問(wèn)：有些購(gòu)房者在選擇貸款組合時(shí)比較盲目，專(zhuān)家的意見(jiàn)肯定會(huì)對(duì)他們有很大幫助。

答：從理論上講，借款人每月還款額不超過(guò)月總收入的55%，就不會(huì)對(duì)還款構(gòu)成太大壓力。可以設(shè)置幾套例子供購(gòu)房者參考，購(gòu)房者可以根據(jù)自身情況選擇。另外，你可以告訴借款人，貸款利息分兩個(gè)檔次，1-5年一個(gè)檔次，6-30年一個(gè)檔次。如果你申請(qǐng)的是6-30年的檔次組合，最后1-5年還清，那么6-30年就按照檔次計(jì)算利息。

比如有人借10萬(wàn)元，期限10年。

月均還款額：1089.23元。

如果這個(gè)人正常還款到還款結(jié)束，總共還款120次，還款金額包括本金和利息。

就是：130，707.60元。

如果這個(gè)人在還款過(guò)程中間申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€所有貸款，比如正常還款一年后。

在申請(qǐng)中，此人的實(shí)際還款金額為：

一年還本付息額=剩余本金=實(shí)際還款金額。

1089.23 12 92314.66=105385.42元。

因此，130707.60-105385.42=25322.18元。

因此，如果此人提前全額還款，可節(jié)省利息支出25322.18元。

問(wèn)：借款人如果想分期提前還款，對(duì)借款人有什么要求？如何申請(qǐng)？

答：這種現(xiàn)象相當(dāng)普遍。目前部分銀行接受分期還款必須是月還款額的整數(shù)倍。從1997年底開(kāi)始，工商銀行開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額(超過(guò)還款金額)的業(yè)務(wù)，更加方便了客戶(hù)。比如你每個(gè)月要還款2000元，然后你打算一次性還款9000元，那么你就可以在相應(yīng)的支行填寫(xiě)申請(qǐng)表，馬上辦理，這樣你就可以不斷縮短還款期限，給客戶(hù)更大的自由。需要注意的是，無(wú)論是逾期還款還是提前還款，都屬于違約行為，但根據(jù)我國(guó)目前的國(guó)情，提前還款的客戶(hù)是不會(huì)被收取違約金的。

問(wèn)：如何處理逾期付款？

答：按照規(guī)定，連續(xù)三次，總共六次，銀行會(huì)了解逾期付款的情況。如果真的是惡意或者無(wú)力償還，銀行會(huì)對(duì)抵押物進(jìn)行處置。

問(wèn)：如果銀行利率調(diào)整，對(duì)還款有什么影響？

答：個(gè)人住房貸款利率不是一成不變的。如果中國(guó)人民銀行調(diào)整利率，那么受理銀行將通知借款人，并從次年1月1日起執(zhí)行新的利率。

問(wèn)：借款人還款時(shí)有收據(jù)或憑證嗎？

是的，如果你通過(guò)活期賬戶(hù)還款，存折上有每次還款的密碼。如果我真的需要收據(jù)，我可以打電話(huà)給受理銀行，由銀行寄出，或者親自去取。

問(wèn)：辦理貸款手續(xù)需要多長(zhǎng)時(shí)間？

答：工商銀行首先會(huì)加強(qiáng)服務(wù)，因?yàn)榉?wù)會(huì)是一個(gè)非常重要的自我宣傳手段。目前工行承諾從受理到放款15個(gè)工作日內(nèi)完成，最快3個(gè)工作日就能辦完。此外，還將陸續(xù)開(kāi)辦網(wǎng)上受理業(yè)務(wù)、外地人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)、二手房購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)。

碩士快速?zèng)Q定買(mǎi)房：

高手買(mǎi)房快決策，高手買(mǎi)房快決策。

從如何選房、簽合同、申請(qǐng)貸款、驗(yàn)收入住到物業(yè)管理，《購(gòu)房九段高手速成》一定會(huì)讓你的買(mǎi)房常識(shí)在短時(shí)間內(nèi)突飛猛進(jìn)，成為購(gòu)房者中真正的九段高手！

