目前，“高水平建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培育先進制造業(yè)集群，促動區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展”，是所有地方政府面前的一號工程，在這個卷帙浩繁的工程中，政府園區(qū)平臺公司是十分重要的抓手和棋眼。這些以園區(qū)開發(fā)運營為主營業(yè)務(wù)的平臺公司，在融資方面正面臨著新時期的挑戰(zhàn)與機遇。挑戰(zhàn)在于：《政府投資條例》、財政部“10號文”，一道道中央文件“急急如律令”，嚴厲問責，終身追責，堅決清理，無情打擊，必須控制地方債風險和政府違規(guī)融資，“誰家的孩子誰抱”，甚至允許平臺公司破產(chǎn)，打破了“剛性兌付”；限制政府投資行為、化解地方債務(wù)、嚴控金融風險已經(jīng)被提升到了國家戰(zhàn)略的高度，傳統(tǒng)之路已經(jīng)被堵死，寒風刺骨的“冬天”肯定還將持續(xù)很久。機遇則是：如今從中央到地方政府都在大力扶持實體經(jīng)濟的核心載體——產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開發(fā)運營園區(qū)的國資子弟兵們在符合條件的情況下，自然也應(yīng)該是獲得資本市場優(yōu)先扶助的標的，以更好的發(fā)揮“三資功能”——杠桿化、平臺化的融資功能，開發(fā)性、專業(yè)性的引資功能，節(jié)奏平衡、精細操盤的投資功能；和“三資抓手”資本引導+資源整合+資產(chǎn)管理，輕重結(jié)合地承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
這類政府平臺公司做園區(qū)，無論產(chǎn)品線如何，盈利機制如何，頂層架構(gòu)如何，有一點至關(guān)重要，那就是必須善于借助資本市場的力量，去創(chuàng)新投融資體制，拓寬園區(qū)融資渠道和途徑，達到園區(qū)建設(shè)政府引導、社會參與、多元投資、市場運作的目的，加快園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。
因此，在實踐中，政府園區(qū)平臺公司融資是個熱點和難點問題，在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)層面也十分具有代表性和示范性。平臺公司融資頻頻“爆雷”的背后折射出一個根深蒂固的行業(yè)痛點——短貸長投，銀行和信托貸款只有兩三年（政策性銀行除外），投資者巴不得明天就把本息都收回來，但是一個園區(qū)或片區(qū)要產(chǎn)生收益至少要5-8年，這是一種明顯的錯配狀況。
贏城認為，在政策環(huán)境日益趨緊的大環(huán)境下，加上具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營性資產(chǎn)不多，一般還本付息壓力較大，園區(qū)平臺公司在擴大資金籌措能力方面，應(yīng)回歸“融資”的本質(zhì)，秉承“分類策劃、契約撬動；結(jié)構(gòu)金融、基金操盤；債股雙融、鏈式循環(huán)”的大原則，積極拓展融資對象，以開源節(jié)流，多用股性融資少從債性融資，降低負債率為主，從傳統(tǒng)城投式的信貸債務(wù)依賴癥轉(zhuǎn)向多層次資本市場和多元化融資組合，向金融機構(gòu)講好政企契約關(guān)系和園區(qū)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的新故事，搭建合理和持續(xù)的交易框架，未來時機成熟后可進入資本市場上市融資。
以下為贏城梳理的政府園區(qū)平臺公司30種常見融資模式，以供行業(yè)同仁在實踐操作中借鑒運用。
01IPO（首次公開募股上市）
上市，對于一個成規(guī)模、成體系、能夠講出完整故事的政府園區(qū)平臺公司而言應(yīng)該算是首選的融資方法，或者說，是一種最重要的退出方式，目前政策東風也打開了一個十分利好的窗口。
2019年5月28日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升打造改革開放新高地的意見》，明確支持對有條件的經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設(shè)主體IPO上市。目前已經(jīng)有不少開發(fā)區(qū)蠢蠢欲動，在聯(lián)合很多券商與金融機構(gòu)籌劃平臺公司IPO事宜，這也將是未來一段時間各方力量都虎視眈眈的“大金礦”。
贏城認為這個大方向無疑是正確的，打造自己的上市平臺是政府園區(qū)平臺公司掌握資本市場“魔力”、倒逼自身規(guī)范管理和市場化創(chuàng)新的關(guān)鍵一步。通過上市平臺在資本市場融資“造血”，再以開發(fā)區(qū)主戰(zhàn)場縱深進行產(chǎn)業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)孵化“輸血”，形成開發(fā)區(qū)母體向上市公司輸出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目，上市公司通過資本市場融資支持開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)培育的良性互動——只有這樣，才能使團隊更安心穩(wěn)定，也能更好承擔地方政府賦予的發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的任務(wù)。
贏城預計，一波開發(fā)區(qū)類平臺公司的IPO和借殼上市風潮即將揭開序幕，而且，趁熱打鐵，越早越有利。
從過往來看，我國一共有32只開發(fā)區(qū)類平臺公司以IPO或重組上市的形式登陸過A股資本市場，但大都是上個世紀的事情，當時A股市場也剛剛誕生，這些公司基本都是以國家部委和省級政府推薦的名義上市，相比于專業(yè)化的資本運作，更像是一場政治任務(wù)秀。隨后，這些公司很多或被借殼收購，或湮滅退市，或轉(zhuǎn)型調(diào)整，只剩下張江高科、東湖高新、上海臨港、市北高新、浦東金橋、外高橋、電子城、陸家嘴、空港股份、南京高科、蘇州高新、長春經(jīng)開、招商蛇口、海泰發(fā)展、武侯高新、天?；ㄟ@16家僅存的碩果，存活率僅有50%。
