隨著粉絲越來(lái)越多，找我咨詢了解的朋友也越來(lái)越多。真是應(yīng)了那句話“人多力量大”一人一個(gè)問(wèn)題就有了今天這期問(wèn)題解答匯總。
?抵押貸款為什么要有公司？
答：現(xiàn)在大家口說(shuō)常說(shuō)的抵押貸款實(shí)際上全名叫做“小微企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款”，是因?yàn)榻衲暌咔閲?guó)家為了扶持小微企業(yè)，解決小微企業(yè)融資難的問(wèn)題，出得貼息政策（也就是大家口中說(shuō)的年化3.85%）
?那我沒(méi)有公司可以做嗎？
答：可以，可以新加一個(gè)公司。實(shí)際經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)最低可做到年化3.65%，如果是新加的公司可以做到年化3.85%。
?最長(zhǎng)可以做多少年？（我說(shuō)的是年化3.85%的哈）
答：先息后本最長(zhǎng)5年；等額本息最長(zhǎng)二十年，房本滿3個(gè)月可以十年一歸本（而且可按30年月供還款，減輕還款壓力）， 新房本需要五年一歸本
?有沒(méi)有20年中途不用歸本的？歸本太麻煩了
答：有，年化利率5%，等額本息20年中途不用歸本。（這里啰嗦一句，銀行不是慈善機(jī)構(gòu)，銀行也是要賺錢的，低利息的同時(shí)肯定是要有其他方面的要求，沒(méi)有十全十美的銀行政策）
?抵押經(jīng)營(yíng)貸有什么要求??？
答：主要看三個(gè)方面：人、房、公司
人：年齡18-69周歲內(nèi)，征信近兩年無(wú)連三累六，負(fù)債和流水相關(guān)； 房：房齡不超30年，面積不小于50平（優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房可適當(dāng)放寬），可做房產(chǎn)類型包括正常的商品住宅，別墅，成本價(jià)，法拍房，商業(yè)辦公（3成）等等 公司：最好是成立一年以上的科技或者商貿(mào)類公司，（新注冊(cè)的也行，但可能有拒貸風(fēng)險(xiǎn)），像房地產(chǎn)，金融，娛樂(lè)，餐飲，養(yǎng)殖等類型的公司禁入?？梢允枪镜姆ㄈ嘶蛘吖蓶|，股東必須占股20%以上。等等（有些細(xì)節(jié)要求想了解可問(wèn)我）
?抵押經(jīng)營(yíng)貸流程是什么？
答：（沒(méi)公司先加公司，有公司的省略這一步，而且公司加的越早肯定越好） 1. 準(zhǔn)備資料：例如身份證，戶口本，結(jié)婚證等等 2.房?jī)r(jià)評(píng)估：銀行的房?jī)r(jià)一般可以提前評(píng)估，確定額度 3.面簽：銀行面簽，提交抵押申請(qǐng) 4.下戶：銀行指定的評(píng)估公司下戶評(píng)估 5.銀行批貸：出批貸函 6.公證：到公證處進(jìn)行公證 7.上抵：建委辦理抵押手續(xù) 8.放款：經(jīng)銀行審批同意并辦妥所有手續(xù)后，銀行按合同約定發(fā)放貸款。
大家有什么關(guān)心的想了解的也可留言
?抵押經(jīng)營(yíng)貸款期房可以做嗎？
答：不可以的，需要有房產(chǎn)證才能做，部分政策性房產(chǎn)需要轉(zhuǎn)商之后才能做
?什么樣的人群適合做抵押經(jīng)營(yíng)貸款呢？
答： 1.之前做的利息較高想轉(zhuǎn)低利息的（比如前幾年做過(guò)抵押，年化利率5%以上的） 2.二套正在按揭中（二套商貸利率年化5.7%，對(duì)比抵押經(jīng)營(yíng)貸來(lái)說(shuō)相對(duì)較高，可以轉(zhuǎn)） 3.考慮全款買二套再抵押的（全款買二套再抵押的好處之前的文章由講過(guò)，大家可以去看一下） 4.需要資金周轉(zhuǎn)，想讓已有資產(chǎn)最大程度變現(xiàn)的 5.按揭中的房屋想做二次抵押的（現(xiàn)在二抵利率會(huì)上?。?6.做生意或者投資，想做先息后本的
?首套剛需可以做抵押經(jīng)營(yíng)貸嗎？
答：首套剛需的朋友們首先要明確兩點(diǎn)問(wèn)題是用公積金貸還是純商貸如果是公積金貸就沒(méi)必要全款買再抵押了,因?yàn)槭滋追康墓e金貨只有年息3.25%,目前來(lái)看沒(méi)有比這個(gè)還低的了。 如果組合貸也沒(méi)有必要（因?yàn)樽龅盅航?jīng)營(yíng)貸需要找中介，這時(shí)就會(huì)產(chǎn)生中介費(fèi)，綜合下來(lái)其實(shí)差不多，當(dāng)然如果金額大的話，單筆單議） 如果只是純商貸的話是完全可以考慮全款買再抵押的。武漢首套商貸利率5.7%，抵押貸款利率3.85%。
