盡管，根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《“3·17”兩周年北京二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告》，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅超10%。但在F看來：“從2016年市場(chǎng)回暖到2017年新政出臺(tái)前，北京二手房?jī)r(jià)格漲幅肯定遠(yuǎn)超50%，擠出10%不算多，況且樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象了?！?
他覺得焦慮，竟是因?yàn)樽约贺?fù)債率太低？
F說考慮買房，是想適當(dāng)負(fù)債，再給家里的閑散資金找個(gè)安全的投資去處。
“其實(shí)我感覺，如果是2017年后在北京換房的，家庭杠桿率是絕對(duì)高不了的。”F說。
按照2017年3月17日北京市發(fā)布的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
目前F家在海淀有一套三居室的學(xué)區(qū)房，到現(xiàn)在為止剛換了不到兩年?！爱?dāng)時(shí)孩子剛出生沒多久，考慮到以后上學(xué)，就打算把之前在大興的兩套小房子賣掉換個(gè)城里的房子?！盕說，在結(jié)婚前他與妻子各有一套房產(chǎn)，由于購(gòu)房時(shí)間較早，房貸早已還清，家里沒有任何負(fù)債。
“2017年換房時(shí)，就是打算兩套換一套?！盕稱，由于他和妻子都有貸款記錄，以至于在換萬柳區(qū)域的一套一百平出頭的房子時(shí)，只貸了將近100萬。
不過，F(xiàn)也后悔當(dāng)時(shí)沒有想辦法多貸點(diǎn)。“當(dāng)時(shí)換房時(shí)，北京樓市還正瘋狂，還真看到有人準(zhǔn)備了上千萬存款看房，著急之下就迅速做了決定。我們夫妻倆工作穩(wěn)定，不算孩子的支出，一個(gè)月七千房貸確實(shí)不多?，F(xiàn)在算算，家庭負(fù)債率還不到10%，是不是有點(diǎn)太低了？”F拋出這一問題時(shí)，確實(shí)沒有炫耀的意味。
F在頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)任職多年，妻子在一家央企任職，盡管買房后家中并無積蓄，但好在現(xiàn)金流寬裕，而今已經(jīng)攢下不少積蓄，手里還有一些股票尚未變現(xiàn)。他說家里的一個(gè)大的開支是今年年初終于換了個(gè)50萬左右的新車，但卻并沒用全款，反而是首付了一半，另一半選擇了廠商提供的金融服務(wù)。
“三年的償還期，一個(gè)月月供六千多，很合適。”至于為啥不全款，他的理由是，每個(gè)月攤下來利息才幾百塊，就跟白借錢一樣，不用一下子拿出來一大筆錢占用現(xiàn)金流，這筆錢就可以想著投資點(diǎn)別的。
F說，如果沒有換車這個(gè)貸款，我家負(fù)債率更低了?！八跃拖胝垓v一下再買套房，適當(dāng)加一下杠桿?！钡獸同樣感慨，現(xiàn)在北京買房門檻太高了，即便是買了租出去，以后是不是還能像前幾年一樣資產(chǎn)升值還很難說。”
“從目前來說，我們家總的年收入到手能在八九十萬上下，如果不買房，還能如何合理提高負(fù)債率？”在F看來，適當(dāng)有點(diǎn)負(fù)債，才可以提高家庭總資產(chǎn)的增值速度。
他說自己不會(huì)試圖以高負(fù)債博收益，但不加杠桿，家庭負(fù)債率太低，還是讓他覺得太焦慮。究竟為什么焦慮，他又說不出什么所以然，只是反問說“資產(chǎn)不增值就會(huì)下跌，如果不加杠桿推進(jìn)資產(chǎn)增值速度，原地徘徊豈不是跟倒退一樣？”
全民欠錢時(shí)代
在全民欠錢時(shí)代，F(xiàn)對(duì)于家庭負(fù)債率低出現(xiàn)焦灼，似乎可以理解。
花唄、借唄、各種現(xiàn)金貸消費(fèi)貸滿天飛的當(dāng)下，借錢消費(fèi)似乎已經(jīng)成了一種新的生活方式。在今年1月份人民幣貸款增加3.23萬億元，創(chuàng)下單月歷史新高后，每天關(guān)于金融類服務(wù)和貸款業(yè)務(wù)的推銷電話又瘋狂起來。在地鐵口和過街天橋上，推銷POS機(jī)的年輕人又開始出現(xiàn)。
向F這樣賣了房拿著充足資金去買房的家庭畢竟只是一部分。在此前幾年樓市、股市過熱時(shí)，信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、股市現(xiàn)象層出不窮，各類短期消費(fèi)貸成了繼續(xù)加杠桿買房、炒股的工具。