交通

交通是買(mǎi)房要考慮的重要因素。只有方便的出入和停車(chē)位，物業(yè)才能物盡其用。在人多車(chē)多的北京生活，買(mǎi)房時(shí)自然要對(duì)比幾個(gè)預(yù)選樓盤(pán)的交通狀況，如下：

道路設(shè)施的道路通行能力、設(shè)計(jì)運(yùn)行速度、實(shí)際運(yùn)行速度和運(yùn)行安全性。

公共交通包括公共汽車(chē)、地鐵等公共交通線(xiàn)路的數(shù)量，與城市主要區(qū)域和工作場(chǎng)所的聯(lián)系程度，公共交通的起止時(shí)間、運(yùn)行速度、票價(jià)、與工作場(chǎng)所的距離

交通管制包括交通路線(xiàn)、方向、時(shí)間、限速和車(chē)型限制。此外，還要考慮是否有固定的停車(chē)位。如果不能，是否能保證隨時(shí)停車(chē)也不容忽視。

環(huán)境

一個(gè)小區(qū)的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面：周邊的地理環(huán)境(地段)和小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境。我們從這兩個(gè)角度來(lái)看。

很多購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)都非常關(guān)心。選擇市區(qū)還是郊區(qū)，看個(gè)人需求。

檢查一個(gè)小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境，要從以下幾個(gè)方面入手：小區(qū)規(guī)模、布局、綠化、建筑距離、路況、車(chē)庫(kù)、安全等等。

布局

在住宅區(qū)的規(guī)劃中，房屋的布局要合理。為了保證每個(gè)房間都能得到規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅的長(zhǎng)軸外墻之間保持一定的距離，即日照距離。在北京，1.6-1.7h(采用h(h為前屋檐口與后屋底窗臺(tái)的高度差)。塔式住宅采用日照間距大于等于1h的標(biāo)準(zhǔn)。如果房子的日照間距不夠，北屋的底層就得不到有效的日照。

綠化

綠化做得好不好，要用綠地率來(lái)衡量，綠地率是指居住區(qū)各類(lèi)綠地的點(diǎn)數(shù)，占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是，“綠地率”和“綠化覆蓋率”是兩個(gè)不同的概念。綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化。有些開(kāi)發(fā)者會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地具有遮陽(yáng)、防風(fēng)、防塵的重要作用，相關(guān)法規(guī)規(guī)定，新建居住區(qū)綠地率應(yīng)不低于30%，北京市郊區(qū)居住區(qū)綠地率宜大于35%。

