前9月全國(guó)300城土地成交面積同比減少2%總額同比大增40%

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)柴強(qiáng)告訴記者，今年以來(lái)，土地價(jià)格出現(xiàn)了普遍性上漲，土地溢價(jià)高，“地王”增多，“地王”被作為房?jī)r(jià)標(biāo)桿，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的效果明顯。同時(shí)，有分析指出，房企瘋狂拿地，創(chuàng)造出一個(gè)個(gè)“地王”的背后，是金融資金通過(guò)各種渠道不斷流入土地市場(chǎng)的結(jié)果。

值得注意的是，記者了解到，昨日上海銀監(jiān)局緊急召開(kāi)會(huì)議，提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。知情人士透露，上海銀監(jiān)局此次主要針對(duì)的是對(duì)公房地產(chǎn)貸款，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“3·25房貸新政”。

前9月出讓金同比漲56%

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年1~9月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地15585宗，同比減少7%；成交面積57508萬(wàn)平方米，同比減少2%。其中，住宅用地4262宗，同比減少2%；成交面積18309萬(wàn)平方米，同比基本持平。

與此同時(shí)，1~9月全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為19262億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。1~9月，全國(guó)40個(gè)大中城市出讓金以同比上漲為主，無(wú)錫等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市漲幅居前。

中指院報(bào)告認(rèn)為，2016年1~9月，全國(guó)300城市土地供需總量較去年同期小幅回落，地價(jià)呈普遍上漲態(tài)勢(shì)，尤以二線城市表現(xiàn)突出，帶動(dòng)出讓金同比增加四成。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者介紹，一定程度上和地方政府土地財(cái)政的導(dǎo)向有關(guān)系，對(duì)于部分地方政府來(lái)說(shuō)，土地出讓的完成并不單純看土地成交面積，而是看土地成交出讓金。從土地出讓金的同比上漲角度看，受價(jià)格上漲的影響，土地背后的資金流動(dòng)更為活躍，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)自然是好事，當(dāng)然也要提防部分地價(jià)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。

多城地價(jià)房?jī)r(jià)雙漲加劇

2016年1~9月，全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排行前十的地塊包括深圳2個(gè)、上海2個(gè)、南京2個(gè)、杭州1個(gè)、天津1個(gè)、蘇州1個(gè)、合肥1個(gè)。上榜地塊全部為城市或區(qū)域“地王”，可謂“含金量”十足，杭州、蘇州、合肥均刷新歷史總價(jià)紀(jì)錄，天津、南京則創(chuàng)造年內(nèi)“地王”。

1~9月，全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額為12268.6億元，同比增加58%，上榜門檻達(dá)186億元，同比上漲約52億元。其中，在土地出讓金排名中南京以1405.4億元穩(wěn)居第一；上海、蘇州、杭州、天津等分獲2~5名，出讓金分別為1360.4億元、1369.9億元、1130.5億元、919.6億元。

不得不提的是，在“地王”成交總價(jià)排行前十這些城市中，除了上海的土地出讓金同比漲幅僅為27%外，南京、蘇州、杭州、天津、合肥、深圳等同比漲幅都遠(yuǎn)超100%。其中，深圳甚至達(dá)到了238%。

柴強(qiáng)認(rèn)為，出讓金漲幅較大主要取決于土地供應(yīng)量和土地價(jià)格，今年來(lái)土地價(jià)格上漲較為普遍，“地王”數(shù)量增多，高地價(jià)直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)楦叩貎r(jià)會(huì)推高老百姓對(duì)周邊房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

中指院數(shù)據(jù)也顯示，2016年9月，中國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為每平方米12617元，環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)。這也是百城房?jī)r(jià)連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲。

大城市土地出讓金同比上漲幅度大，尤其是部分二線城市更是如此，這和土地價(jià)格在短期內(nèi)快速上升有關(guān)系。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類城市房?jī)r(jià)上漲比較快，去庫(kù)存效果比較好，一定程度上說(shuō)明了此類土地市場(chǎng)積極供地和交易是有市場(chǎng)認(rèn)可度的，所以房企會(huì)積極拿地和補(bǔ)庫(kù)存，這也會(huì)使得此類城市地價(jià)和房?jī)r(jià)雙雙上漲現(xiàn)象加劇。