與上一波風(fēng)潮幾乎同時(shí)出現(xiàn)的是，居民消費(fèi)貸的突然爆發(fā)。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年全年新增人民幣貸款13.53萬億元，這一數(shù)據(jù)在2008年僅為4.91萬億，其中，消費(fèi)貸在當(dāng)年吐蕃爆發(fā)，全年居民短期貸款增加1.83萬億元，同比增長(zhǎng)181.8%。
有媒體數(shù)據(jù)顯示，僅在2017年，就有將近8000億消費(fèi)貸款去向不明。大批違規(guī)資金特別是消費(fèi)貸流入樓市，用作購(gòu)房首付款，在當(dāng)年樓市飆漲中助力不少。
以同樣在2017年初高點(diǎn)買房的小趙為例，她回憶稱，當(dāng)年四處找人借錢湊首付無門，最終在某銀行經(jīng)理點(diǎn)撥下辦理了一張額度為30萬的消費(fèi)貸信用卡，這一過程仍歷歷在目。
“其實(shí)我只是短期周轉(zhuǎn)一下。當(dāng)時(shí)銀行經(jīng)理私下建議我買個(gè)POS機(jī)套現(xiàn)，或者是找到一個(gè)有POS機(jī)的商家套現(xiàn)，正常刷卡10000需要手續(xù)費(fèi)60塊左右，也就是說，提出來這30萬要付給商戶幾千塊的手續(xù)費(fèi)，但最終還是覺得這屬于違規(guī)行為，怕對(duì)自己以后的征信記錄有影響，最終還是沒有啟用這張卡?！毙≮w說，盡管她并未采用這種方式，但從銀行辦卡人員那邊得到的信息是，確實(shí)有不少人采用POS機(jī)套現(xiàn)消費(fèi)貸用于付首付。
目前，對(duì)于信貸資金用途的監(jiān)管仍處于“緊盯”階段。今年年初，銀保監(jiān)會(huì)就披露一批信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的銀行罰單，這些銀行包括國(guó)有行、股份行、城商行、村鎮(zhèn)銀行，涉及浙江麗水，安徽合肥（樓盤）、滁州（樓盤）、馬鞍山（樓盤）等地，被罰金額從20萬元到35萬元不等。
我國(guó)居民杠桿率究竟高不高
那么，我國(guó)的居民家庭杠桿率究竟高不高？
國(guó)際常用的衡量家庭部門桿杠率的一個(gè)指標(biāo)是居民總負(fù)債/GDP，根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）的數(shù)據(jù)，2007年中國(guó)居民負(fù)債占GDP的比重僅18.8%，在2017年底這一指標(biāo)為48.4%，到了2018年2季度更是達(dá)到50.3%。盡管與美國(guó)超過70%的數(shù)據(jù)相比，中國(guó)居民總體負(fù)債水平尚在低位，但十余年間，這一指標(biāo)也能從側(cè)面管窺中國(guó)居民的杠桿率變化。
不過，也有聲音指出，一方面由于我國(guó)居民負(fù)債不局限于銀行貸款，還包括民間借貸等沒有囊括在內(nèi)，另一方面，我國(guó)GDP的絕對(duì)值大且增速較快，所以居民總負(fù)債/GDP這一指標(biāo)會(huì)低估了中國(guó)居民實(shí)際的杠桿率水平。
另一個(gè)算法，則是將分母換成可支配收入或總資產(chǎn)，來衡量家庭部門的杠桿率高低。那么，用負(fù)債/總資產(chǎn)來計(jì)算的負(fù)債率，又是否能真正衡量家庭杠桿高低？
在某社區(qū)的一個(gè)房產(chǎn)群里曾有如下討論，A家庭：1套房，負(fù)債/凈資產(chǎn)比率為150%，貸款300萬，每月家庭收入減貸款后剩2萬，生活開銷后無結(jié)余；B家庭：5套房，負(fù)債/凈資產(chǎn)比率為31%，貸款600萬，每月家庭收入減貸款剩1萬，不夠花，每月動(dòng)用存款1萬。對(duì)于A和B兩個(gè)家庭誰更接近高杠桿，網(wǎng)友并無統(tǒng)一結(jié)論。
對(duì)于上述兩個(gè)典型家庭而言，似乎B家庭負(fù)債率數(shù)據(jù)較低，但一旦樓市成交蕭條下行，B家庭資產(chǎn)流動(dòng)性受到影響，斷供風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性就會(huì)增加。
“除了房子外，不知道投資什么。這也成了大家寧愿加杠桿都要買房的原因。”開始看房的F如此評(píng)論當(dāng)前他投資房產(chǎn)的心態(tài)。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)聯(lián)合廣東發(fā)展銀行發(fā)表的《2018中國(guó)城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》，我國(guó)家庭資產(chǎn)配置情況，房產(chǎn)占比77.7%，金融資產(chǎn)占11.8%，股票占比不到1%。