建筑距離

這兩座大樓之間的距離比

24米為宜，而窗戶(hù)也不能面對(duì)面地整齊排列，否則家中的一舉一動(dòng)在對(duì)面都可以看得一清二楚，私密性太差。一般情況下，人與人之間距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線(xiàn)干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
　　察看小區(qū)外部大環(huán)境，包括交通道路及車(chē)站設(shè)置，菜場(chǎng)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、體育場(chǎng)所，噪音及污染等。
　　配套設(shè)施
　　包括市政配套、生活配套兩個(gè)方面。市政配套是指水、暖、氣等?；顒?dòng)基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)包括：
　　●教育設(shè)施：托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等；
　　●醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施：衛(wèi)生站、居住區(qū)門(mén)診、醫(yī)院；
　　●文化體育設(shè)施：綜合文化活動(dòng)中心、體育場(chǎng)；
　　●商業(yè)服務(wù)設(shè)施：綜合食品商場(chǎng)、綜合百貨商場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、藥店及其他第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施；
　　●金融郵電設(shè)施：銀行、郵局等；
　　●行政管理設(shè)施：街道辦事處、派出所、居委會(huì)、房管機(jī)構(gòu)等。
　　驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商資質(zhì)
　　要購(gòu)買(mǎi)一個(gè)好的房子，審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)與實(shí)力很重要，這決定著你是否能居住在一個(gè)好的社區(qū)里，開(kāi)發(fā)商的承諾能不能兌現(xiàn)。
　　開(kāi)發(fā)商的“五證”是最重要的證明材料，它們分別是《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。其中最重要的是《國(guó)有土地使用證》與《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》。
　　《國(guó)有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。
　　《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》是市、縣政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。房地產(chǎn)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
　　我們?cè)诓轵?yàn)以上證明文件時(shí)，盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供文件的原件，并要檢查用地單位、建設(shè)單位以及銷(xiāo)售單位是否與售樓單位一致。
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商資信的考察，目前另外一個(gè)突出問(wèn)題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì)就在這種性質(zhì)的土地上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，再拿出來(lái)當(dāng)商品房賣(mài)，這種項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)根本就無(wú)從談起。
　　目前要查驗(yàn)銷(xiāo)售許可證的方法有向國(guó)土房管局咨詢(xún)，再則可能通過(guò)北京房地產(chǎn)”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷(xiāo)售許可證的號(hào)碼，就能得知房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷(xiāo)售范圍以及銷(xiāo)售的方式等等。
　　簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
　　選好了房，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)也沒(méi)有問(wèn)題了，于是雙方要確立買(mǎi)賣(mài)房屋的意向了。認(rèn)購(gòu)書(shū)是為了確定一個(gè)購(gòu)房者的意向，約定在一定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，而開(kāi)發(fā)商在這段時(shí)間里必須為購(gòu)房者保留房號(hào)。
　　從法律上來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)不是買(mǎi)房的法定前奏，合同也不是認(rèn)購(gòu)的必然結(jié)果。買(mǎi)方只能保證購(gòu)買(mǎi)意愿的真實(shí)性，而不能保證無(wú)論何種情況都必須簽訂合同。為此，買(mǎi)方應(yīng)該注意審查開(kāi)發(fā)商所提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)，看其中是否有不利于自己的條款比如“××天之內(nèi)，買(mǎi)受人不能簽訂購(gòu)房合同的，訂金不予退還。”那么，究竟是什么原因?qū)е沦?gòu)房合同無(wú)法簽訂，并沒(méi)有說(shuō)清楚，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商方面的原因?qū)е碌?，這個(gè)責(zé)任還是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)，就叫合同顯失公平，這個(gè)認(rèn)購(gòu)條款購(gòu)房者應(yīng)予以拒絕。
　　確定付款方式
　　●一次性付款
　　即在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后一定期限內(nèi)(雙方在合同中約定)，購(gòu)房者一次付清房款。
　　利：通常一次性付款都有折扣。由于大筆購(gòu)房款能一次性劃入開(kāi)發(fā)商的帳戶(hù)，對(duì)資金的盡快回籠有很大的意義，因此開(kāi)發(fā)商比較喜歡這種方式，往往也會(huì)給購(gòu)房者一定的折扣。就目前市場(chǎng)行情而言，折扣多在九折至九七折之間，這么多的折扣對(duì)于資金不充裕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，的確是個(gè)不小的誘惑。