就目前資本市場環(huán)境而言，國內(nèi)外投資者對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的認知仍然不夠，此前IPO上市的民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的估值普遍較低，發(fā)行情況也并不算理想，融資額仍無法達到預期般良好。不過，這些平臺公司的“金邊效應(yīng)”則有所不同，從此前開發(fā)區(qū)平臺公司的債券發(fā)行受到投資者熱捧來看，如果本身資質(zhì)足夠優(yōu)秀，加上潛在政府信用的加持，其估值應(yīng)有機會躋身不俗位置。
尤其是考慮到，A股上市不僅可以獲得首發(fā)和增發(fā)的融資機會，在債券融資方面也會獲得更高的評級。目前來看，開發(fā)區(qū)板塊的國資上市企業(yè)一般都可以獲得AA+的債券主體評級，融資成本也往往在3%-4%之間，張江高科發(fā)債利率甚至一度低至2.98%，這無疑可以低成本、大規(guī)模地獲得更有利的資金支持。
同時，IPO本身就是幫助園區(qū)平臺公司進行混改和規(guī)范的過程，而且受到業(yè)績增長的要求，上市后的平臺公司也有機會走出去進行全國化的重資產(chǎn)開發(fā)與輕資產(chǎn)運營服務(wù)擴張，比如東湖高新、市北高新和上海臨港目前都不僅局限于起家之隅而走向外部拓展。另一方面，也更有利于政府平臺公司進行業(yè)務(wù)的多元化嘗試，探索更豐富多元的盈利模式。
02借（買）殼上市
某種程度上，借（買）殼上市可以算是IPO的一種替補備選方案，但往往在現(xiàn)實中會比IPO更有優(yōu)勢。由于直接上市門檻很高，審批時間長，政府園區(qū)平臺公司企業(yè)上市申請受到政策影響、宏觀調(diào)控和自身特殊狀況影響大，全軍萬馬獨木橋，不可能有大批企業(yè)一擁而上實現(xiàn)IPO。這樣一來，就可以選擇通過借殼上市來實現(xiàn)間接上市。所謂借殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)間接上市的目的。
要實現(xiàn)借殼上市，或買殼上市，必須首先要選擇殼公司，要結(jié)合自身的經(jīng)營情況、資產(chǎn)情況、融資能力及發(fā)展計劃。選擇規(guī)模適宜的殼公司，殼公司要具備一定的質(zhì)量，不能具有太多的債務(wù)和不良債權(quán)，具備一定的盈利能力和重組的可塑性。接下來，非上市公司通過并購，取得相對控股地位，要考慮殼公司的股本結(jié)構(gòu)，只要達到控股地位就算并購成功。
03定向增發(fā)（配股）
僅限于已經(jīng)上市的政府園區(qū)平臺公司的再融資策略，在目前中央政府嚴控房地產(chǎn)再融資、以及港股產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念持續(xù)低迷的形勢下，這種定向增發(fā)或配股途徑并不容易操作，能夠完成增發(fā)的大多是與商住項目關(guān)聯(lián)較小的國資背景的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市公司，其定向增發(fā)的目的也不是為了拿地（現(xiàn)有政策也基本封死了這條路），更多是投向已經(jīng)開發(fā)的園區(qū)項目，或者是符合混合所有制改革大背景的戰(zhàn)略性引資考慮。
04境外債
2019年7月12日，針對房企美元債發(fā)行井噴的狀況，發(fā)改委發(fā)布關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知，強調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。這也是2019年國家層面針對房地產(chǎn)調(diào)控的進一步加碼，即意味著房企海外發(fā)債不能用于拿地和項目開發(fā)用途了。
但由于政府平臺公司在城市服務(wù)、基建開發(fā)、園區(qū)建設(shè)等領(lǐng)域所起的作用，這類企業(yè)境外發(fā)債融資顯然是政策鼓勵的方向。對于園區(qū)平臺公司這類特殊的企業(yè)，無論是國際評級機構(gòu)還是投資者，都存在很大認知差異，企業(yè)位于政府平臺與市場化主體之間模棱兩可的定位，難以讓市場形成一致性判斷。但發(fā)行結(jié)果表明，國際投資者或許更認可“以政府定城投”的思路。由此，便不難理解上述園區(qū)平臺公司的境外債在海外投資者群體當中受到的熱烈追捧。
另外，選擇境外發(fā)債，對于這些政府平臺公司而言有一定的便利性。因為在境內(nèi)發(fā)行企業(yè)債以及公司債時，對于其公司組織形式、發(fā)行人資產(chǎn)及經(jīng)營情況、資金使用用途以及信息披露等方面都有相對嚴格的規(guī)定，而境外發(fā)行規(guī)則相較國內(nèi)更為寬松。
目前，政府平臺公司發(fā)行的美元債通常遵循美國的證券法Rule 144A和Reg S兩項條例。
美元債發(fā)行對象一般為（i）依據(jù)美國《1933年證券法》144A條例，只在美國境內(nèi)向合格機構(gòu)投資者提呈和發(fā)售，以及（ii）依據(jù)美國《1933年證券法》S條例即RegS條例，在美國境外向投資者提呈和發(fā)售。所以，美元債的發(fā)行必須符合上述條例的要求。
根據(jù)Reg S的發(fā)行標準，發(fā)行通函最少要有兩年的業(yè)績披露，而市場一般要求發(fā)行企業(yè)兩年的業(yè)績均有盈利記錄，并且沒有出現(xiàn)盈利倒退的情況，而面向美國本土機構(gòu)投資者的144A發(fā)行標準，則需要三年業(yè)績及詳盡披露。這也是這些園區(qū)平臺公司大多選擇Reg S的主要原因。
從發(fā)行模式來看，中資美元債的發(fā)行可以分為直接發(fā)行、間接發(fā)行和紅籌架構(gòu)發(fā)行。
直接發(fā)行是指境內(nèi)企業(yè)直接在境外離岸市場發(fā)行中資美元債。
間接發(fā)行是境內(nèi)企業(yè)通過其境外子公司發(fā)行美元債，主要包括擔保發(fā)行和維好協(xié)議發(fā)行兩種架構(gòu)。擔保發(fā)行由境外子公司發(fā)行美元債，而境內(nèi)母公司擔任發(fā)行主體擔保人；維好協(xié)議發(fā)行是境內(nèi)母公司與境外子公司簽訂維好協(xié)議，母公司為境外子公司提供支持，以保證發(fā)行主體保持適當?shù)牧鲃淤Y金等，保障能夠償還債務(wù)。
