問：我公司為一家融資擔保公司，擔保的借款企業(yè)尚有一筆貸款于2018年6月到期，抵押人向我司提供一套房產(chǎn)作為反擔保，并已辦理抵押登記。2017年，抵押人欲將該房產(chǎn)以900萬元人民幣價格出售，與買受人簽訂《房屋買賣合同》，后因房價上漲，賣方違約。買受人起訴后，一審法院判決要求賣方繼續(xù)履行該合同，抵押人不服一審判決提起上訴，目前該案在二審過程中。因該房產(chǎn)抵押在我司名下，不具有強制過戶的條件。買受人已申請將該房產(chǎn)查封，現(xiàn)買受人同意將借款企業(yè)未償還的剩余貸款轉入我司作為保證金，希望我司可以解除房產(chǎn)抵押。房屋買賣合同糾紛將于6月1日開庭，買受人希望我司盡快配合解除抵押登記。該借款企業(yè)尚欠貸款235萬元人民幣，銀行已扣除我司在銀行的保證金，我司即將取得代償證明。請問抵押期間，抵押人與買受人簽訂的《房屋買賣合同》是否有效，該案的訴訟對我司的抵押權有何影響？謝謝！

一、《房屋買賣合同》的效力問題

《物權法》（已失效）第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

在《民法典》生效之前，對于抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意簽訂的《房屋買賣合同》是否有效，實踐中存在一定的分歧：

一種觀點認為，抵押權限制了所有權的處分權能，以抵押物的市場交易價值擔保債權的實現(xiàn)。抵押權已成立，未經(jīng)抵押權人同意，進行處分，因所有權處分權能業(yè)已受限，其處分屬于無權處分，依據(jù)無權處分規(guī)則處理。抵押期間未經(jīng)抵押權人同意擅自轉讓抵押物的合同，并非當然無效的合同，可以視為“效力待定”的合同。

另一種觀點認為，轉讓抵押財產(chǎn)行為的實現(xiàn)，需要進行兩個行為，一個是簽訂轉讓抵押財產(chǎn)買賣合同的債權行為，另一個是抵押財產(chǎn)所有權變動的物權行為。而轉讓抵押財產(chǎn)的債權行為并不是必須經(jīng)過抵押權人的同意，因為抵押人與買受人簽訂轉讓抵押財產(chǎn)合同的行為，只是一個債權行為，并不會直接導致抵押財產(chǎn)物權變動的結果，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，與他人簽訂抵押財產(chǎn)轉讓合同行為并不會導致抵押權的消滅，抵押權人仍可以行使抵押權。抵押人仍是抵押物的所有權人，有權將抵押物自由轉讓給他人。

《民法典》出臺之后，上述分歧應該就不存在了。因為《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

二、關于受讓人代為清償債務

根據(jù)上述《物權法》（已失效）第191條第2款，受讓人可以代為清償債務，受讓人可以代為清償債務后，由于主債權消滅，抵押權也就同時消滅。故雖在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，也可以轉讓抵押財產(chǎn)。如上分析，此處的轉讓抵押財產(chǎn)，特指辦理房屋過戶登記手續(xù)。

此外，根據(jù)《合同法》（已失效）第84條規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。按照學理觀點，債務承擔，按照承擔后原債務人是否免責為標準，可以分為免責的債務承擔和并存的債務承擔。免責的債務承擔，是指債務人經(jīng)債權人同意，將其債務部分或全部移轉給第三人負擔。并存的債務承擔。是指債務人脫離債的關系，第三人加入債務的關系，與債務人共同承擔債務。在并存的債務承擔中，由于原債務人沒有脫離債的關系，對債權人的利益不會發(fā)生影響，因而原則上無須債權人的同意，只要債務人或第三人通知債權人即可發(fā)生效力。就本案而言，如果買受人代替?zhèn)鶆杖讼蜚y行清償貸款，如果銀行未知買受人與抵押人之間的訴訟糾紛，銀行一般可以同意。在此前提下，主債務清償完畢，貴公司擔保責任解除，貴公司可以解除抵押登記。

三、關于訴訟判決結果對貴公司抵押權的影響

第一，如上述，未經(jīng)抵押權人同意，抵押物并非不可轉讓，只不過不能發(fā)生物權變動的效力，況且買受人可以通過代為清償債務化解過戶阻礙。

第二，對貴公司而言，抵押權依法設立并辦理抵押登記，享有法律規(guī)定的優(yōu)先受償權，該抵押權不能因《房屋買賣合同》的簽訂和履行受到影響，否則抵押權人的優(yōu)先受償權就沒有意義。

第三，貴公司享有抵押物的核心權利為優(yōu)先受償權而并非處分等其他權利，抵押物擔保的全部債權獲得清償，是貴司解除抵押登記的唯一前提。

例如，我國臺灣地區(qū)民法規(guī)定，不動產(chǎn)所有人設定抵押權后，得將不動產(chǎn)轉讓與他人。但其抵押權不會因此而受影響。

根據(jù)以上分析，貴公司作為抵押權人，配合解除抵押登記的唯一前提是抵押物擔保的債權已獲得全部清償，貴公司的擔保責任終止。貴公司可依次選擇下列方案：

方案一：通過協(xié)商和解或者執(zhí)行判決促使買受人代借款企業(yè)清償全部債務（銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等）后，貴司解除房屋抵押登記。此為優(yōu)先考慮方案，可使貴公司免遭訴累，節(jié)省受償時間。

方案二：若買受人不愿意或者抵押人阻撓導致買受人不能代借款企業(yè)清償全部債務（銀行貸款本息或者貴公司代償貸款本息、違約金等），貴司向貸款銀行代償后，可依法申請法院拍賣、變賣抵押物優(yōu)先受償。