假設你有100萬現(xiàn)金，到底全款買房還是貸款買房劃算？這個問題的本質(zhì)是這100萬升值的速度是否能戰(zhàn)勝其他理財產(chǎn)品，包括銀行的利息，當然我們是從投資的角度看。

我來幫你論證一下： 在不同的房價條件下，這個問題的答案也是不一樣的，比如在2005年北京的房價只有6000多一個平方，一套120平方的房子只要72萬，100萬可以全款買一套，同時還可以把裝修，家具家電都買齊。 13年后的今年，當初北京6000元一平的房價應該到8萬一平方，那么價值應該是1000萬(現(xiàn)在是否能賣出去不在討論范圍)，升值了14倍，這是全款買房的結(jié)果。 我們換一個方式，當初以20%的首付買5套房（那時不限購，而且可以用親人朋友的名義買），每套付14.4萬，五套房總共也是72萬，5套房到現(xiàn)在是5000萬，比全款買房高了5倍，毫無疑問應該貸款買房。 關鍵因素是什么？房價的高低和房租回報 房價的高低決定了你的資產(chǎn)升值的速度和你貸款的成本，比如： 在房價為6000元一個平方的時候，貸款20年的一個月應該是3500元月供，開始的時候可能房租達不到月供的水平，但是房租和房價同時在漲， 上圖是2005年北京房價和房租上漲的例子，房價年復合增長為17.3%，房租的平均漲幅9.5%，所以根本不用擔心房租是否能覆蓋銀行房貸的問題，很快房子就變成了你的印鈔機。結(jié)果就是買5套房子就類似于有5個不用發(fā)工資的員工為你賺錢，賺錢的速度按照初始的100萬現(xiàn)金作為基礎，每年增長17.3%，同時房租還每年增長9.5%，但如果只買一套房子那么就只有一個這樣的員工幫你賺錢，差別可想而知。 但現(xiàn)在能這么干嗎？肯定不行了，（即使政策允許可以買5套房子），但房價在8萬一平方的基礎上，首付20%就是200萬，每個月的月供高達3.5萬，而房租最多1萬多一個月，每個月要倒貼銀行2萬，而且房價也不具備上漲空間了，這就是一筆不劃算的投資。 所以結(jié)論就是在房價比較低的時候就應該盡量貸款買房，而在房價高的時候如果是投資就不要買房，如果是自己住就全款買。這里有幾個問題： 1房價到底多高才適合貸款？一個公式我多次和大家分享過，叫做房租與房價比，一年的房租如果大于等于5%，就可以貸款買，比如上面舉得例子比例，一年房租是4.2萬，房價是72萬，比例為5.8%，房價足夠低，同時意味著房價和房租上漲空間大。 而當房價漲到8萬一個平方，房租一年是18萬，除以1000萬的總房價等于1.8%，遠低于5%的要求。 2如果1000萬買理財產(chǎn)品，比如買上證指數(shù)基金，這是以市場里的幾百上千家公司的漲跌作為基礎的指數(shù)，沒有什么風險，長期年化回報率應該在10%-12%，每年有100萬的資本性收入，就遠比買房每個月還有倒貼2萬元劃算的多。