司占華 未斌華 蘇清濤
目前，在商品房買賣過程中，如果客戶選擇貸款買房，則需要為房屋辦理預(yù)告抵押登記，預(yù)告抵押權(quán)人一般是銀行；但是，銀行雖然具有預(yù)告抵押權(quán)利，但因法律上沒有明確規(guī)定預(yù)告抵押權(quán)利的性質(zhì)和效力，在發(fā)生糾紛后難以實(shí)現(xiàn)預(yù)告抵押權(quán)利。有人認(rèn)為，銀行在房管部門辦理的預(yù)告抵押登記產(chǎn)生抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)享有抵押物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)；也有人認(rèn)為，銀行對(duì)于預(yù)告抵押登記雖然不能享有抵押物權(quán)，但可以享受優(yōu)先權(quán)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，銀行預(yù)告抵押登記既不是抵押物權(quán)，也不是法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，而是能夠產(chǎn)生“順位效力”的申請(qǐng)權(quán)。
首先，銀行的預(yù)告抵押登記不產(chǎn)生物權(quán)效力。我國(guó)物權(quán)法第四編“擔(dān)保物權(quán)”中，專門規(guī)定了抵押權(quán)，在該法第180條規(guī)定的抵押財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，沒有包括個(gè)人購(gòu)買商品房的預(yù)告抵押的相關(guān)規(guī)定，也就是說(shuō)預(yù)告抵押登記不能產(chǎn)生物權(quán)法上規(guī)定的物權(quán)。根據(jù)物權(quán)法定原則，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，其享有的預(yù)告抵押登記權(quán)利不能產(chǎn)生物權(quán)效力，一旦發(fā)生糾紛，銀行不能基于預(yù)告抵押登記而直接享有抵押受償權(quán)。
其次，預(yù)告抵押登記不屬于法律上規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。我國(guó)優(yōu)先權(quán)是法律上基于特殊政策性考慮而賦予某些特定債權(quán)或其他權(quán)利的一種特殊效力，以保障該項(xiàng)權(quán)利能夠較普通債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。我國(guó)民法沒有建立統(tǒng)一的優(yōu)先權(quán)制度，相關(guān)的優(yōu)先權(quán)是通過特別法中的零散條文來(lái)規(guī)定，優(yōu)先權(quán)必須由相關(guān)法律條文來(lái)確認(rèn)。比如：企業(yè)破產(chǎn)法中關(guān)于職工工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、稅收等清償順序的規(guī)定；專利法中規(guī)定的發(fā)明、實(shí)用新型、外觀設(shè)計(jì)，在外國(guó)提出專利申請(qǐng)后，在國(guó)內(nèi)給予一定時(shí)間的保護(hù)；合同法規(guī)定的建設(shè)合同發(fā)包人的義務(wù)和承包人就該工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償?shù)?。這些都是法律規(guī)定的一些特殊保護(hù)，但是對(duì)預(yù)告抵押登記，法律沒有直接規(guī)定其優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，預(yù)告抵押登記不屬于法律規(guī)定的優(yōu)先權(quán)。
最后，關(guān)于銀行的預(yù)告抵押登記是一般債權(quán)或普通債權(quán)，還是具有順位效力的請(qǐng)求權(quán)的問題，根據(jù)建設(shè)部《房屋登記辦法》第68條第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！眹?guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第3款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。”由此，鑒于相關(guān)內(nèi)容規(guī)定了依“當(dāng)事人申請(qǐng)”進(jìn)行登記，并且規(guī)定了“按照預(yù)告登記事項(xiàng)”辦理相應(yīng)的登記，即按照預(yù)告登記的內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)登記的類型、登記的權(quán)利內(nèi)容、登記的順位等，所以，預(yù)告登記的效力應(yīng)該是按照順位登記將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，不同于一般的普通債權(quán)。預(yù)告登記權(quán)利人行使申請(qǐng)權(quán)，可以取得對(duì)抗第三人的效力，以保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，并且這種請(qǐng)求權(quán)具有排他性和絕對(duì)性。我國(guó)物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>
綜上所述，筆者認(rèn)為，預(yù)告抵押登記屬于能夠產(chǎn)生“順位效力”的請(qǐng)求權(quán)，在實(shí)踐中，預(yù)告抵押登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理正式抵押登記，取得抵押權(quán)，在此之前如果發(fā)生糾紛，即可向法院申請(qǐng)按照預(yù)告登記內(nèi)容進(jìn)行抵押登記，以達(dá)到保護(hù)權(quán)利的目的。