昨日（2022年5月15日）中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，具體通知如下：

銀發(fā)〔2022〕115號(hào)

中國(guó)人民銀行上?？偛浚鞣中?、營(yíng)業(yè)管理部，各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行；各銀保監(jiān)局：

為堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就差別化住房信貸政策有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

中國(guó)人民銀行

中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)

2022年5月15日

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)房貸利率最低可以達(dá)到4.4%，距離上次房貸利率降低到4.6%時(shí)間不到3周。年初的時(shí)候房貸利率還是4.9%，半年不到就準(zhǔn)備下降到4.4%。如果貸款60萬(wàn)，貸30年，4.9%的房貸利率要比4.4%的房貸利率多還8萬(wàn)元的利息，每年要多還2160元。

我們制作了一份貸款年限，貸款數(shù)額，房貸利率的對(duì)比表格，大家可以參考下。

（貸款20年）

（貸款30年）

其實(shí)房貸利率的再次下調(diào)也是意料之中，無(wú)非是想讓一部分還在觀望的購(gòu)房者出手購(gòu)房，這跟今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直很不樂(lè)觀成正相關(guān)。

但是降低房貸利率真的能讓觀望者出手嗎？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息，1-4月份的住宅投資同比下降2.1%，可見(jiàn)之前的降息政策并沒(méi)有起到預(yù)期的刺激市場(chǎng)的作用，所以才短短不到一月的時(shí)間再一次為降息做準(zhǔn)備。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一個(gè)怪圈，首先居民債務(wù)已經(jīng)高的不能再高了，并且居民儲(chǔ)蓄也見(jiàn)底了，加上疫情原因收入增長(zhǎng)放緩，甚至很多人沒(méi)有收入了（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至6.1%，創(chuàng)2020年3月以來(lái)新高。分不同年齡就業(yè)人群看，4月25—59歲人口調(diào)查失業(yè)率錄得5.3%，高于上月0.1個(gè)百分點(diǎn)，為2020年6月以來(lái)最高水平。），這就導(dǎo)致現(xiàn)在的房?jī)r(jià)根本不是大家能承受的。

再者就是管控不會(huì)允許房?jī)r(jià)大幅度下跌，原因有兩點(diǎn)，1.是大多數(shù)城市，包括很多新一線城市都是靠賣(mài)地活著，也就是土地財(cái)政，如果房?jī)r(jià)大跌，那土地財(cái)政就會(huì)破產(chǎn)，從而導(dǎo)致地方破產(chǎn)。2.如果大幅度下跌，那很多人會(huì)主動(dòng)斷供，到時(shí)候銀行壞賬會(huì)導(dǎo)致集體爆雷，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

既然不能任由房?jī)r(jià)下跌，又想刺激市場(chǎng)，目前所能采取的短期辦法只能是降低房貸利率，我個(gè)人認(rèn)為，此舉并不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有明顯的回暖，并且房貸利率后續(xù)甚至還會(huì)進(jìn)一步降低。