　　弊：這種付款方式要求購(gòu)房者有足夠的資金做后盾，在短期內(nèi)籌集到這么一大筆現(xiàn)金，對(duì)于大多數(shù)人而言都是比較困難的。而且一次性付款所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也很大，當(dāng)購(gòu)房者把全部房款都交給開(kāi)發(fā)商時(shí)，可以說(shuō)主動(dòng)權(quán)已經(jīng)不在購(gòu)房者手中了，一旦工程延期或者出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者就比較被動(dòng)。
　　建議：一次性付款適用于購(gòu)房者資金充足、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)良好、最好是現(xiàn)房的情況下。即便如此，也建議購(gòu)房者一次性付清總房款的90%，余下10%的尾款在入住時(shí)付清，關(guān)于這一點(diǎn)，需要事先在合同中約定。
　　●分期付款
　　一般在付清20%至30%的首付款后，再跟隨項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)度付款。通常分為3-4期，樓盤(pán)封頂時(shí)付清房款的70%左右，最后一期所付的房款一般較少，多在入住時(shí)交清所有的房款。有免息分期付款和低息分期付款兩種方式。
　　利：有效地解決了一次性付款時(shí)所需承擔(dān)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于期房項(xiàng)目，購(gòu)房者可以按工形象進(jìn)度分幾次向開(kāi)發(fā)商支付房款，直至商品房驗(yàn)收合格后才支付尾款。購(gòu)房者可利用其余的分期未付款督促開(kāi)發(fā)商，保障房屋按時(shí)按質(zhì)地交付使用。跟貸款相比，用不著多還利息，所需支付的僅是房款而已。
　　弊：雖然分幾次付款，卻仍然沒(méi)有克服需要在短期內(nèi)籌集大量資金的缺陷。正常情況下，一個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到驗(yàn)收入住，不過(guò)一兩年的時(shí)間，即使分三四期付款，每一期也得交十幾萬(wàn)甚至更多，壓力還是很大，而且分期付款通常沒(méi)有折扣。
　　建議：月收入較高，不愿支付房款以外的費(fèi)用，不認(rèn)同“今天花明天的錢(qián)”的購(gòu)房者，可以考慮選擇這種付款方式。
　　●其他方式
　　主要是指買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結(jié)果，只要不違反法律規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達(dá)成任何一種付款方式及期限都是允許的。這一條在購(gòu)房實(shí)踐中主要涉及銀行貸款問(wèn)題。一般是開(kāi)發(fā)商與提供貸款的銀行之間簽訂協(xié)議，購(gòu)房者以其所購(gòu)房屋做抵押，由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供擔(dān)保向銀行申請(qǐng)貸款，在購(gòu)房者付清全部房款的20%-30%后，余下部分由銀行先付給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付利息及本金。
　　利：目前市場(chǎng)上一套商品房的售價(jià)著實(shí)不低，動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。貸款使那些沒(méi)有足夠積蓄的購(gòu)房人夢(mèng)想成真。即使對(duì)于有能力全部付清購(gòu)房款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款也不失為一種好的選擇。
　　弊：雖然資金壓力要比前兩種付款方式小得多，但是貸款購(gòu)房的折扣非常小，甚至沒(méi)有。而且貸款有嚴(yán)格的年齡限制，年齡不滿(mǎn)18歲和超過(guò)60歲的購(gòu)房者都不能申請(qǐng)銀行貸款。再者，以按揭方式購(gòu)房，還需支付房款以外的如律師費(fèi)、抵押登記費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。
　　建議：在選擇這種付款方式時(shí)，最好能讓開(kāi)發(fā)商列一個(gè)費(fèi)用清單，弄明白有多少“零碎錢(qián)”要交，此外，還要約定好萬(wàn)一銀行拒絕貸款怎么辦，接下來(lái)的首付款又該如何處理，購(gòu)房合同是否繼續(xù)有效等等。
　　物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
　　在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占主要方面。有些購(gòu)房者認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然。有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高檔住宅物業(yè)費(fèi)用等。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費(fèi)都會(huì)逐步放開(kāi)，由雙方協(xié)商確定。
　　目前，北京市規(guī)定了三種物業(yè)管理收費(fèi)辦法：
　　一是普通住宅小區(qū)管理辦法。對(duì)15個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適用的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中需使用人交費(fèi)的項(xiàng)目為裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛存車(chē)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車(chē)存車(chē)費(fèi)等。需產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)的項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)化共設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線(xiàn)費(fèi)等。
　　二是高檔住宅物業(yè)管理收費(fèi)辦法。辦法規(guī)定，高檔住宅物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在賣(mài)房時(shí)向購(gòu)房者明示。
　　三是經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理收費(fèi)辦法。目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層住宅每月每平米不超過(guò)0.52元，高層住宅每月每平米在1元左右。