包裝的公司，銀行會(huì)提前收回貸款嗎？
答：不會(huì)，但不會(huì)的前提是做好前期的公司材料和后期的資金截流，并且你要保證按時(shí)還款不會(huì)嚴(yán)重逾期。 銀行既然允許新加股東，就必然也知道這一操作的存在，說(shuō)句不好聽(tīng)的，比起你貸款買房銀行更怕你貸款經(jīng)營(yíng)小微企業(yè)。銀行是賺利息的只要你按時(shí)還款，銀行是不會(huì)先違約的的，不然你不按時(shí)還款就算你是真的實(shí)際經(jīng)營(yíng)的公司，
?抵押經(jīng)營(yíng)貸款為什么放款到三方收款賬戶？
答：因?yàn)殂y行放款的資金都是有具體用途的，為了控制具體用途，所以大部分銀行都是受托支付放款到第三方的，比如房貸放款就是放款給賣家的（賣房子的人，而不是買房子的人），企業(yè)經(jīng)營(yíng)性抵押貸款一般就是放款給企業(yè)上下游企業(yè)的
?三方收款賬戶是什么？
答：第三方賬戶指的是建立在第一方（你的公司）和第二方（銀行）基礎(chǔ)上的另一方（你的合作公司）。抵押經(jīng)營(yíng)貸是一種?？顚Ｓ玫馁J款，打到三方賬戶也是銀行為了防止資金流向房地產(chǎn)，基金股票等投資用途的一種手段，用大白話解釋就是你的公司準(zhǔn)備進(jìn)一批貨物，但是你的錢不夠，準(zhǔn)備向銀行貸款，因資金過(guò)大，你提供了房產(chǎn)作為擔(dān)保，銀行害怕你用途欺騙他，銀行就讓你提供你要購(gòu)買貨物的一些手續(xù)，提供對(duì)方的賬戶，確定用途以后防止你把錢用作別處，直接就把錢給到你要進(jìn)貨的公司，你也進(jìn)到貨了，這樣既能防止你把錢用作別處，也解決了你的問(wèn)題，描述的你準(zhǔn)備要進(jìn)貨的公司（接收銀行貸款的公司）就是所謂的第三方賬戶。
?感覺(jué)三方收款不安全怎么辦？
答：三個(gè)辦法，1.和中介公司簽個(gè)協(xié)議，需要的話去公證處公證一下2.自己找親戚朋友的公司來(lái)做三方公司3.找個(gè)信得過(guò)人給他加個(gè)公司讓他做三方
?放款到三方公司的個(gè)人賬戶還是對(duì)公賬戶？
答：不同地區(qū)不同銀行政策都有不同，大部分銀行是放到三方對(duì)公賬戶，有的銀行金額較小可放到三方法人或股東個(gè)人賬戶
?抵押經(jīng)營(yíng)貸款的錢拿去買房會(huì)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)？
答：做好貸后資金截流就不會(huì)。希望大家明白的是會(huì)做和能做好是兩回事。
?什么是貸后資金截流？資金截流怎么做？
答：貸后資金截流就是貸款下來(lái)后通過(guò)一系列的操作，不被銀行查到資金流向的方法。貸后資金截流貸后截流的方法很多，比如說(shuō)放款到三方賬戶，然后回款到親屬朋友，多折騰幾手幾家銀行再回到自己這邊。提供一些合理的上下游合同，三方用款合同等等
?按揭房可以做嗎？
答：可以是可以，但這個(gè)可以的前提是房產(chǎn)有余值，按揭還滿一年以上（還有的銀行要求一年半）
?辦理業(yè)務(wù)途中夫妻雙方和公司都需要提供哪些資料？
答：夫妻雙方需要提供身份證，戶口本，結(jié)婚證/離婚證，近一年的流水，征信等，公司需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照，章程，公章，實(shí)際辦公地址，上下游合同，三方合同等等
今天這期先到這里，其他的細(xì)節(jié)和問(wèn)題。
大家好，我是文卓，一名資深的房產(chǎn)抵押從業(yè)人員。在武漢，我見(jiàn)過(guò)太多為貸款而四處奔走的客戶。他們有些是個(gè)人條件問(wèn)題，有些是不懂市面上的貸款產(chǎn)品。為此，他們踩過(guò)很多坑，交了很多學(xué)費(fèi)。
我開(kāi)通知乎的初衷，就是為了幫助這批人更快地找到適合自己的貸款方案。在知乎我會(huì)分享最新最權(quán)威的貸款知識(shí)。如果你有貸款方面的問(wèn)題，也可以和我交流。
更多常見(jiàn)問(wèn)題比如：征信查詢次數(shù)超了怎么辦？貸款有逾期該如何處理？消費(fèi)性抵押轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性抵押怎么做？如何降低貸款利率？怎么才能夠提高貸款額度?按揭房抵押常遇到的問(wèn)題有哪些...等等貸款問(wèn)題-----