11月29日訊,繼深圳、杭州等地近期升級(jí)樓市調(diào)控措施之后,昨日,上海市也對(duì)樓市調(diào)控措施予以升級(jí)。多位接受上證報(bào)采訪的房產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為,此次樓市新政旨在抑制投資及投機(jī)行為,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極意義。但由于上海庫(kù)存規(guī)模不足,此次調(diào)控能否讓房?jī)r(jià)明顯下行還有待觀察。

上海市住建委11月28日公布,自2016年11月29日起,居民家庭購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的,首付款比例不低于50%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

同日,上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》,在區(qū)分首套和二套購(gòu)房的前提下,調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元,并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍;嚴(yán)格執(zhí)行住建部還款能力的計(jì)算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過(guò)40%,以及對(duì)第二套改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的口徑。

上海市相關(guān)部門(mén)還表示將加大商品住房用地供應(yīng),確保2016年商品住房用地供應(yīng)同比增加。

東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)華偉對(duì)上證報(bào)記者表示,上述調(diào)控政策對(duì)高端住宅需求的影響比較有限,對(duì)中低端住宅需求則起了一個(gè)延遲的作用。本質(zhì)上,此次出臺(tái)的政策是以犧牲成交量來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià),使其在高位橫盤(pán)。

在上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦看來(lái),此次上海升級(jí)調(diào)控政策是意料之中的事。他解釋稱,上海在10月出臺(tái)“滬六條”后市場(chǎng)降溫,成交量下滑,但是成交價(jià)格還在上漲。10月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上海新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%,而同比漲幅則達(dá)到37.4%。從同比漲幅來(lái)看,上海還是處于漲幅靠前的城市,因此調(diào)控壓力仍沒(méi)有消除。

“此次出臺(tái)的舉措顯示出地方政府對(duì)樓市調(diào)控的決心。而且最近幾周高價(jià)房成交比較活躍,也帶動(dòng)均價(jià)出現(xiàn)波動(dòng),可能對(duì)市場(chǎng)心態(tài)帶來(lái)一定影響,通過(guò)政策加碼可以鞏固調(diào)控效果。”

從舉措來(lái)看,此次上海樓市政策的調(diào)整著重于信貸政策。盧文曦認(rèn)為,限購(gòu)方面上海已經(jīng)處于較為嚴(yán)格的措施,再趨嚴(yán)的話會(huì)損傷合理居住需求,相比之下信貸政策還有一定騰挪空間。原先信貸政策只認(rèn)房,不認(rèn)貸,即只要出清手中房源,再買(mǎi)還是首套。調(diào)整后的政策既認(rèn)房又認(rèn)貸,意味只要以前有信貸記錄,再買(mǎi)房都認(rèn)定是第二套,對(duì)改善型購(gòu)房者沖擊尤為明顯。當(dāng)前中環(huán)以內(nèi)置換買(mǎi)家達(dá)到九成,外環(huán)平均到九成,意味這部分客戶會(huì)受到制約,而且是查全國(guó)征信,覆蓋范圍要大很多。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨三個(gè)壓力:一是庫(kù)存規(guī)模相對(duì)不足,亟須通過(guò)政策調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系的平衡;二是房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)依然比較明顯,控制房?jī)r(jià)的難度還是較大;三是看漲預(yù)期依然較強(qiáng)烈,亟須通過(guò)政策進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)?!吧虾4舜握邇?nèi)容,直擊當(dāng)前房貸市場(chǎng)、房?jī)r(jià)等核心問(wèn)題,調(diào)控積極有效,也有很強(qiáng)的針對(duì)性,對(duì)于高杠桿買(mǎi)房等行為有一個(gè)較為明顯的管制作用?!?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,上海此次樓市新政主要是抑制投資投機(jī)或炒房需求,對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極意義。可以預(yù)見(jiàn)的是,到年底前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量會(huì)有所下滑,大漲的可能性已經(jīng)不大,市場(chǎng)重回平穩(wěn)是大勢(shì)所趨。

此外,天津也升級(jí)了房貸調(diào)控政策。來(lái)自中國(guó)人民銀行天津分行官網(wǎng)的消息,11月25日,該行會(huì)同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》,進(jìn)一步調(diào)整天津市差別化住房信貸政策。主要內(nèi)容如下:對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的,最低首付款比例為30%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的,最低首付款比例為40%;但對(duì)非天津市戶籍居民家庭,在天津市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房的,貸款最低首付款比例為40%。