8月25日，中國人民銀行發(fā)布最新公告，宣布從10月8日起對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率的計算方式進行全面調整。

最為貼近大眾的莫過于房貸利率如何變化。新政明確，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

什么是貸款市場報價利率？

貸款市場報價利率（LPR），也就是貸款基礎利率，創(chuàng)設于2013年10月，簡單的說，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業(yè)銀行、農村商業(yè)銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實力較強的大中型銀行通過自主報價的方式，確立一個最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價參考。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨后為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，隨后創(chuàng)設了LPR。

此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。

個人住房貸款利率最新定價辦法是什么？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。具體來說，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期以上貸款市場報價利率為4.85%。1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

對于個人住房貸款利率的實行年限，新政明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

實行貸款市場報價利率和此前相比有何變化？

按照中國人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

業(yè)內人士指出，該政策本身并非直接提升或降低現(xiàn)有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執(zhí)行更為嚴格的規(guī)定。

當前，央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準利率的1.1倍。

按此計算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。

而在房貸利率普遍上調的情況下，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。

同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高于貸款市場報價利率（LPR）。

業(yè)內人士也指出，由于LPR每個月都會調整，還要看10月新政執(zhí)行時相應的LPR。

“市場規(guī)定的是利率下限，就算預期利率會有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個地區(qū)樓市調控是否有壓力，各個銀行自身資金是否充裕有關?！?上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

不過，此前央行已經明確表示，房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。“房貸利率由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?！?/p>

同時，個人住房貸款利率實行貸款市場報價利率也實行因城施策。

政策指出，人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a市場形勢變化，確定轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

對樓市會有影響嗎？

政策明確，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

此外，10月8日起執(zhí)行的新政，只針對商貸，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。也就是說，如果你10月8日以后買房貸款時只使用公積金貸款，那還是沿用現(xiàn)在的模式。

諸葛找房副總裁苑承建認為，從央行公布的房貸利率定價機制來看，與以往不同的是明確了房貸利率的下限，首套房不得低于相應期限貸款市場報價利率（當前為4.85%），二套房不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（約為5.45%），全國二套房房貸利率全面提升，首套房利率看似比當前基準利率略低，但預計各地會自行公布首套房利率加點后不會低于當前基準利率水平。

而對于熱點城市來說，新的利率定價機制明確要求各地要根據(jù)當前房地產市場實際狀況制定利率加點，預計熱點城市實際執(zhí)行的利率加點將在央行公布的60個基點上明顯提高，至少不低于當前實際執(zhí)行的利率。

未來一段時間，全國房貸利率不但不會下降，反而整體會呈現(xiàn)上升趨勢，特別是二套房利率，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，LPR由18家銀行月度報價決定，此次政策確定的是轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，同時還要看新政執(zhí)行時期的LPR，在房子是用來住的，不是用來炒的大背景下，長期來看并沒有利好樓市。

上海鏈家資深分析師楊雨蕾則認為，商業(yè)貸款利率是根據(jù)基準利率上浮或者下浮，比如目前上海不少銀行會根據(jù)基準利率打九五折，此次調整參考基準后，就不再存在打折的情況了。但是未來基準利率可能不變，而LPR可能會下降，所以長期來看LPR定價存在相對的優(yōu)勢。而且根據(jù)央行的規(guī)定，在貸款合同期限內，最短每年可以對貸款利率進行重定價，即定價基準部分可根據(jù)最近一個月的相應期限的LPR進行調整（加點部分固定不變）。

楊雨蕾認為，新的參考基準規(guī)定了貸款利率的下限，加點部分則根據(jù)各地及各人實際情況進行調整。此外，雖然打折的情況未來將不存在，但是每年可有一次重定價的機會，長期來看LPR定價有相對優(yōu)勢。但是短期內貸款利率不會出現(xiàn)大的變動，且在目前“房住不炒”的政策導向下，長期來看貸款利率也不會出現(xiàn)明顯的下降。