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房子要提前還貸嗎?
花褲衩
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2024-02-06
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房貸要不要提前償還?這是我們每個(gè)有房貸的人都應(yīng)該思考的問題,本文筆者做一個(gè)分析,我們假設(shè)房貸本金100萬,期限是30年,等額本息,那么我們?cè)诓煌姆抠J利率下會(huì)有什么結(jié)果;
1、房貸利率為6.8%和3.4%的時(shí)候該如何選擇? 如果房貸利率是4.9%,那么月供是5307元,利息總額是91萬;如果房貸利率是6.8%,那么月供是6519元,利息總額是134.7萬元,所以,房貸利率為6.8%的時(shí)候,月供是要比基準(zhǔn)利率4.9%的情況下高出了22%,而利息總額要高出了43.7萬,高出的比例是48%! 這么高的利率其實(shí)大多數(shù)一看都不用具體分析,憑感覺都知道是要提前償還的,因?yàn)槔⒏吡?,這么高的利率可能嗎?其實(shí)6.8%的房貸利率就是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了40%,這種上浮幅度是存在的。 第二種情況,如果房貸利率是3.4%,那么結(jié)果會(huì)如何?月供為4435元,利息總額是60萬元,那么和基準(zhǔn)利率4.9%相比,月供降低了16%,而利息總額降低了31萬,降低幅度是34%。 如果將房貸利率3.4%和6.8%作為直接對(duì)比,那么結(jié)果就更明顯了,房貸利率是6.8%的月供比3.4%的高出幾乎50%,而利息總額更是對(duì)出75萬之多。其實(shí)在如此明顯的情況下,我們僅憑直覺也知道如果房貸利率是3.4%那么是不著急提前償還的,房貸利率如果是6.8%那么是需要提前償還的。 2、是否提前償還的根本判斷標(biāo)準(zhǔn)就是房貸利率的高低水平 我們接著上文,再加一條,如果當(dāng)前銀行的投資理財(cái)收益率可以達(dá)到10%,那么我們知道以上兩種利率我們都不應(yīng)該提前償還,因?yàn)槲覀兎旁阢y行做投資理財(cái)可以獲得更高的收益率,而利差就是你的額外收益。 而如果銀行的投資理財(cái)收益率只有2%,那么我們知道上文的兩種利率都是應(yīng)該提前償還的,因?yàn)榉抠J利率都太高了。 在第一段文章中我們說憑直覺就可以知道3.4%的房貸利率可以不著急提前償還,而房貸利率為6.8%的時(shí)候,要提前償還房貸,其實(shí)這個(gè)直覺就是來自于我們當(dāng)前的銀行投資理財(cái)收益率大概是在4%-5%之間,所以我們站在這個(gè)收益率之間是可以憑直覺的。 其實(shí)是否提前償還房貸最根本的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是房貸利率和當(dāng)下可以獲得的較為穩(wěn)定安全的銀行投資收益率的高低比較,因?yàn)楝F(xiàn)在你有100萬,會(huì)面臨兩個(gè)選擇,第一是用來做投資,比較穩(wěn)當(dāng)安全的就是銀行的投資理財(cái),收益率當(dāng)前大概是4%-5%之間,而另一個(gè)選擇就是用來提前償還房貸,而收益就是省掉的利息,收益率就是房貸利率。這就是整個(gè)提前償還與否的邏輯判斷。
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