紅籌架構(gòu)方式是指控股公司（實際上是殼公司）在境外，業(yè)務(wù)和資產(chǎn)在境內(nèi)的中國企業(yè)的一種發(fā)行方式，該境外控股公司可以直接發(fā)債，也可以作為擔保人通過SPV發(fā)行美元債。
此外，政府平臺公司還可以通過香港市場發(fā)行人民幣點心債進行融資，根據(jù)香港聯(lián)交所發(fā)布的《香港聯(lián)合交易所上市規(guī)則》，雖然《規(guī)則》對發(fā)行人的資產(chǎn)總額、詳細披露以及信用評級情況有一定要求，但是債券發(fā)行限制總體相對于內(nèi)地而言較少。
由此來看，境外發(fā)債要求相對寬松，行政限制較少，園區(qū)平臺公司只需滿足基本財務(wù)要求、完成信息披露便可以發(fā)行境外城投債。
隨著這幾年年國內(nèi)平臺公司與房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊，預計政府園區(qū)平臺公司海外債券的發(fā)行規(guī)模會進一步提升。但另一方面，平臺公司也要對自身的業(yè)務(wù)開展、現(xiàn)金流及還款能力有足夠的把握，以防飲鴆止渴，比如2019年2月，青海省省級平臺公司青海投資集團有限公司就成為20多年來首家海外債券違約的國有企業(yè)，引起海內(nèi)外輿論一片嘩然，值得警醒。
05股權(quán)融資（財務(wù)性引資）
一般來講是政府園區(qū)平臺公司讓渡自身一部分股權(quán)來吸引真金白銀進入，財務(wù)性投資者不會參與到具體的經(jīng)營管理之中，僅享受財務(wù)投資的收益，有“明股實債”或“夾層融資”的屬性，是一種債務(wù)性融資安排。當然，很多財務(wù)性投資者都是政策性扶持屬性很強的，比如建信、國開、農(nóng)發(fā)、平安、國壽系等基金，它們的政策背書、產(chǎn)業(yè)資源背景也會對融資方有更多的裨益。短期讓渡自己的利益，當然是未來能夠換回更多。
06股權(quán)融資（戰(zhàn)略性引資）
戰(zhàn)略性引資，就不是簡單的財務(wù)性股權(quán)融資了，入資方是要實實在在參與經(jīng)營管理，并按照持股比例享受經(jīng)營收益的。有的戰(zhàn)略引資，往往在現(xiàn)金之外還有更深更廣層面的戰(zhàn)略互補性合作。
07資產(chǎn)證券化
園區(qū)資產(chǎn)證券化是政府部門和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)下一步必須重點研判的發(fā)展道路。這對于園區(qū)運營商（尤其是積累了一大批經(jīng)營性園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)的國企和政府平臺公司）是盤活存量資產(chǎn)、持續(xù)發(fā)揮園區(qū)運營經(jīng)驗、優(yōu)化集團財務(wù)情況、實現(xiàn)城市及園區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的最優(yōu)選擇。
對于欠發(fā)達區(qū)域的開發(fā)區(qū)領(lǐng)導來說，巨大的借新還舊、還本付息壓力和上級政府壓下來的沉重建設(shè)開工任務(wù)，逼著他們只能“賣兒賣女”，把親生孩子平臺公司送到資本市場，承受“門口野蠻人”的入侵和監(jiān)管層更加嚴格透明的監(jiān)管，當然這對平臺公司來說絕不是壞事，一方面倒逼更清晰規(guī)范的政企契約關(guān)系建立，另一方面也有利于鎖定收益，引入更多的外部資本和撬動金融資源。
而發(fā)達區(qū)域的開發(fā)區(qū)領(lǐng)導不愿意從公司股權(quán)層面引入外部投資者，把平臺公司變成公眾公司，這就失去了予取予求的“錢袋子”功能，并且面對外部人的指手畫腳，自己心里這道坎兒也過不去，因此可能更多會傾向于選擇將區(qū)域內(nèi)出租率、租金水平和凈回報率相對比較拔尖的成熟資產(chǎn)拿出來做資產(chǎn)證券化，單獨算賬，重新評估，分拆融資，迎合央行、證監(jiān)會和銀保監(jiān)會公募REITs的試點。
對這些政府平臺公司而言，成熟存量資產(chǎn)的盤活與退出，將會帶來現(xiàn)金的回籠和一個階段盈利的實現(xiàn)，從而得以讓這些國有園區(qū)運營方喘口氣，卸下包袱輕松上陣，獲得更好的投資機會與收益空間。
通過資產(chǎn)證券化這一路徑，園區(qū)平臺公司們也可以與更多市場投資者合作，借助資本力量，在擴大資產(chǎn)管理規(guī)模的同時，減輕自身財務(wù)負擔；還可以助力自身向?qū)嶓w經(jīng)濟的綜合服務(wù)平臺轉(zhuǎn)變，改變以往單純的銷售與租賃模式，以園區(qū)為載體打造產(chǎn)業(yè)鏈條，構(gòu)建資源平臺，進行研發(fā)支撐，資金供給、人才供給、業(yè)務(wù)拓展等大平臺的構(gòu)建，從而服務(wù)于整個產(chǎn)業(yè)鏈條的企業(yè)群體。
08園區(qū)開發(fā)基金
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進入“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)+基金操盤”時代，這個時代將會改變整個行業(yè)以往資產(chǎn)很重、難以順暢對接金融資本的窘境，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運營屬性發(fā)揮得更加淋漓盡致。
基金操盤主導下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)被海外經(jīng)驗（如美國黑石模式）證明是一種先進的模式，應(yīng)該值得國內(nèi)業(yè)界借鑒。由于基金能夠最有效地聚合人力、資金、管理、土地等資源，而且經(jīng)驗固化效果也相當可觀，其主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將具備很強的競爭優(yōu)勢。
