民間借貸有房產(chǎn)抵押真就“零”風(fēng)險？

一些潛藏風(fēng)險，你有注意到嗎？

讓我們先來看看兩個案例

案例一：王教授是某科研院所的退休教授，退休前科研成果豐碩、榮譽無數(shù)，也因此積攢下一筆較為可觀的養(yǎng)老錢。王教授退休后幾乎每天都會收到貸款中介平臺的電話，向其詢問是否愿意放貸，承諾有房產(chǎn)抵押并許以高息。王教授開始表示不屑，但高息的誘惑還是慢慢瓦解了他的心理防線。

“有房子抵押怕什么呢！”他想不出中介的話有什么問題，況且先放幾萬也影響不大。5萬、10萬、30萬，王教授每次都如愿拿回了本金和20%的高額利息。

“您是高級知識分子，有沒有風(fēng)險您還看不懂？”最后，在中介平臺的慫恿下，王教授把200萬的全部儲蓄拿了出來，而中介則為其匹配了一個以300萬房產(chǎn)價值作抵押的借方客戶A。在付了4個月利息后，A就失聯(lián)了。王教授開始了漫長的討債之旅。

案例二：溫某欲向劉某借款100萬元，承諾按月利率2%支付利息。劉某為求保障，要求溫某將其名下的房產(chǎn)作為抵押，溫某便將房產(chǎn)證原件交給劉某保管，并在借款合同中約定房產(chǎn)抵押事項，但未辦理房產(chǎn)抵押登記。后溫某資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，便將該房產(chǎn)賣給了不知情的鐘某，鐘某支付了全部房款，并辦理了房產(chǎn)過戶登記。因溫某未還本付息，劉某起訴至法院，要求溫某以抵押的房產(chǎn)清償債務(wù)。

在房子已經(jīng)成為老百姓一生最大追求和最可靠依賴的時代，聽說借款有房產(chǎn)作擔(dān)保，很多人會和王教授、溫某一樣，認(rèn)為人跑了房子還在，除非房價發(fā)生大幅下跌，債權(quán)（至少本金）沒有任何問題。

但是，下面這些風(fēng)險，你注意到了嗎？

? 1. 抵押權(quán)未設(shè)立的風(fēng)險

根據(jù)法律規(guī)定，抵押權(quán)登記的，按登記先后順序清償；順序相同，按債權(quán)比例清償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的清償。抵押權(quán)未登記的，按債權(quán)比例清償。

此外，未登記的抵押權(quán)無法對抗善意的買受人，如果房屋抵押未進(jìn)行登記，借款人又將房屋賣給不知情的第三人，碰到如此情形，恐怕你的錢就打了水漂。

案例二中，劉某與溫某雖在借款合同約定了房產(chǎn)抵押事項，但并未在不動產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，劉某實質(zhì)上未取得對該房產(chǎn)的抵押權(quán)，善意第三人鐘某購買該房產(chǎn)并進(jìn)行過戶登記，成為了該房產(chǎn)的所有人，故劉某無權(quán)要求以該房產(chǎn)清償債務(wù)。即使溫某未將房產(chǎn)賣出，但因劉某未進(jìn)行抵押登記，未獲得優(yōu)先受償權(quán)，如溫某還有其他債務(wù)，劉某便只能和其他債權(quán)人按債權(quán)比例清償。

法官提醒：不動產(chǎn)抵押務(wù)必要在不動產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，債權(quán)進(jìn)行抵押登記意味著享有優(yōu)先受償權(quán)。

若事前未辦理財產(chǎn)抵押登記，債權(quán)人最好在訴前、訴中階段及時申請法院對債務(wù)人的財產(chǎn)進(jìn)行保全，防止債務(wù)人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)而導(dǎo)致后續(xù)執(zhí)行難。

? 2. 高估抵押房產(chǎn)價值的風(fēng)險

對抵押物價值的評估通常借助評估機(jī)構(gòu)，在利益驅(qū)使下，評估機(jī)構(gòu)往往高估抵押物價值，以便借款人能借到更多的錢。實踐中債權(quán)人最后常常無法全額受償。

? 3. 抵押房產(chǎn)變現(xiàn)的風(fēng)險

抵押房產(chǎn)變現(xiàn)難度大、成本高。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，如果被執(zhí)行房產(chǎn)是債務(wù)人及所扶養(yǎng)家屬維持生活所必須的居住房屋，需要至少保障其能達(dá)到廉租房以上居住標(biāo)準(zhǔn)，或在房產(chǎn)變價款中扣除5-8年的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)租金。

另外，抵押物的處置需要經(jīng)過起訴、評估、拍賣等環(huán)節(jié)，需要申請執(zhí)行人墊付相應(yīng)費用，加上司法拍賣導(dǎo)致的估值損失，抵押房產(chǎn)的可收回價值可能大打折扣。

? 4. 資金的時間成本

因為實現(xiàn)債權(quán)的時間可能會持續(xù)數(shù)年，這段時間內(nèi)相關(guān)資金及費用會產(chǎn)生持續(xù)的利息及逾期利息，最終的金額總數(shù)可能最終超過抵押房產(chǎn)的價值，難以受到補償。

? 5. 家庭矛盾風(fēng)險

無法按時實現(xiàn)債權(quán)可能會對家庭生活質(zhì)量造成重大影響，甚至?xí)l(fā)家庭成員之間關(guān)系緊張甚至破裂的情況。

高利息伴隨高風(fēng)險

你眼里只有高利息

別人卻虎視眈眈你的本金

把養(yǎng)老錢、救命錢托付出去前

一定要想想這些問題

（1）借款人的資質(zhì)和信用狀況如何？

（2）房產(chǎn)抵押登記真實可靠嗎？

（3）抵押房產(chǎn)真的值那么多錢嗎？

（4）抵押房產(chǎn)好變現(xiàn)嗎？

（5）房產(chǎn)的價值能否覆蓋包括本金、持續(xù)產(chǎn)生的利息及逾期利息在內(nèi)的債權(quán)、實現(xiàn)債權(quán)所需要的訴訟費用和執(zhí)行房產(chǎn)時的處置費用？

（6）實現(xiàn)債權(quán)所需的最長時間會有多長？

（7）長期無法實現(xiàn)債權(quán)可能會對我及我的家庭帶來的最壞影響是什么？

（8）銀行都不愿意貸的人，我憑什么敢貸？

想清楚了這些，再確定該不該借錢！

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審核：童溪水