| 貸款買房，就是用未來的錢，買現(xiàn)在的資產(chǎn)。 如果貨幣大幅度貶值，工資暴漲10倍，那么恭喜你，幾乎是空手套白房。 把時間往前推十幾年二十年，21世紀初貸款買房的人，現(xiàn)如今確實沒有什么還貸壓力了。 這二十年內(nèi)，出現(xiàn)工資增長十倍也不是沒有可能，甚至還出現(xiàn)過一個月的公積金，都比當月貸款還款金額多的情況。 但是這樣的好事，未來還會有嗎？ 很明顯，只要貨幣還在不斷增發(fā)，購買力不停的貶值，這樣的好事就會有。 但能夠給到的所謂“實惠”，其實是越來越少了，因為經(jīng)濟增速放緩，貨幣政策也在逐步的收緊，資產(chǎn)的購買力貶值程度，正在逐步的下降。 也就是說，現(xiàn)在貸款，未來還款壓力不斷變小，這是肯定的，但是不會出現(xiàn)短期內(nèi)五倍十倍的貶值。 可能30年過去了，貸款都還完了，貨幣才貶值個3-4倍，而貸款利率平均每年5%左右，所以沒太多的實惠了。 房貸和貨幣貶值 很多人都在計算成本，到底是貨幣貶值速度快，還是房貸的利率高。 原因比較簡單，因為貨幣貶值代表了貨幣的購買力下降，房貸本身，是借用未來的貨幣購買力做提前支付。 所以，如果房貸利率低于貨幣貶值率，理論上就是賺了。 同樣的，房貸利率高于貨幣貶值率，理論上就是虧了。 但實際情況，卻并非如此。 因為貨幣貶值率本身，存在真實貶值率和名義貶值率。 貨幣的名義貶值率，就是貨幣的增發(fā)量，這個不用解釋太多，貨幣發(fā)行多了，購買力就對應下降了。 貨幣的真實貶值率，其實是貨幣的購買力，實際投放貨幣進入市場造成的物價上漲。 這個物價上漲，是一個綜合名詞，你可以理解為商品價格是CPI，但是總體物價上漲就要算上所有的資產(chǎn)。 其中，房子就是資產(chǎn)之一。 而且，每年貨幣的增長率，并不完全等于總物價增長率，就好像目前的廣義貨幣M2是200萬億左右，但是房地產(chǎn)的總市值逼近500萬億，中間還有一個資金杠桿所在。 所以，我們是無法真實地測算出對應的貨幣真實貶值率的，因為有太多的價格維度了。 之所以之前買房的人感覺到了貨幣貶值帶來的經(jīng)濟效應，主要是房產(chǎn)這20年漲了近10倍，如果房地產(chǎn)沒有那么大幅度的漲價，我們也就很難察覺到，原來早些年貸款買房是如此的劃算。 為什么工資很難再漲10倍 工資的上漲，其實對應的并不是房價的上漲，而是對應商品價格的上漲。 試想一下，如果現(xiàn)在3000工資的人，工資變成了3萬。 那么物價將會變成什么樣子，必然是同步飛速上漲。 否則，泛濫的貨幣怎么消耗掉呢。 且不說馬上工資漲十倍，就是漲一倍，對應的物價也會同步上漲至少50%。 因為經(jīng)濟是循環(huán)的，你的工資漲了，別人的工資也是要上漲的，那么賣出來的產(chǎn)品一定是貴了，才會有賺更多的錢來漲工資。 如果貨幣的宏觀調(diào)控沒有做好，工資漲了一倍，物價甚至可能出現(xiàn)2-3倍的漲幅。 因為大家手里的錢一下子變多了，可購買的東西多了，對應的商品就顯得少了。 貨幣泛濫的結(jié)果，必然就是大量資金開始哄抬物價，然后物價出現(xiàn)大幅度的上漲。 可以說，經(jīng)濟都會亂成一鍋粥，甚至出現(xiàn)失控。 所以工資要依靠自然增長，再漲10倍，幾乎是不可能的。 當然，如果你現(xiàn)在是20歲剛開始工作，要到65歲退休，工資的自然增長要達到10倍，也是有可能的。 畢竟45年漲了10倍，年化也就5%左右，只不過這個跨度比較久，已經(jīng)遠超出房貸最長30年的時間線了。 買房貸款到底劃不劃算？ 因人而異。 買房貸款的前提，不是你把錢拿去做投資劃算，還是還房貸劃算，不是這么算利率和收益率的。 也不是單純的計算，貨幣貶值率和房貸成本哪個高。 貸款本身，是給買房能力不足的人，通過提前借用未來的錢，來獲得更多的選擇權(quán)力。 如果買房都是全款，那么我有100萬，就只能買100萬的房子。 如果我想要看看200萬的房子，那么就沒法操作進行。 但如果有房貸，我可以用100萬貸款額度，增加自己的選擇權(quán)。 而我需要承擔的成本，是未來N多年，我都需要償還這筆錢，貸款的利率是5%左右。 貸款買房其實是一個需求和成本的綜合測算，在可以接受的成本體系內(nèi)，通過借錢滿足自己當下的需求，并不是算投資回報率，算貸款利率和貨幣貶值率。 即便貸款利率是5%，貨幣增發(fā)率是10%，也不代表你就能賺到這10%多增發(fā)出來的貨幣，你的貸款成本依然是5%，而不是所謂的5%-10%=-5%。 所以看似是賺錢的生意，其實最終還是虧錢的，畢竟貸款利息是必須要還的，而增發(fā)出來的錢，是要靠自己的努力去掙的。 所以，買房是全款還是貸款，要看每個人的情況。 當然，公積金貸款的利率，其實是非常低的，建議是可以貸點款出來，能力承受范圍內(nèi)的貸款，可以讓你選房的時候有更寬裕的預算，朝向啊，戶型啊，樓層啊，還有買房后的裝修，更好一些。 我個人希望，房子不要再漲價了。 原因是，房子漲價，背后的推手依然是貨幣資金。 資金的泛濫，其實對于經(jīng)濟來講，并不一定是好事，溫和的通脹有利于經(jīng)濟的發(fā)展，但是貨幣快速的增發(fā)，對于經(jīng)濟的刺激作用，其實是非常有限的。 用房子拉動經(jīng)濟的時代已經(jīng)過去了，現(xiàn)在基本上大部分人都有房了。 如果還是依靠房地產(chǎn)去帶動經(jīng)濟，只會造成經(jīng)濟泡沫，一旦出現(xiàn)崩盤，情況會很糟糕。 我們的收入上漲，本身是依靠自己的能力提升去賺取的，而不應該是單純的貨幣增長去掛鉤。 貨幣增長，所以收入上漲，那么物價上漲就會抵充收入上漲。 也就是說，看似錢賺多了，其實還是那么的窮。 貨幣本身，不具備恒定的購買力，只有整體的收入折合的購買力增強了，才是真正意義上致富了。 所以，踏踏實實的工作賺錢，不要整天寄希望于貨幣貶值帶來的紅利，那個時代已經(jīng)過去了。
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