shí)，有時(shí)還要盡量低于正常市場(chǎng)價(jià)。比如佛山工行，經(jīng)常參考世聯(lián)行的標(biāo)準(zhǔn)，這比正常市場(chǎng)價(jià)要低。而有的銀行，多少還能操作高評(píng)一丟丟。
04.
針對(duì)佛山不同區(qū)域，不同板塊，不同類型的物業(yè)，評(píng)估公司的態(tài)度都會(huì)截然不同。
此前跟銀行和評(píng)估公司的朋友交流，有幾個(gè)現(xiàn)象，想拎出來說說：
①大概在四五年前，大戶型普遍拉不高評(píng)估價(jià)，但如今銀行更喜歡做大戶型的資產(chǎn)放貸，尤其鐘愛豪宅，其中面積以180～230㎡為最優(yōu)，能拉到比小戶型更高的單價(jià)；
但偽豪宅小區(qū)的大戶型，就不受待見。像面積動(dòng)輒三四百方的單位，銀行不感冒，因?yàn)檫@樣的產(chǎn)品流通性差，比如禪城碧桂園城市花園四五百方的超大平層，評(píng)估單價(jià)都比小戶型差一大截；
這種轉(zhuǎn)變，跟當(dāng)下品質(zhì)豪宅盤的大戶型被追捧的現(xiàn)象，很吻合。以前大戶型單價(jià)不如剛需三房，現(xiàn)在恰恰相反，但面積太大反而是累贅。
②禪城房子的評(píng)估價(jià)，除開個(gè)別有口皆碑的豪宅盤，整體都拉不高；
其中就有評(píng)估公司表示：這是被某L姓的超級(jí)大盤給拖累的，很多禪城次新小區(qū)在評(píng)估時(shí)，都被拿來跟這L姓大盤的成交均價(jià)對(duì)比；
③某些口碑好的品牌開發(fā)商的房子，評(píng)估價(jià)比那些口碑不好的開發(fā)商的房子更高；
一般情況下，口碑好的開發(fā)商，二手房流通性更優(yōu)，相對(duì)應(yīng)的溢價(jià)也會(huì)更高，這對(duì)于銀行放貸會(huì)有更高的安全性。
④商業(yè)公寓、商鋪，銀行謹(jǐn)慎接單，甚至拒接。
05.
現(xiàn)如今，銀行是個(gè)極度害怕風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，一直在用腳投票。而投票的邏輯，也一定程度上反應(yīng)了當(dāng)下市場(chǎng)上房子的價(jià)值。
可以籠統(tǒng)的說，能被銀行高評(píng)的房子，出于自住考慮，不怕拿。
當(dāng)然，一些有成長(zhǎng)性的新興板塊，銀行因?yàn)閼峙嘛L(fēng)險(xiǎn)不愿給高評(píng)，也不代表沒有投資價(jià)值。
但是，如果銀行都不愿意接單的房產(chǎn)，那就盡量別碰了。
佛山買房，問問樓司令吧！
司令說樓：用真金白銀探索的樓市經(jīng)驗(yàn)，用接地氣的方式讓你躲開樓市里的坑。為買房人解惑答疑，買對(duì)房子少費(fèi)心。那些別人不肯說的，司令告訴你。