一般來說,很多人可能會(huì)覺得在房產(chǎn)證上減去一個(gè)人的名字應(yīng)該很簡(jiǎn)單,這是自己家的事情。但現(xiàn)實(shí)卻沒有那么簡(jiǎn)單。

首先,一般情況下房產(chǎn)證上兩個(gè)人的名字要去掉一下會(huì)怎么辦?

在房產(chǎn)證有兩個(gè)人的名字時(shí),要去掉一個(gè)人的名字有兩種解決方式:一種是過戶贈(zèng)與,另一種是過戶買賣。像上面的情況可以采取贈(zèng)予的方式。

過戶贈(zèng)與的方式要到公證處進(jìn)行公證,同時(shí)辦理時(shí)要繳納一定的房產(chǎn)證登記費(fèi)和房產(chǎn)過戶手續(xù)費(fèi),登記費(fèi)都是80元,贈(zèng)與方式的手續(xù)費(fèi)是2元每平方計(jì)算,房屋買賣和房屋贈(zèng)與都要繳納稅款。過戶辦理需要攜帶的材料有:雙方身份證及復(fù)印件、初時(shí)辦理房產(chǎn)時(shí)的相關(guān)材料,出讓人婚姻狀況證明。雙方必須在場(chǎng)或有委托人在場(chǎng)。

其次,如果要去掉一個(gè)人名字的房產(chǎn)還有貸款沒有還清,如何辦理呢?

如果住房有貸款沒有還清,贈(zèng)予時(shí)要先解決貸款的問題,一般情況下可以三種辦法解決:

第一種方式是提前還清貸款。這種方式當(dāng)然是很多人常見的推薦方式。

這也是很多人推薦的方式,因?yàn)樽詈?jiǎn)單,但對(duì)資金的要求比較高。還清了貸款當(dāng)然可以進(jìn)行各種處置,但對(duì)自身的資金能力和財(cái)務(wù)能力是一個(gè)考驗(yàn)。

第二種方式是找過橋資金或者墊付資金提前償還,過戶以后再辦理抵押貸款

畢竟能夠一下子全額償還貸款對(duì)很多人來說是困難的。因此,一些專家推薦找過橋資金或者第三方墊付資金提前償還,然后再辦理抵押貸款。

這里會(huì)有一個(gè)問題,以前辦理的是住房按揭貸款,而提前償還以后再辦理貸款屬于抵押貸款,從而出現(xiàn)三大問題:

第一大問題是貸款的期限?抵押貸款的期限沒有住房按揭貸款的期限長,所以,如果先償還貸款后再辦理抵押貸款的話,可能會(huì)減少以前的貸款期限,對(duì)貸款人償還貸款形成還款壓力;按揭貸款最長可以30年,一般情況下貸款期限都在20年到30年。房產(chǎn)抵押貸款一般年限最高可雖然也可以貸款30年,但現(xiàn)實(shí)中如果抵押房產(chǎn)貸款用于企業(yè)經(jīng)營,最長貸款年限一般為五年以內(nèi);如果抵押房產(chǎn)貸款用于個(gè)人消費(fèi),貸款年限一般為十年以內(nèi)。

第二大問題是貸款利率?一般情況下住房按揭貸款的利率是最低的,而抵押貸款的利率屬于商業(yè)貸款,利率比住房按揭貸款的利率要高,從而會(huì)形成一定的利率損失;目前五年以上貸款基準(zhǔn)利率為4.90%,按揭貸款利率一般是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10—20%,也就是抵押貸款利率水平在5.39%到5.88%,甚至更高;而住房按揭貸款利率2020年9月首套商業(yè)性個(gè)人住房的貸款利率不低于4.65%,二套商業(yè)性個(gè)人住房的貸款利率不低于5.25%。因此,從住房按揭貸款換成住房抵押貸款后貸款利率會(huì)上升。

第三大問題是抵押貸款的用途問題?我們知道,任何貸款都有嚴(yán)格的貸款用途限定,住房按揭貸款的用途就是買房,而住房抵押貸款只能用于經(jīng)營和消費(fèi),而個(gè)人是無法用于經(jīng)營的,只能用于個(gè)人消費(fèi),而個(gè)人消費(fèi)貸款是不能用于買房和與房相關(guān)的用途。

其三,既不能提前還款,也不在找資金過橋的情況下,如何辦理減掉一個(gè)人的名字呢?當(dāng)然有辦法。

在不提前還清貸款、提前還貸和過橋以后再貸款的前提下,用什么辦法解決呢?

可以向銀行提出申請(qǐng),由兩個(gè)人的貸款變更為一個(gè)人的貸款。這樣做當(dāng)然不容易,但也并非不可能。

雖然你現(xiàn)在是一個(gè)人在還貸,但畢竟在貸款考察、審批時(shí)是以兩個(gè)人的名義申請(qǐng)的,考察的也是兩個(gè)人的資質(zhì)和收入狀況。如今要變更成一個(gè)人,則要對(duì)貸款申請(qǐng)人的貸款進(jìn)行重新評(píng)估。

因此,你可以向貸款銀行提出申請(qǐng),并提交自己以前單獨(dú)還款的證據(jù)、能夠符合貸款條件銀行流水和收入證明,只要符合貸款能力,相信銀行也是同意的。

住房貸款是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的事情,也是一個(gè)時(shí)間非常長的事情,各種可能性都會(huì)出現(xiàn),因此,加名減名也要非常慎重。(麒鑒)