一直以來，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商希望能夠模仿黑石模式這種以社會資本杠桿撬動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，但苦于缺乏廉價長期的資金、發(fā)達的金融市場支撐、成熟的進退機制和期限收益可控的園區(qū)資產(chǎn)，雖然構(gòu)思試水者眾，卻一直鮮有成行者。
如今，時機和條件已經(jīng)日漸成熟，國內(nèi)已經(jīng)有不少基金模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資主體，這些企業(yè)正在嘗試一種全新的園區(qū)運作模式，即政府機構(gòu)牽頭、基金主導、開發(fā)商介入、實體產(chǎn)業(yè)對接?；鹬鲗?，充分調(diào)動了各方積極性——政府把握產(chǎn)業(yè)門檻和方向、開發(fā)商負責園區(qū)的建設(shè)運營、實體企業(yè)則構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，形成了良好的正向循環(huán)，最終形成共贏局面。可以想見，這種模式將會成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、基金操盤”時代中的最大亮點。
09基礎(chǔ)設(shè)施投資基金
基礎(chǔ)設(shè)施投資基金是指金融機構(gòu)通過與政府共同設(shè)立基金的形式，采用債權(quán)、股權(quán)以及“債+股”混合等多種方式投資于基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)的一種融資服務(wù)?；鹂刹捎糜邢藓匣锘蚱跫s型基金的法律形式，相比傳統(tǒng)融資模式，基礎(chǔ)設(shè)施投資基金具有期限長，資金交付方式靈活的特點。
10優(yōu)質(zhì)主體企業(yè)債
為進一步發(fā)揮企業(yè)債券直接融資功能，引導資金流向，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展，國家發(fā)展改革委于2017年年底著手開展支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的相關(guān)試點工作。
優(yōu)質(zhì)主體發(fā)行企業(yè)債券融資試點是從事前審批向事中事后監(jiān)管的一個重要轉(zhuǎn)變，是順應(yīng)企業(yè)融資需求的一項重要改革。通過明確債券資金使用領(lǐng)域（即正面清單）以及嚴禁資金投向（即負面清單，如房地產(chǎn)、過剩產(chǎn)能、股票期貨投資、金融板塊業(yè)務(wù)投資等），在給予資金使用靈活度的同時，有效引導資金流向，確保債券資金的募集投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策的實體經(jīng)濟。
這項企業(yè)債券領(lǐng)域的“放管服”改革具體表現(xiàn)為寬嚴相濟兩大特點：
“寬”在于前端做“減法”，具體體現(xiàn)在企業(yè)申報時不再提供具體的項目合法性文件，只需提供符合國家產(chǎn)業(yè)政策的債券募集資金的用途領(lǐng)域，發(fā)行前由發(fā)行人公開披露募集資金擬投資的項目清單和償債保障措施；
與此相關(guān)的一系列創(chuàng)新舉措釋放出更多的改革紅利：精簡了優(yōu)質(zhì)發(fā)行人發(fā)行企業(yè)債券的申報流程，提升了企業(yè)債市場整體的監(jiān)督管理效率水平。
11雙創(chuàng)債務(wù)融資工具（銀行間市場）
2016年底，中國銀行間市場交易商協(xié)會決定以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新資源集聚區(qū)域內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營企業(yè)為依托，試點以募集資金通過投債聯(lián)動的模式直接用于支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展的債務(wù)融資工具，以支持雙創(chuàng)企業(yè)的發(fā)展，推動金融支持實體，通過債市輸血雙創(chuàng)，在銀行間市場開啟了一條加速探索與自身創(chuàng)新的通道。
試點期間，發(fā)行主體主要集中在高評級（外部主體評級AA+含以上）以園區(qū)開發(fā)和運營為主的企業(yè)，包括17個雙創(chuàng)示范基地、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國家級保稅區(qū)、國家級邊境經(jīng)濟合作區(qū)、國家出口加工區(qū)、其他國家級園區(qū)內(nèi)的主要開發(fā)主體。
也就是說，雙創(chuàng)債的發(fā)行主體確定無疑，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，但門檻比較高，依然還是集中于高評級、國有屬性且集中于國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平臺公司身上。但不可否認，雙創(chuàng)專項債是目前國內(nèi)少有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)專屬融資利器，由此亦可看出國家對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展和雙創(chuàng)事業(yè)的強烈重視與鼎力支持。
按照規(guī)定，雙創(chuàng)專項債募集資金用途包括四個方面，可用于償還銀行貸款、補充企業(yè)運營資金、園區(qū)項目建設(shè)等常規(guī)用途，同時可按照一定比例的資金以股權(quán)投資或委托貸款的形式投入園區(qū)內(nèi)的科技型、創(chuàng)新型企業(yè)。
雙創(chuàng)企業(yè)一般經(jīng)營規(guī)模較小、技術(shù)水平低、抵押品缺乏、較難獲得銀行信貸和債券市場投資人的認可，而園區(qū)運營主體則更加相對了解這些企業(yè)的日常運營、未來前景和風險水平，可以間接地利用雙創(chuàng)專項債來進行更有針對性的扶持和投資。
