在明白商住公寓如何貸款的問題前，我們先看看看政策層面和現(xiàn)實(shí)層面的兩條消息。
三月五號(hào)，十三屆全國人大五次會(huì)議政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)的最新提法是：“繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。推動(dòng)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障適齡兒童就近入學(xué)。”
同樣三月五號(hào)，位于北京通州區(qū)次渠北地鐵口的萬科城市之光一套三十多平米的loft公寓成交租約，業(yè)主以每月4200元的價(jià)格出租，押一付三租期一年，年租金50400元。目前，該戶型長租二十年一次性付款的最新成交價(jià)格也48萬（業(yè)主承擔(dān)物業(yè)取暖，承租人承擔(dān)水電費(fèi)），長租這個(gè)每月2000元還包物業(yè)取暖費(fèi)。跟年租每月有2200元的利潤差價(jià)。
看懂了上面兩條消息的人，立刻就能明白，這個(gè)北京loft公寓的二十年租金一次支付不就相當(dāng)于給業(yè)主做了貸款！
沒錯(cuò)，這位看懂的人非常厲害，其實(shí)所有的出租行為都是讓承租人來給業(yè)主還貸款。哪怕是自己居住，就相當(dāng)于自己給自己支付租金來還貸款。
通常我們貸款買房，都是用抵押權(quán)進(jìn)行借款，也就是買房人把房子抵押給銀行，然后自己用自己掙的錢還貸款。房子要不自己住，要不出租掙租金，但是只有很少的房子可以用租金覆蓋月供。這種貸款的風(fēng)險(xiǎn)非常高，一旦貸款人的收入供不起月供，那么就要拍賣房子帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在，政府工作報(bào)告中提出“加快發(fā)展長租房市場”的提法，就是給租賃權(quán)單獨(dú)立法，尤其長租權(quán)就成為了新的貸款方案。
比如，上面提到的北京loft公寓一次拿到二十年租金48萬，就相當(dāng)業(yè)主把未來的租金現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當(dāng)前一次拿到的現(xiàn)金融資，相當(dāng)現(xiàn)在一次拿到48現(xiàn)金，還款期二十年，等額本息還款每月還款4200元。對應(yīng)的年化利率就是8.6%，可以參考看一下二十年等額本息利率。
48萬貸款等額本息還款月供4195元
對應(yīng)這個(gè)買了二十年長租權(quán)的人，目前現(xiàn)實(shí)中的成交人多為二房東，相當(dāng)把48萬借給業(yè)主，不用業(yè)主還款，只需要每月拿到租金4200元交給二房東，就相當(dāng)二房東的年化收益是8.6%！
那么，對于出借人有沒有安全性，就像抵押權(quán)有不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)證明，長租權(quán)有沒有不動(dòng)產(chǎn)長租證明吶。當(dāng)然有，比如我們成交的萬科城市之光的二十年租賃備案證明，就是在北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心案例，在住建委給做了網(wǎng)簽，有了國家背書。
二十年租金備案登記48萬租金
那么，對于業(yè)主來說，二十年貸款的利率8.6%高不高嗎，這個(gè)就要業(yè)主自己選擇。
在我寫本文的時(shí)候，燕郊御東郡一套毛坯loft成交十年長租權(quán)，總價(jià)15萬承租人自己裝修。