2020年4月15日，淄博多家銀行緊跟市場(chǎng)變化作出政策調(diào)整，紛紛自主下調(diào)個(gè)人住房貸款利率。淄博市中行、建行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行、齊商銀行、青島銀行均將首套房貸款利率調(diào)整為5.0%，二套房貸款利率調(diào)整為5.2%。

4月21日，時(shí)隔7天，淄博個(gè)人住房貸款利率再次下調(diào)。多家銀行表示針對(duì)部分優(yōu)質(zhì)客戶，首套房貸款利率已普遍降為4.9%至5.0%。

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不到一周的時(shí)間淄博多家銀行房貸利率二次下調(diào)，這種情況在房產(chǎn)政策收緊的這些年一直很少見(jiàn)，我認(rèn)為房貸利率二次下調(diào)的原因主要有以下幾點(diǎn)。

1.降低剛需購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，使其購(gòu)房。

之前房貸利率上升，是為了阻止部分非剛需購(gòu)房者強(qiáng)行上車，讓其房產(chǎn)增值收益趕不上利率還款，防止他們擠壓搶占剛需用戶購(gòu)房需求。但因此也提升了許多剛需購(gòu)房者的購(gòu)房門檻與購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

因此本次二度下調(diào)房貸利率是希望釋放部分購(gòu)房潛力，讓原本處于觀望的購(gòu)房者進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。

2.去房產(chǎn)庫(kù)存，降低房企風(fēng)險(xiǎn)

今年各大房產(chǎn)接連開(kāi)局不利，先是融創(chuàng)爆雷，又是萬(wàn)科腰斬，而且一大票房企財(cái)報(bào)都未能如期發(fā)布，各大房企負(fù)債爆表，這種情況下該怎么辦？只能用政策刺激市場(chǎng)，幫助各大房產(chǎn)去庫(kù)存，降低爆雷的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)歸根結(jié)底就是刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)。

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不過(guò)我認(rèn)為房貸利率的下調(diào)并不能達(dá)到銀行所希望的目的。

今時(shí)不同往日了，2015年-2017年間下調(diào)房貸利率確實(shí)刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一舉走出了2015年之前的低迷，這次為什么不能如愿？我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。

1996年，中國(guó)家庭負(fù)債率3%

2010年，中國(guó)家庭負(fù)債率20%

2020年，中國(guó)家庭負(fù)債率55%

而截止到2021年第四季度，中國(guó)居民家庭部門的負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了62%，這已經(jīng)遠(yuǎn)高于1997年香港樓市泡沫破滅的51%，接近1991年日本地產(chǎn)大崩潰時(shí)的70%。

與家庭負(fù)債率相對(duì)的則是中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率，從2005年的51%到2008年的56%，2012年又增長(zhǎng)到了59%，之后一路下跌到了2020年末的44%。

現(xiàn)如今能一樣嗎？大家手里都沒(méi)錢了，當(dāng)初下調(diào)房貸利率能起到刺激作用是因?yàn)楸藭r(shí)居民儲(chǔ)蓄率高，負(fù)債率低，老百姓手里有錢，并且整個(gè)房地產(chǎn)處于增值階段，買房相當(dāng)于資產(chǎn)增值，而錢存在銀行是不斷貶值，還不如買房。

現(xiàn)如今我國(guó)我國(guó)住戶存款余額為102.5萬(wàn)億元，人均存款達(dá)到7.27萬(wàn)元，但是居民負(fù)債總額超過(guò)了200萬(wàn)億元，平均下來(lái)，人均負(fù)債高達(dá)14.3萬(wàn)元。人均負(fù)債幾乎是人均存款的一倍，高負(fù)債下指望短期政策刺激市場(chǎng)這是根本不現(xiàn)實(shí)的。

再者就是市場(chǎng)其實(shí)需求下降了，中國(guó)不缺房子。中國(guó)人均居住面積在2019年就達(dá)到了42.4平方米，極度接近歐美日韓等發(fā)達(dá)國(guó)家，基本已經(jīng)到頂。再根據(jù)3月份前重慶市市長(zhǎng)黃奇帆先生的專訪數(shù)據(jù)得知，中國(guó)房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒(méi)賣掉的房子有6億平方米，一年房地產(chǎn)建設(shè)量可達(dá)到17億平方米，幾乎占全世界一年建設(shè)量的一半。還有生育率又?jǐn)嘌率较碌?，?015年出生1655萬(wàn)下跌到了2021年出生僅1062萬(wàn)人，六年出生人口降低了600萬(wàn)，這代表后續(xù)對(duì)房子的需求將更加乏力。

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所以根據(jù)以上兩個(gè)數(shù)據(jù)我們可以得知現(xiàn)在大家是1.沒(méi)錢。2.市場(chǎng)上不缺房。3.后續(xù)市場(chǎng)對(duì)房子的需求會(huì)進(jìn)一步降低。

以上種種原因累計(jì)在一起，我認(rèn)為此次房貸利率兩次下調(diào)并不能有效的刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)使得庫(kù)存量大幅下降。

（法拍房熟練激增至168萬(wàn)套）

最后我個(gè)人建議，不要因?yàn)榉抠J利率下調(diào)就加高杠桿強(qiáng)行上車，3月份全國(guó)城鎮(zhèn)失業(yè)率已經(jīng)上升到了5.8%，并且大部分城市的房產(chǎn)已經(jīng)失去了增值功能，增值跑不過(guò)房貸利率，所以不建議強(qiáng)行購(gòu)房上車。但是如果真的是著急用房（比如結(jié)婚），也建議少加杠桿，留足足夠的備用現(xiàn)金流再上車。