土地市場(chǎng)高燒何時(shí)降溫？

土地出讓金總額大幅上漲，高溢價(jià)成為了一二線城市土拍常態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，1~9月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率49%，較去年同期上升35個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率63%，較去年同期上升45個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，柴強(qiáng)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地，溢價(jià)率較高，因素比較復(fù)雜，不僅僅是因?yàn)闃鞘袧q價(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，更重要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源增多了，資金成本也降低了，地價(jià)也跟著漲了，特別是一線城市和熱點(diǎn)的二線城市，很多資金都在向房地產(chǎn)市場(chǎng)聚集。各大房企不惜重金拿地，部分城市房?jī)r(jià)飆漲，為了嚴(yán)防失控，20多個(gè)城市已先后出臺(tái)樓市調(diào)控新政。

嚴(yán)躍進(jìn)介紹，土地市場(chǎng)降溫其實(shí)比抑制房?jī)r(jià)會(huì)更有效，一個(gè)很重要的原因是土地交易的幅數(shù)相對(duì)少，可以實(shí)現(xiàn)非常精準(zhǔn)的調(diào)控。而且近期對(duì)于拿地資金的監(jiān)管，也使得房企激進(jìn)拿地的動(dòng)作會(huì)有所收斂。

“另外對(duì)于此類土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，實(shí)際上地價(jià)過(guò)高，很多房企也會(huì)犯嘀咕，這會(huì)使得部分土地交易近期會(huì)降溫。當(dāng)然后續(xù)因?yàn)檠a(bǔ)庫(kù)存的需要，部分房企依然會(huì)積極拿地，尤其是部分房企會(huì)采取逆向思維，在其他房企拿地動(dòng)作緩慢的時(shí)候，反而會(huì)加快補(bǔ)倉(cāng)?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

上海嚴(yán)控土地市場(chǎng)融資

值得注意的是，近期全國(guó)各地掀起了此起彼伏的房地產(chǎn)調(diào)控浪潮。昨日(10月12日)晚間，坊間流傳上海銀監(jiān)局召開(kāi)緊急會(huì)議，對(duì)各類資金以多種形式進(jìn)入商品房土地市場(chǎng)的融資嚴(yán)控，已批未放的也停放。

記者從部分商業(yè)銀行處了解到，上海銀監(jiān)局昨日的確召開(kāi)了相關(guān)會(huì)議，并向轄內(nèi)銀行提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。上海銀監(jiān)局人士向記者表示，目前會(huì)議具體內(nèi)容仍在核查中，預(yù)計(jì)很快會(huì)正式發(fā)布。

“相信監(jiān)管部門后面會(huì)有一系列手?jǐn)??！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，由于此輪房上漲與投資者的心理預(yù)期有很大關(guān)聯(lián)，一旦交易降溫心態(tài)逆轉(zhuǎn)，短期內(nèi)市場(chǎng)很難再升溫。

此外，有知情人士向記者透露，此次上海銀監(jiān)局監(jiān)管主要針對(duì)的是對(duì)公房地產(chǎn)貸款，同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格執(zhí)行“3· 25房貸新政”。

值得注意的是，“3·25房貸新政”曾被譽(yù)為史上最嚴(yán)調(diào)控，此次在嚴(yán)格執(zhí)行“3·25房貸新政”的基礎(chǔ)上，上海再收緊對(duì)公房地產(chǎn)融資，是否將意味著監(jiān)管環(huán)境更為嚴(yán)厲？

資深房地產(chǎn)人士薛建雄在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前一些新興的中小型房企特別激進(jìn)，融資過(guò)程中不僅向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸，另外還參與私募、基金、民間借貸等融資渠道，往往拿一塊地涉及十幾項(xiàng)不同種類的貸款，甚至超額募集拿地資金。這導(dǎo)致地王現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)在監(jiān)管要求銀行降低風(fēng)險(xiǎn)收緊對(duì)公房地產(chǎn)融資，就能直接給土地?zé)?、地王熱降溫?/p>

不過(guò)，薛建雄同時(shí)指出，“其實(shí)之前就聽(tīng)很多開(kāi)發(fā)商說(shuō)用來(lái)拿地的銀行開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)停了，現(xiàn)在應(yīng)該不管什么資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該都貸不到錢了?！?/p>

記者注意到，不少市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，此次即將面臨的房地產(chǎn)調(diào)控將大幅隔開(kāi)金融與房地產(chǎn)的距離，避免出現(xiàn)銀行被房地產(chǎn)綁架的現(xiàn)象。在盧文曦看來(lái)，新的調(diào)控更像是對(duì)之前強(qiáng)調(diào)過(guò)的政策再重申，屬于補(bǔ)技術(shù)短板。