房貸利率“換錨”今日正式落地。
央行房貸利率新政規(guī)定，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率（LPR）進(jìn)行定價。
新政落地后，房貸利率是升是降？房貸利率應(yīng)該如何計算？是否會影響未來房價變化？已經(jīng)簽訂的房貸合同，日后是否也會改變？這是大多數(shù)購房者對于房貸新政存在的疑問。
換錨后，房貸利率怎么算？
LPR、購房者所在地的加點(diǎn)下限、銀行加點(diǎn)，成為“換錨”后影響房貸利率走勢的三大因素。
10月8日起，房貸利率開始由此前的參考貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒖假J款市場報價利率（LPR）定價。目前，各地按照“因城施策”原則，陸續(xù)制定本地區(qū)利率定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，確定本地差別化住房信貸政策的加點(diǎn)下限。
然而，對于普通購房者而言，房貸利率如何通過以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)得出，仍沒有一個清晰的概念。
舉例來看，如某地區(qū)房貸利率換錨后的利率下限為：首套房貸利率不低于LPR加55個基點(diǎn)，按照9月20日央行首次公布的5年期以上LPR（4.85%）計算，如果借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加20個基點(diǎn)，則一筆首套房個人住房貸款的實(shí)際執(zhí)行利率為5.6%（即4.85%+0.55%+0.2%=5.6%）。
此外，購房者還在關(guān)心，如果LPR每月報價出現(xiàn)調(diào)整，那么每月還款額是否也會相應(yīng)地變動？
央行公告明確，LPR執(zhí)行后，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。
所謂利率重定價，是指貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。
新政對房價、房貸影響有多大？
“房貸利率新政施行后，會對當(dāng)前的房價有多大影響？”這是大多數(shù)購房者對于房貸利率換錨后的普遍疑問。
蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧認(rèn)為，相對于其他房地產(chǎn)價格影響因素（如限購政策和首付比例等因素），利率變動對于房價的影響相對有限。
陳嘉寧認(rèn)為，首付比例波動需要購房者短時間內(nèi)籌集和繳納大筆購房首付款，對于購房者的購買力和需求影響更大。實(shí)際操作中，各地也是通過提高二套房首付比例來抑制投機(jī)炒房，調(diào)控房價。大部分一二線城市，還對購房資格進(jìn)行了限制，只有在具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購房，如此進(jìn)一步限制了購買力和需求。因此，相比而言，此次利率新政對于房價的影響有限。
比如，北京地區(qū)9月首套房貸利率為5.39%，二套房貸利率為5.88%；房貸利率掛鉤LPR之后，按照最新LPR加點(diǎn)計算后為首套房利率5.4%，二套房利率為5.9%，首套、二套房貸利率分別變動1bp、2bp。
再比如，上海地區(qū)9月首套房貸利率為4.65%，二套房貸利率為5.39%；房貸利率掛鉤LPR之后，按照最新LPR加點(diǎn)計算后為首套房利率4.65%、二套房利率為5.45%，新老政策切換平穩(wěn)。
據(jù)了解，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中，但有一個基本原則，即保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益。
陳嘉寧認(rèn)為，利率新政對于現(xiàn)有房貸客戶的影響分為兩種情況：
一是，若央行的基準(zhǔn)利率持續(xù)發(fā)布，則現(xiàn)有房貸客戶仍按基準(zhǔn)利率計算房貸利率，履行還款義務(wù)；二是，若央行的基準(zhǔn)利率停止發(fā)布，不排除會用市場報價利率（LPR）來替代現(xiàn)有房貸客戶的基準(zhǔn)利率。
對于新老政策過渡的具體方案，目前仍有待監(jiān)管進(jìn)一步明確。在陳嘉寧看來，“現(xiàn)有房貸客戶仍按基準(zhǔn)利率計算房貸利率”的過渡方案更平滑，新老兩種貸款形式并存，但新發(fā)貸款都以市場報價利率（LPR）為基礎(chǔ)，隨著時間的推移，以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)的老貸款逐步到期，基準(zhǔn)利率也將逐漸退出歷史舞臺。