從剛需角度來(lái)看，幾個(gè)有趣的邏輯：
1）按照近十幾年的情況，如果剛需儲(chǔ)蓄滿(mǎn)足購(gòu)房的首付款，按照房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期，應(yīng)該會(huì)早早上車(chē)，更常見(jiàn)的是需要親朋借貸來(lái)湊齊缺的一部分，所以這部分錢(qián)不夠大部分是沒(méi)得選，俗稱(chēng)六個(gè)口袋，湊夠錢(qián)更多的是按照當(dāng)?shù)刈畹褪赘稑?biāo)準(zhǔn)來(lái)購(gòu)房，剩下的不得不選擇杠桿。
2）在上一種情況下，假設(shè)剛需儲(chǔ)蓄的足夠且對(duì)房地產(chǎn)增長(zhǎng)預(yù)期有信心，會(huì)選擇更好位置、面積更大、更貴一些的房子，其參考值往往是自己最低首付，最后的博弈結(jié)果又是最低的首付標(biāo)準(zhǔn)和最高的杠桿。
3）假設(shè)剛需購(gòu)買(mǎi)了心儀的房子還有剩余的儲(chǔ)蓄，那么要不要降低杠桿呢？衣食住行醫(yī)教育這些基本生活開(kāi)支總的有些保障資金，利息雖然影響很大，但平攤到二三十年每月的數(shù)額很多人是可以接受的，所以更多的愿意承擔(dān)這部分多的月供和預(yù)留一定的流動(dòng)資金以備不時(shí)之需。
這部分總結(jié)起來(lái)就是，近十幾年房?jī)r(jià)的增幅來(lái)看，剛需要能湊齊首付早就上車(chē)了，剩下的首付都需多數(shù)需要家里幫助、朋友借貸，甚至擼網(wǎng)貸和消費(fèi)貸來(lái)湊，這部剛需往往沒(méi)得選，想上車(chē)只能最大限度的加杠桿，現(xiàn)實(shí)生活中來(lái)看，這類(lèi)年輕人占比不低。即便有額外的儲(chǔ)蓄，博弈的結(jié)果要么選擇更貴的房子吃掉儲(chǔ)蓄，要么留一部分用來(lái)做基本生活需求的風(fēng)險(xiǎn)保障，愿意承擔(dān)多一部分利息。
從投資角度就是另外一邏輯了。
投資更加注重收益，而非對(duì)房地產(chǎn)居住屬性和其捆綁公共資源的獲取，剛需如果有能力還愿意采取最低的首付比例，更多的是對(duì)生活品質(zhì)保障的前提下多承擔(dān)一些利息，并且會(huì)平攤到幾十年上。但投資者不可能愿意持有二三十年，這是只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是資金成本與預(yù)期收益的對(duì)比，以等額本息來(lái)說(shuō)，前面更多的在還利息而非本金，這樣就有一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)關(guān)系：投資杠桿所產(chǎn)生的利息與持有期間房地產(chǎn)增值的對(duì)比，假設(shè)持有期6年（預(yù)售辦證+免稅限制+限購(gòu)時(shí)長(zhǎng)），以100萬(wàn)貸款20年分期為例，最低的4.9基準(zhǔn)為例（現(xiàn)在不少城市利率在5~6%之間），持有期產(chǎn)生的利息為26.4萬(wàn)，假設(shè)投資期間房子出售之后產(chǎn)生的凈利潤(rùn)不足26.4萬(wàn)（每年至少漲4.4萬(wàn)），那么這個(gè)投資就是虧的，不想虧要么降低持有時(shí)間，要么降低杠桿占比。