<body> 臣財(cái)貸款網(wǎng)（https://loan.cngold.org/）12月15日訊，房地產(chǎn)最新消息：抓緊建立穩(wěn)定樓市預(yù)期的長效機(jī)制。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前11個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、房屋新開工面積增速均有所回落，房地產(chǎn)開發(fā)三大指標(biāo)同步放緩，表明“9.30”樓市新政已初步遏制熱點(diǎn)樓市的非理性狂熱。但隨著樓市降溫，市場又擔(dān)心房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)劇烈調(diào)整。日前，中央政治局召開會議研究2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出，“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”。房地產(chǎn)調(diào)控前市場的非理性狂熱，調(diào)控后市場顧慮加重，房地產(chǎn)調(diào)控前后市場心態(tài)的急劇變化表明，一個穩(wěn)定的樓市預(yù)期，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的關(guān)鍵。
預(yù)期是樓市運(yùn)行的
主要變量
回顧我國近二十多年的房地產(chǎn)市場運(yùn)行軌跡，房地產(chǎn)市場成交量和價(jià)格，雖然表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，但主要還是受到資金面、市場利率、市場預(yù)期的影響。最近幾年，隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系基本平衡，住宅需求更多體現(xiàn)為投資工具選擇，市場預(yù)期對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的影響越來越大。
今年年初以來的熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲，非理性色彩較為濃厚。無論是按照國際通用的房價(jià)收入比、住宅租售比指標(biāo)，還是住房絕對價(jià)格國內(nèi)外橫向比較，部分熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離合理水平。特別是最近一年內(nèi)熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格大幅上漲，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策、流動性和利率等在內(nèi)的住宅不動產(chǎn)定價(jià)基礎(chǔ)條件的微小變化，雖然可以解釋住宅成交量的上漲，但無法合理支撐房價(jià)的大幅上漲，住宅市場出現(xiàn)非理性投機(jī)炒作氛圍已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠桿進(jìn)行投資性購房，以及超越家庭收入狀況非理性加杠桿，甚至采取假離婚繞開購房資格限制等行為，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)隱患。而樓市新政后房地產(chǎn)市場心態(tài)的急劇調(diào)整，反映為商品房成交量急劇萎縮，成交價(jià)格環(huán)比漲幅下降，也主要是因?yàn)闃鞘蓄A(yù)期發(fā)生了明顯變化。這些情況表明，樓市預(yù)期不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場明顯波動的根源就難以消除，房地產(chǎn)市場就難以平穩(wěn)健康運(yùn)行。
1 2 3 下一頁 末頁降低不動產(chǎn)
投資屬性是關(guān)鍵
影響樓市預(yù)期的因素有很多，包括資金面狀況、市場利率、地方政府樓市調(diào)控政策、社會輿論導(dǎo)向等，都會或多或少影響到房地產(chǎn)市場的預(yù)期，而房地產(chǎn)市場預(yù)期影響房地產(chǎn)交易行為的機(jī)理在于住宅不動產(chǎn)預(yù)期投資回報(bào)率與其他投資工具投資回報(bào)率的比較。如果住宅不動產(chǎn)投資回報(bào)率過高，則房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，市場交易行為趨向非理性狂熱，反過來又促使房價(jià)加速上漲；如果住宅不動產(chǎn)投資回報(bào)率較其他投資工具回報(bào)要低很多，則市場交易清淡，住宅供過于求，庫存壓力增大。
住宅不動產(chǎn)投資回報(bào)主要包括兩個部分，住宅租金收入和住宅資本利得。住宅租金收入受住房租賃市場影響較大。無論是非熱點(diǎn)城市，還是熱點(diǎn)城市，住宅租金已經(jīng)高度市場化?？紤]到我國住房租賃市場需求人群主要為中低收入群體，因而市場化的住宅租金相對房價(jià)保持一個較低的水平。即使在北京（樓盤）、上海（樓盤）等一線城市，住宅租金收益率不到2%，遠(yuǎn)低于理財(cái)產(chǎn)品收益率，還需要承擔(dān)住宅長期折舊分?jǐn)偤凸潭昊墓芾碣M(fèi)用。住宅資本利得，受住宅投資投機(jī)性資金驅(qū)動顯著。今年熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅高的在30%以上，漲幅較低的也有15%左右，今年經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境和人口流入的基本面無法支撐房地產(chǎn)價(jià)格高達(dá)兩位數(shù)的上漲。
我國住宅不動產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)，與股票價(jià)格運(yùn)行越來越類似，資金驅(qū)動的特征顯著，而本身資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值變化并不大。住宅市場非理性行為與社會資金大量向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，客觀上形成了正向反饋環(huán)，既相互作用，又相互支撐，住宅市場的非理性行為不但沒有消減，在實(shí)踐過程中反而產(chǎn)生將非理性行為認(rèn)定為合理的誤區(qū)，即使是本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策升級后，堅(jiān)定加大熱點(diǎn)城市住宅不動產(chǎn)配置的大有人在。今年以來熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象從特殊到普遍，樓面溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，二手房價(jià)“坐地跳漲”，新盤瘋搶，這些正常市場的不同尋常現(xiàn)象卻是司空見慣，無不反映出背后社會資金的強(qiáng)力驅(qū)動。
首頁 上一頁 1 2 3 下一頁 末頁這些情況表明，穩(wěn)定住宅投資回報(bào)率的關(guān)鍵在于抑制投資投機(jī)性資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。但同時(shí)也應(yīng)該看到，資金逐利是天性。抑制投資投機(jī)性資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，除了提高資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的門檻外，運(yùn)用稅收政策降低持有住宅不動產(chǎn)的回報(bào)可能更為有效，根據(jù)房價(jià)變化遞進(jìn)提高房屋交易流轉(zhuǎn)稅收，可以相當(dāng)程度抑制住宅市場非理性的需求，降低住宅不動產(chǎn)的投資屬性。
運(yùn)用稅收杠桿
調(diào)節(jié)非理性需求
房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)很重要，平穩(wěn)健康運(yùn)行的房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長更重要。避免房地產(chǎn)市場劇烈波動，就必須要穩(wěn)定樓市預(yù)期，防止房價(jià)大幅上漲。目前，我國房地產(chǎn)庫存壓力依然較大，截至2016年11月末，我國商品房待售面積69095萬平方米，主要分布在非熱點(diǎn)城市，提升非熱點(diǎn)城市住宅不動產(chǎn)投資價(jià)值，是消化庫存的重要途徑。熱點(diǎn)城市的中低收入人群的住宅需求還未得到完全滿足，保持房價(jià)平穩(wěn)，有利于緩解剛性住宅需求壓力。而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，意味著未來要將更多精力放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)升級，推進(jìn)精品制造，發(fā)展科技，加快創(chuàng)新，平穩(wěn)健康運(yùn)行的房地產(chǎn)市場會推動人才、資源和資金向這些實(shí)體領(lǐng)域集中，推動增長動能轉(zhuǎn)換。因此，我國亟待建立穩(wěn)定樓市預(yù)期的長效機(jī)制，更多運(yùn)用稅收杠桿來調(diào)節(jié)市場的非理性需求，逐步降低熱點(diǎn)城市住宅不動產(chǎn)的投資回報(bào)率，抑制投資投機(jī)性資金需求，防止這些資金在市場興風(fēng)作浪。