雙創(chuàng)債募集資金的發(fā)行主體，應(yīng)當為外部評級在AA級以上、自身或下屬企業(yè)長期支持雙創(chuàng)企業(yè)融資，且中小企業(yè)風險控制能力較強的園區(qū)經(jīng)營建設(shè)企業(yè)，由此決定了發(fā)行主體的信譽度高、了解雙創(chuàng)工作融資模式，能夠確保資金切實用于支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展。
相比于其他融資方式，雙創(chuàng)專項債務(wù)融資工具有三大特點：
一是發(fā)揮園區(qū)經(jīng)營企業(yè)引領(lǐng)輻射作用。雙創(chuàng)專項債務(wù)融資工具通過融資模式和機制創(chuàng)新，探索大中小企業(yè)融合發(fā)展的新路子，依托資金輸入，吸引眾多雙創(chuàng)企業(yè)成為創(chuàng)新共同體，促使創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)資源集聚區(qū)域形成優(yōu)勢互補、相互服務(wù)、利益共享的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
二是投債聯(lián)動的資金使用方式。
三是多措并舉做好風險防范。通過開立資金監(jiān)管專戶、增加專項信息披露等方式，嚴格管理募集資金投向，提高用款情況透明度，確保?？顚Ｓ?，精準支持雙創(chuàng)企業(yè)發(fā)展，堅持“促發(fā)展”與“防風險”并重。
12雙創(chuàng)孵化專項債（發(fā)改委）
國家發(fā)改委在2016年底推出的雙創(chuàng)孵化專項債與上述的銀行間市場雙創(chuàng)債非常接近，具體用途是——提供“雙創(chuàng)孵化”服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類企業(yè)或園區(qū)經(jīng)營公司發(fā)行雙創(chuàng)孵化專項債券，募集資金用于涉及雙創(chuàng)孵化服務(wù)的新建基礎(chǔ)設(shè)施、擴容改造、系統(tǒng)提升、建立分園、收購現(xiàn)有設(shè)施并改造等，包括但不限于納入中央預算內(nèi)資金引導范圍的“雙創(chuàng)”示范基地、國家級孵化園區(qū)、省級孵化園區(qū)以及經(jīng)國務(wù)院科技和教育行政管理部門認定的大學科技園中的項目建設(shè)。
也就是說，銀行間市場雙創(chuàng)專項債與發(fā)改委“雙創(chuàng)孵化專項債”的發(fā)行主體都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，而且主要是國有背景的政府園區(qū)平臺公司，都能夠用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)和雙創(chuàng)孵化載體的建設(shè)，以及補充流動資金。
但前者顯然在門檻方面更高，對發(fā)行主體的級別和評級水平要求嚴格，利率相對也更高，原因是一部分募集資金用來投資于園區(qū)內(nèi)的中小雙創(chuàng)企業(yè)——這必然要求發(fā)行主體本身的資產(chǎn)、擔保以及承擔風險損失能力要強，同時園區(qū)內(nèi)的被投資企業(yè)總體水平要更高；而后者則門檻相對更低一些，主體信用級別在AA-以上即可，利率也基本在4%-5%左右，是目前最適合地方園區(qū)平臺公司的融資工具，現(xiàn)在全國各地公募發(fā)行的公司債中這類雙創(chuàng)孵化債數(shù)量最多，規(guī)模占比也最大。
當然，雙創(chuàng)孵化專項債僅僅是政府平臺公司可以發(fā)行的眾多專項債的一種，2015年以來，國家發(fā)改委為積極發(fā)揮企業(yè)債券融資對促進相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的支持，共推出11類專項債券，如城市地下綜合管廊建設(shè)專項債券、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)專項債券、城市停車場建設(shè)專項債券、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券、配電網(wǎng)建設(shè)改造專項債券、PPP專項債券、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展專項債券、社會領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)專項債券等，這些都是政府平臺公司可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)和情況去嘗試的。
13綠色債券
綠色債券作為一種新型金融工具，本質(zhì)上是屬于固定收益?zhèn)囊环N，在國際市場上發(fā)展迅速，發(fā)行與募集都與正常債券無異，創(chuàng)新之處無非是資金用途均與環(huán)境議題有關(guān)，如支持綠能、節(jié)能減碳計劃等。近年來隨著氣候變化加劇，也帶動了綠色債券市場的高速擴張，據(jù)測算，過去5年全球綠色債券市場平均每年以80%的速度成長。
綠色債券在我國起步較晚，但發(fā)展勢頭較猛，而且政策支持力度很大。與海外“自下而上”的實施標準不同，我國綠色債券在國情約束下，一直采用的是“自上而下”的實施標準，具有鮮明的“頂層設(shè)計”特征。2017年12月底，央行和證監(jiān)會聯(lián)合制定發(fā)布了《綠色債券評估認證行為指引（暫行）》，從機構(gòu)資質(zhì)，業(yè)務(wù)承接，業(yè)務(wù)實施，報告出具，以及監(jiān)督管理等方面作出了具體的規(guī)范和要求。
截至2019年上半年，我國以人民幣計價的綠色債券（包括綠色金融債、綠色公司債、綠色企業(yè)債、綠色債務(wù)融資工具、綠色資產(chǎn)支持債券和綠色資產(chǎn)支持票據(jù)、地方政府綠色市政專項債等）市場總體發(fā)行規(guī)模累計已超過7000億元，預計到2019年底將達到9000億元的累計規(guī)?？偭?。
