張女士求助：上個月我定下了九堡某樓盤的房子，已經(jīng)簽下定金協(xié)議了，現(xiàn)在因為銀行貸款貸不下來，迫于無奈想放棄，可開發(fā)商不愿意退定金……
20萬定金對我們工薪階層而言，不是小數(shù)目，就這樣打水漂了很心痛。能不能請快報幫我支支招？
銀行貸款出問題，20萬定金打水漂？
張女士和丈夫都是杭州人，今年準(zhǔn)備購入屬于自己的第一套房子。2個月前，他們看中了杭州江干區(qū)九堡附近某樓盤的房子。
“我們看中的是該樓盤的疊墅戶型，估算起來，總價還是比較高的，可能需要貸款500萬左右。”張女士說。為了心里有個底，張女士聯(lián)系到了開放商的銷售并上交了夫妻雙方的收入證明等材料，請對方幫忙詢問參考一下。銷售告訴她，貸款是沒問題的。
受訪者供圖
到了5月初，開發(fā)商通知已經(jīng)拿到了預(yù)售證，張女士和丈夫便繳納了20萬元的意向金。“為了早一點選房、落位，我們馬上就交了意向金。并也準(zhǔn)備好了300萬左右的首付款。”張女士表示，“當(dāng)時銷售說，在正式開盤前，意向金是可以退的。”
到了5月底開盤時，張女士前去將意向合同轉(zhuǎn)為了正式的定金合同，一切按部就班。
周末一過，張女士和丈夫便前往銀行準(zhǔn)備辦理按揭貸款，沒想到，一連跑了幾家銀行，都說辦不下來。“銀行的工作人員給我的答復(fù)基本都是一樣的，說我們倆的銀行流水不達(dá)標(biāo)，貸500萬貸不下來。除非把收入證明、銀行流水等重新開過。”張女士說。
貸款貸不下來，就只能提高首付了，可張女士這邊實在也湊不出錢了，于是和丈夫商量著，能不能把定金退回來，結(jié)果，張女士和丈夫幾次前去協(xié)商，都不歡而散。
“開發(fā)商覺得，貸款貸不出是我們自己的問題，沒辦法退款的。合同約定的時間過了，還可以我們發(fā)了催款通知。”張女士說，“20萬對我們工薪階層而言，不是一個小數(shù)目，我覺得，哪怕扣幾萬塊錢的違約金，手續(xù)費(fèi)也可以。這20萬就這樣打水漂了，實在是有些肉痛……”
開發(fā)商銷售：貸款可以貸，這是找借口
記者隨后也聯(lián)系上了開發(fā)商的銷售李小姐（化名），李小姐表示，張女士是自己的客戶，對于整件事很了解。她對張女士前半段的表述沒有異議，但是銀行貸款貸不出這個情況，李小姐卻是另一番表述。
“在4月份的時候，張女士確實把收入證明，銀行流水的等資料給到我，我也幫她去問了，貸款500萬是沒有什么問題的。包括認(rèn)籌意向金在開盤前可以退，也是和她講清楚的。”李小姐說，“在開盤當(dāng)天，張女士也過來了，將意向合同變?yōu)榱硕ń鸷贤?rdquo;
“關(guān)于貸款問題，我也幫她問了好幾家銀行，我所了解到的是，是可以辦出來的。”李小姐說，“她說流水不達(dá)標(biāo)，但是銀行對流水的要求也有區(qū)別，某些銀行是可以辦的呀。”李小姐認(rèn)為，張女士是想反悔了，才拿貸款問題做借口。
關(guān)于退定金的問題，李小姐也表示，自己和經(jīng)理都知道這件事情：“我們集團(tuán)也是大公司了，這個問題也已經(jīng)向上反映了，我本人是沒有這個權(quán)限說可以幫助辦理退款的。后續(xù)還會和張女士繼續(xù)溝通、協(xié)商。”
定金到底能不能退？聽聽律師怎么說
“商品房預(yù)售合同糾紛在現(xiàn)實中屬于民事糾紛多發(fā)領(lǐng)域，其中類似于本案購房者反映的定金問題在司法實踐中出現(xiàn)的也相當(dāng)多。” “律師來了”簽約律師，浙江民大律師事務(wù)所律師宋偉鋒表示。
宋偉鋒：“律師來了”簽約律師，浙江民大律師事務(wù)所專職律師，隸屬婚姻家事、公司業(yè)務(wù)工作室。擅長傳統(tǒng)家庭婚姻類、侵權(quán)類、合同類案件以及公司股權(quán)類架構(gòu)設(shè)計等法律服務(wù)，同時專注于互聯(lián)網(wǎng)電商平臺領(lǐng)域，熟悉互聯(lián)網(wǎng)項目運(yùn)作模式流程以及風(fēng)險防控。
下面我們來進(jìn)行一個簡單的剖析：
首先，根據(jù)我國合同法規(guī)定，合法成立的合同對合同雙方是具有法律的拘束力，合同雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同進(jìn)行履行。如若在合同履行中，合同中約定有定金條款，那么給付定金的一方不履行約定的，無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方有違約行為的，則需要雙倍返還定金。這就是人們口中常說的“定金罰則”。
在一般情況下，因為購房者無法履行支付購房款的義務(wù)，導(dǎo)致購房合同無法履行的，房開企業(yè)自然有權(quán)不予退還購房者支付的定金。
但是根據(jù)購房者的陳述，這個情況需要特別注意：
購房者意向金支付的時間很關(guān)鍵
如若購房者意向金支付時間晚于房開企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》,那么雙方均同意將意向金轉(zhuǎn)為定金的約定則有效，后銀行貸款沒有辦理導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，購房人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)“定金罰則”承擔(dān)不利后果，即根據(jù)《合同法》第一百一十五條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。
如若購房者繳納意向金是早于開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》，那么則會因為開發(fā)商涉嫌違規(guī)操作，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，收取相應(yīng)的意向金的行為是不合法的。我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條第二款規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還因此收取的“意向金”或者“定金”。
最后，現(xiàn)在由于房價高企，一套房子的價值已經(jīng)需要掏空“六個口袋”，購房行為不得不慎之又慎。律師建議購房者在購房之前應(yīng)當(dāng)充分做好各項準(zhǔn)備，包括核實自身貸款能力、開發(fā)商預(yù)售許可證是否已經(jīng)取得、當(dāng)?shù)卣P(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控措施等事項，在了解清楚之后再行簽訂協(xié)議并支付款項，才能規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險并保障自己的合法權(quán)益。