對(duì)于正常購(gòu)買第二套房買房來(lái)說(shuō)，在上海地區(qū)或者現(xiàn)階段的一線城市都存在對(duì)首付和按揭貸款的限制問(wèn)題，二套房存在一個(gè)認(rèn)房又認(rèn)貸的問(wèn)題，具體看下面《上海按揭貸款二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)2020》：

1、看名下是否有房，對(duì)于名下有房的購(gòu)房者，不管是否有房貸記錄，再次申請(qǐng)房貸時(shí)將視為第二套。

2、以家庭為單位，需要查詢購(gòu)房者本人、配偶及未成年子女在個(gè)人征信系統(tǒng)的房貸記錄，如果其中有人曾有過(guò)購(gòu)房貸款記錄的，再次申請(qǐng)房貸時(shí)也將視為第二套。

3、包括公積金貸款和商業(yè)住房貸款在內(nèi)，也就是說(shuō)如果以前申請(qǐng)的是公積金貸款或者商業(yè)住房貸款，再次申請(qǐng)房貸也會(huì)被視為第二套。但如果以前申請(qǐng)的是個(gè)人商用房貸款、個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等其他商業(yè)性個(gè)人貸款品種，申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房則可以按照首套住房貸款政策執(zhí)行。

4、看是否有過(guò)房貸記錄，包括已結(jié)清和未結(jié)清貸款在內(nèi)，以前有過(guò)房貸記錄的，不管現(xiàn)在是否結(jié)清，再次申請(qǐng)貸款買房的，都將視為第二套。

所以一般在上海購(gòu)買二套房，只要你之前有過(guò)房屋按揭貸款記錄，都得按二套房計(jì)算，首付7成，按揭貸款最多3成。而另外一種方案則是先全款付清購(gòu)房款，然后再將房產(chǎn)抵押貸款出來(lái)。那么到底哪種方案更劃算，主要得看你的抵押貸款和按揭的貸款的區(qū)別。主要區(qū)別有以下幾點(diǎn)，僅供參考：

一、抵押物的價(jià)格。按揭貸款是根據(jù)你的購(gòu)買房屋價(jià)格，如果你的成交合同價(jià)格偏離房屋市場(chǎng)價(jià)格不是很離譜的話，基本都會(huì)按成交合同價(jià)格進(jìn)行采納。而抵押貸款的審批價(jià)格主要是看市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)給與房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)進(jìn)行審批，一般都是參照市場(chǎng)上二手房成交價(jià)格，每家評(píng)估機(jī)構(gòu)有略微差別，這里有一定的可操作性空間。

二、貸款額度。也就是抵押物價(jià)值的成數(shù)問(wèn)題。按揭貸款現(xiàn)在首套房基本可以做到7成，二套房可以做到3成，當(dāng)然這個(gè)二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)城市不一樣，一線城市比較嚴(yán)苛，其他城市稍微松些，具體要了解當(dāng)?shù)氐恼?。而抵押貸款的成數(shù)，主要看你抵押物的質(zhì)量（年限、地段、總價(jià)等等，因?yàn)殂y行也害怕?lián)L(fēng)險(xiǎn)），然后再根據(jù)你抵押人的資質(zhì)（年齡、收入水平），最高也是可以做到7成的。

三、貸款利率。按揭貸款現(xiàn)在都按基準(zhǔn)利率LPR來(lái)參照，基本上二套房要上浮，這個(gè)利率在不同時(shí)期波動(dòng)不太大，因?yàn)檫@個(gè)主要解決是老百姓的住房問(wèn)題，是國(guó)計(jì)民生問(wèn)題，二套房按揭的利率按現(xiàn)行政策是 LPR（4.65）+60BP=5.25%。抵押貸款也是按基準(zhǔn)利率LPR來(lái)參照，不過(guò)波動(dòng)較大，比如央行覺(jué)得現(xiàn)在市場(chǎng)熱錢太多，就會(huì)令商業(yè)銀行增加抵押貸款利率，而比如像今年疫情，為了促進(jìn)中小微企業(yè)的發(fā)展，利率就很低，甚至低于LPR利率，銀行幾乎是貼息讓你貸款，實(shí)屬罕見(jiàn)，所以具體還需要比較當(dāng)下市場(chǎng)上的按揭利率和抵押貸款利率。

四、年限問(wèn)題。按揭貸款基本可以做到20年，30年。但是抵押貸款，一般年限不會(huì)到30年，基本上是5年，10年，20年為多，還得看你抵押物的年限和產(chǎn)權(quán)人的年齡。

五、還款方式問(wèn)題：按揭可以有等額本息、等額本金還款方式，抵押一般則有等額本息或者先息后本的還款方式。

六、銀行抽貸問(wèn)題。按揭貸款只要你準(zhǔn)時(shí)還款，不存在銀行抽貸問(wèn)題。但是抵押貸款會(huì)存在銀行抽貸問(wèn)題，比如每五年銀行會(huì)再審一次，遂決定是否給予你繼續(xù)貸款。

下面就以房?jī)r(jià)購(gòu)買為1000萬(wàn)元的房產(chǎn)作一個(gè)簡(jiǎn)單的比較。

總體來(lái)說(shuō)，從長(zhǎng)期看，按揭貸款利率低，時(shí)間長(zhǎng)，要求低，但首付要求高，成數(shù)受到各地房產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，對(duì)購(gòu)房者資金要求高。而抵押貸款利率可能高些也可能低（今年利率就產(chǎn)生倒掛現(xiàn)象），批復(fù)要求也高些，但對(duì)購(gòu)房人的資金利用率有大幅的提升。