目前，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)在綠色節(jié)能方面做得并不理想，高能耗、高污染等狀況非常普遍，在問題重重的同時，也意味著有很大的市場空間?！暗吞?、生態(tài)、智能、宜居、循環(huán)”，將成為新一代產(chǎn)城融合式產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標配特征。
贏城認為，作為中國經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的主戰(zhàn)場，“產(chǎn)業(yè)進園區(qū)”的同時，也應(yīng)該“綠色進園區(qū)”。在十九大“踐行綠色發(fā)展理念，加快發(fā)展綠色金融”精神的倡導下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為中國綠色經(jīng)濟和綠色金融的主要陣地，園區(qū)的綠色、集約、智慧、全生命周期可持續(xù)發(fā)展將會引領(lǐng)一個嶄新的時代。
因此我們必須認識到這樣一個趨勢，那就是綠色園區(qū)、生態(tài)園區(qū)、循環(huán)園區(qū)越來越成為基礎(chǔ)性配置，未來以差別化金融等手段來激勵園區(qū)“綠化”將成為一種常態(tài)，或者說，“綠色”也是一種生產(chǎn)力，一種降低成本、提升估值、撬動資源的核心競爭力。
14城投債（公司債+企業(yè)債+中期票據(jù)）
城投債，又稱“準市政債”，是地方投融資平臺作為發(fā)行主體，公開發(fā)行或非公開發(fā)行的公司債、企業(yè)債和中期票據(jù)等統(tǒng)稱，其主業(yè)多為地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公益性項目，具有公共服務(wù)產(chǎn)品屬性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也可以納入其中。目前作為中國債券市場上的特有品種和最具影響力的壓艙石，城投債的發(fā)行情況一言難盡，好的產(chǎn)品遭到機構(gòu)閉著眼睛瘋搶，行情火爆，但一些欠發(fā)達區(qū)域已經(jīng)開始呈現(xiàn)違約前兆，風險不容樂觀。
截至2018年末，全國存續(xù)期城投債共8424只，涉及2098家城投公司（包括很多園區(qū)平臺公司），余額總量為77109.28億元，相比2017年末增加5425.5億元，增長7.57%。雖然中央一直要嚴控城投債，降低風險，但是城投債總量仍在不斷上漲。
15PPN（非公開定向債務(wù)融資工具）
非公開定向債務(wù)融資工具，簡稱“PPN”，是指具有法人資格的非金融企業(yè)，向銀行間市場特定機構(gòu)投資人發(fā)行債務(wù)融資工具。
PPN的優(yōu)勢在于只需向定向投資人披露信息，無需履行公開披露信息義務(wù)，披露方式可協(xié)商約定，更為靈活和個性化，是一種更高層次的市場開放和市場約束；同時，發(fā)行規(guī)?？赏黄啤蹲C券法》中“不超過凈資產(chǎn)40%”的限制；也更能發(fā)揮市場主體自主協(xié)商的契約意識，減少事前管制，不再強制要求信用評級，把風險防范的部分微觀職責交給投資人自主決定。
16永續(xù)債
國家銀根緊縮的環(huán)境下，被稱為“債券里的股票”的永續(xù)債開始活躍，受到企業(yè)追捧。由于永續(xù)債不設(shè)還款期限，同時可不計入公司債務(wù)，企業(yè)可在進行高額融資的同時規(guī)避負債率被拉高的風險；對于投資者來說，利息較高的永續(xù)債可為其提供長期而穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，堪稱雙贏。
永續(xù)債發(fā)行期限以3+N和5+N為主，還有少量2+N、9+N、20+N期限的永續(xù)債。永續(xù)債都含有延期選擇權(quán)，發(fā)行人可以選擇延長債券到期日，大多數(shù)債券都含有調(diào)整票面利率的權(quán)利。
選擇永續(xù)債續(xù)期的發(fā)行主體主要可以分為兩類：信用資質(zhì)好、融資渠道暢通、主體資質(zhì)穩(wěn)定的發(fā)行人；在債券存續(xù)期間主體資質(zhì)有所下滑，再融資能力有所下降或者是流動性已經(jīng)較為緊張的發(fā)行人。一般意義上，永續(xù)債被認定為一種低成本的融資方式，但對于企業(yè)來說，永續(xù)債是良方還是毒藥，將考驗相關(guān)公司的把控力。永續(xù)債往往是前2～3年利息成本相對較低，此后則會大幅上漲，如果企業(yè)能夠在“低息期”內(nèi)償盡債務(wù)還是可以實現(xiàn)的；反之，一旦永續(xù)債被計入負債，企業(yè)的實際負債率將大幅提高。
因此，盡管“債券之名，權(quán)益之實”是永續(xù)債產(chǎn)品的靈魂，但在當前管制條件下，永續(xù)債不過是銀行與企業(yè)結(jié)盟繞開監(jiān)管的一個資本工具，其產(chǎn)生與存在固然有其合理性，但其中的風險也不容小覷。
17FT賬戶人民幣貸款
FT賬戶是指銀行等金融機構(gòu)為客戶在自貿(mào)區(qū)分賬核算單元開立的規(guī)則統(tǒng)一的本外幣賬戶，該賬戶體系打通了自貿(mào)區(qū)與離岸市場之間的通道，為區(qū)內(nèi)企業(yè)涉足海外市場、滿足實體經(jīng)濟所需的貿(mào)易結(jié)算和跨境投融資匯兌便利提供了更有效的方式。
18不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)投資計劃
園區(qū)或者片區(qū)開發(fā)建設(shè)中都有大量的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，其存續(xù)期長，收益穩(wěn)定的特征與保險資金特別是首先資金可以做到良好的匹配，與其他投資品種相關(guān)性較低，有助于平滑首先投資組合的收益波動，因此歷來是保險資金偏愛的一種投資模式，也是綜合性園區(qū)發(fā)展商可以去嘗試的融資渠道。不過，由于經(jīng)常存在“明股實債”的擦邊球行為，從2017年下半年開始，銀保監(jiān)會已經(jīng)在不斷收緊和規(guī)范這一類融資行為。
19不動產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃
