價值千萬元的房產(chǎn)，按其七成貸款額及原1個月貸款利息計算，交易環(huán)節(jié)可節(jié)省融資成本至少15萬元。
珠海市的二手房“帶抵押過戶”操作是值得稱贊的！
操作過程是這樣的：
通過買方、賣方、銀行簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買方在貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣方貸款還款賬戶，剩余款項再劃轉(zhuǎn)至賣方個人銀行賬戶。
如二手房在交易過程中因發(fā)生查封、限制交易等情況，將會對買賣雙方和借貸銀行可能造成損失的，登記部門即時退件，銀行則將資金原路返還，避免雙方發(fā)生資金糾紛，保障不動產(chǎn)交易安全。
我來解釋一下：
就是買家的購房資金是一直監(jiān)管在銀行的監(jiān)管賬戶上的。
由于有這筆監(jiān)管資金，所以銀行可以授權(quán)國土部門先解除抵押，接受買賣雙方交易過戶后，由買方的資金償還賣方原來的抵押欠款。
這里面最重要的一環(huán)，必須深入說明一下！
當(dāng)解除抵押后，房產(chǎn)發(fā)生查封、限制交易的情況時，國土局會即時退件，不予辦理登記交易過戶！(當(dāng)然查封等也不會生效，將優(yōu)先恢復(fù)原來的抵押狀態(tài)，這樣才能保護(hù)原來貸款銀行的正常權(quán)益)
這個環(huán)節(jié)就是交易中為什么要用擔(dān)保公司的原因！
因為，往往業(yè)主是否有隱形財務(wù)風(fēng)險，在交易前一般都不容易查到，而在解除抵押之前，查封也不會生效，只會是潛伏的輪候查封狀態(tài)。
房子解除抵押前，在國土相關(guān)部門查檔也沒法查到！
以往出現(xiàn)的糾紛問題，就在買家給賣家贖樓，或者擔(dān)保公司給業(yè)主贖樓時，突然物業(yè)給查封，從而無法繼續(xù)交易所致。
講個實際案例：
十幾年前，有個朋友在深圳開擔(dān)保公司，就遇到這麻煩事，接了一個交易單，幫贖樓賺擔(dān)保費。
剛贖樓完，物業(yè)給查封了！
由于一些其他原因，他繼續(xù)掏錢再贖樓解封，第二個查封出現(xiàn)了！
是不是很要命？
于是，他虧了600+萬！
第四百零六條 【抵押財產(chǎn)的處分】抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。 抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
可以理解為抵押期間，原則上可以不經(jīng)抵押權(quán)人同意，就可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當(dāng)然涉及房產(chǎn)交易問題時，需要一些相關(guān)部門配合實際操作。
《民典法》推行下，銀行作為房產(chǎn)的抵押權(quán)人，還是需要提供給抵押人方便！本來與國土相關(guān)部門聯(lián)手一下就能解決的問題，何必要讓民眾承擔(dān)那么多的交易風(fēng)險、麻煩和那昂貴的贖樓擔(dān)保融資成本呢！
估計其他城市推行這個新模式也快了，協(xié)調(diào)交流就能解決的事，而且還有前車之鑒，根本沒有什么實施難度。
不是嗎？
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