數(shù)據(jù)顯示，2018年全年保險公司基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃同比增長19.23%，是所有投資計劃產(chǎn)品中表現(xiàn)最好的。從行業(yè)情況看，保險資金在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域積累了比較豐富的投資經(jīng)驗，且基礎(chǔ)設(shè)施投資需求量較大，合作方往往都是地方政府、平臺公司和國有企業(yè)，投資標的資質(zhì)相對優(yōu)良，比較適合保險資金的配置需求，尤其是2018年10月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于保持基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域補短板力度的指導意見》發(fā)布后，這類融資是獲得政府政策強力背書的。
20短期融資券
短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無擔保短期本票。在中國，短期融資券是指企業(yè)依照《短期融資券管理辦法》的條件和程序在銀行間債券市場發(fā)行和交易并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券，是企業(yè)籌措短期（1年以內(nèi)）資金的直接融資方式。短期融資券和銀行承兌一樣，都是短期融資的利器，其優(yōu)點主要有：1、籌資成本較低；2、籌資數(shù)額比較大；3、可以提高企業(yè)信譽和知名度。其缺點主要有：1、發(fā)行風險比較大；2、發(fā)行彈性比較小；3、發(fā)行條件比較嚴格。
21上市公司紓困私募基金（債）
2018年10月，為了幫助有發(fā)展前景的上市公司紓解股權(quán)質(zhì)押困難，國家層面倡導各地國資系公司推出私募紓困基金和紓困債。
紓困基金排解上市公司質(zhì)押風險的投資策略主要有：（1）協(xié)議受讓上市公司股份；（2）參與上市公司定增；（3）重組上市公司控股股東；（4）通過向?qū)嵖厝私杩睢⑹茏尮善辟|(zhì)押債權(quán)等方式為公司或?qū)嵖厝思偫?；?）債轉(zhuǎn)股、債權(quán)債務(wù)重組、授信擔保等其他紓困方式。盡管這種基金的政策性色彩十分濃厚，但也不失為地方平臺公司介入上市公司投資時的一種特殊融資手段，隨著政府部門解決上市公司及民營企業(yè)融資難工作的推進，可以預計，將會有越來越多的紓困私募投資基金開始投資運作。
22應(yīng)收賬款收益權(quán)融資
這是一種較為常見的融資形式，形式與信托相似，即將自己享有的資產(chǎn)收益權(quán)（應(yīng)收賬款）以一定現(xiàn)金作價賣給第三方，相當于以一定的成本提前回收了這部分現(xiàn)金，加快了債權(quán)盤活和資金周轉(zhuǎn)速度，很多處于快速擴張期的公司都會傾向于采取這種融資方式。
23信托融資
總體來看，信托融資主要分為如下兩種：
1、貸款型信托框架：以信托貸款形式運作，貸款期限較短，對資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。
2、股權(quán)回購型信托框架：信托資金用以收購開發(fā)商部分股權(quán)，到期后開發(fā)商回購，回報率在合同中固定。本方式可以幫助開發(fā)商補足自有資金，提供信用等級，有益于其后的銀行融資。
24銀行貸款
銀行貸款當然是政府園區(qū)平臺公司最常規(guī)的融資渠道。作為典型的重資產(chǎn)園區(qū)業(yè)務(wù)開發(fā)運營主體，政府園區(qū)平臺公司對于銀行貸款的依賴度較大，
不過，以往由于背后有政府的隱形背書，政府園區(qū)平臺公司也往往是銀行最青睞的優(yōu)質(zhì)客戶，靠著一張政府安慰函和白條閉著眼貸的情況也是大行其道。但是近幾年隨著政策不斷趨嚴，打破剛性兌付，銀行的態(tài)度也逐漸有所變化，還是傾向于回歸正式的經(jīng)營數(shù)字與報表上。當然，臨港集團、張江高科、東湖高新、蘇高新集團這類發(fā)達一二線城市的品牌龍頭類平臺公司還是能夠獲得不菲的貸款。
另外，從單體主題園區(qū)而言，如果屬于國家扶持的產(chǎn)業(yè)，如三農(nóng)產(chǎn)業(yè)、流通行業(yè)、生物醫(yī)療、環(huán)保科技及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，由于符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，往往相對容易獲得金融企業(yè)以及相關(guān)政策性銀行的特殊信貸政策支持，所以對國家產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策扶持的有關(guān)規(guī)定，要進行深入的理解和分析，以在具體融資中區(qū)別對待。
除了開發(fā)貸款，還有所謂的“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在未來一定要走向資產(chǎn)運營和自持階段，尤其是很多政府園區(qū)平臺手中有大量只租不售的經(jīng)營物業(yè)，因此經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也會是未來政府園區(qū)平臺公司常用的一種融資形式。
總體來看，銀行目前對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較感興趣，因為風險積累相對少，又是政府大力扶持的市場，不少銀行被賦予“扶持實體經(jīng)濟和中小企業(yè)”的政治任務(wù)，園區(qū)當然是最好的資金投入承載體。不過，由于這個市場缺乏標準，很難比較精準的估值和評估風險，因此其態(tài)度較為慎重，但不排除未來會有一些創(chuàng)新型的產(chǎn)品和政策出來。
25融資租賃
在條件成熟時，尤其是有片區(qū)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的政府園區(qū)平臺公司，可以選擇將擁有的部分基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施，以售后回租方式向金融租賃公司融資：即將設(shè)施賣給融資租賃公司，該公司再把設(shè)施回租給平臺公司，平臺公司每年付給該公司租金，并在每隔半年不等額的償還本金，直到在約定的N年后相當于以約定好的總價格回購這些設(shè)施。
由于融資租賃的租金不計入企業(yè)借款，相當于降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，優(yōu)化了其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，便于進一步用其他方式融資；另外，不考慮其他因素，采用售后回租業(yè)務(wù)可能更節(jié)稅，也調(diào)節(jié)了利潤。
26質(zhì)押融資
在一些片區(qū)綜合開發(fā)PPP當中，在基于合同約定的項目收益權(quán)完成質(zhì)押登記之后，可以質(zhì)押項目收益權(quán)獲得銀行或金融機構(gòu)融資，但按照規(guī)定時限不得超過合同約定的開發(fā)運營期限，用途也只能限制在項目開發(fā)、工程建設(shè)本身；運營公司有現(xiàn)金流后，可采取股權(quán)質(zhì)押貸款融資。
27PPP融資
PPP本質(zhì)上也是一種融資模式。在這方面，政府平臺公司既可以作為本地政府的出資主體，也可以作為社會資本方，PPP模式是公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項目融資與實施模式，這是一種以各參與方的“雙贏”或“多贏”為合作理念的現(xiàn)代融資模式。其典型的結(jié)構(gòu)為：
政府部門或地方政府通過政府采購形式與中標單位組成的特殊目的公司（SPV）簽訂特許合同（SPV一般由中標的建筑公司、服務(wù)經(jīng)營公司或?qū)椖窟M行投資的第三方組成的股份有限公司），由SPV負責籌資、建設(shè)及經(jīng)營。政府通常與提供貸款的金融機構(gòu)達成一個直接協(xié)議，這個協(xié)議不是對項目進行擔保的協(xié)議，而是一個向借貸機構(gòu)承諾將按與特殊目的公司簽定的合同支付有關(guān)費用的協(xié)定，這個協(xié)議使SPV能比較順利地獲得金融機構(gòu)的貸款。采用這種融資形式的實質(zhì)是：政府通過給予私營公司長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運營。
如果政府和園區(qū)平臺公司能夠靈活運營PPP模式，雙方都能夠從這種融資模式中大為獲益。
28合股經(jīng)營
通過引入外來資方共同進行二級開發(fā)，以合股經(jīng)營模式解決資金問題，贏城認為可以參考2019年8月23日東湖高新與重慶兩江新區(qū)政府啟動合資開發(fā)重慶兩江半導體產(chǎn)業(yè)園——“重慶芯中心”的案例。
雙方通過項目層面的股權(quán)合作（東湖高新占股67%，重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團占股33%））與共同開發(fā)，既充分發(fā)揮各自政府平臺公司背書優(yōu)勢和市場化招商引資能力，又減輕了獨自進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的資金壓力——兩江新區(qū)平臺公司負責協(xié)調(diào)本地政商關(guān)系，獲取政策資源支持，東湖高新負責提供專業(yè)的園區(qū)開發(fā)與運營能力，以及通過東湖高新等全國眾多園區(qū)資產(chǎn)運營項目和產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)所積累的產(chǎn)業(yè)資源為項目招商。
未來政府園區(qū)平臺公司需要扮演的就是重慶政府園區(qū)平臺公司在兩江新區(qū)項目中的角色，做好外來產(chǎn)業(yè)資源方的“地陪”和端口，共同助力區(qū)域主導產(chǎn)業(yè)項目起航和多元化融資渠道的打通。
29眾籌式基金操盤（份額融資）
基金為7年期：“3（投資）+3（管理）+2（退出）”周期
開發(fā)公司（SPV）股權(quán)：采取“1（政府園區(qū)平臺公司）+2（政府產(chǎn)業(yè)引導基金）+7（社會資本）”，政府園區(qū)平臺公司和政府產(chǎn)業(yè)引導基金出資為劣后級LP，70%的社會資本吸引險資、券商、銀行，以及上市公司、建筑工程公司（央企為宜，其主體信用評級高，增信效果更好）、戰(zhàn)略合作伙伴，以基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套社會的工程施工份額、建設(shè)任務(wù)換股權(quán)份額，因此我們也把這種“類眾籌”的基金合作模式叫作“份額融資”，從而實現(xiàn)戰(zhàn)略性引資，解決前期開發(fā)資金壓力和工程進度問題。
運營公司（GP）：政府園區(qū)平臺公司70%：其余基金合伙方30%的股權(quán)比例 。
30住宅銷售輸血
雖然我們并不特別推薦這種融資模式，但不可否認住宅銷售的現(xiàn)金流補充是整個園區(qū)開發(fā)過程中最方便也是最可控的融資利器。這種輸血模式其實類似于萬達模式的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，是從整個企業(yè)經(jīng)營的維度去討論融資模式的可行性架構(gòu)。原因很簡單，園區(qū)工業(yè)物業(yè)資產(chǎn)在形成穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)之前，很難貢獻現(xiàn)金流，也難以進行有效融資，因此，很多政府園區(qū)平臺仍處于銷售型階段，利用子弟兵獲取土地的便利性優(yōu)勢，能賣掉的住宅統(tǒng)統(tǒng)賣掉，保留一部分園區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，以回籠現(xiàn)金來補貼產(chǎn)業(yè)部分，在政策允許、行為合規(guī)的基礎(chǔ)上和“產(chǎn)城融合”的客觀需求下，倒也不失為一種選擇。
尤其是做片區(qū)開發(fā)的時候，定然面臨著產(chǎn)與住需求如何滿足的問題。產(chǎn)業(yè)帶動人口集聚，人口集聚必然有大量居住需求，但是做一個新區(qū)，早期配套環(huán)境很不成熟，沒人愿意來投，作為國資片區(qū)開發(fā)商最開始的居住配套只能自己做，即使想拉合作伙伴進來開發(fā)，你不入股也是沒辦法打動別人的。