我們?cè)诜课葙I賣中經(jīng)常會(huì)遇到已經(jīng)抵押的房屋能不能買賣的問(wèn)題?

首先,我們得搞清楚什么是“抵押”?“抵押”是原《擔(dān)保法》規(guī)定的一種擔(dān)保方式:保證、抵押、質(zhì)押、定金、留置。

其次,抵押是債務(wù)人用自己的抵押物,或者第三人用自己的抵押物對(duì)債務(wù)的償還義務(wù)進(jìn)行擔(dān)保,抵押必須辦理的抵押登記,否則不發(fā)生法律效力。

第三,原《擔(dān)保法》規(guī)定:抵押房屋在抵押期間未征得抵押權(quán)人的同意是不能買賣的。具體條文“第四十九條 抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?!?/p>

但現(xiàn)在的《民法典》卻改變了上述規(guī)定,406條規(guī)定“第四百零六條 抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償?!?/p>

為什么《民法典》修改了原《擔(dān)保法》中抵押房屋未征得抵押權(quán)人同意不能買賣的規(guī)定呢?

1、并沒(méi)有損害抵押權(quán)人的利益

比如張三在銀行按揭購(gòu)買了一套房,將該房屋抵押給銀行,貸款90萬(wàn);如果在一年后張三目前看病需要錢(qián),張三就將抵押房屋賣給李四。

這種買賣抵押房屋的情況,并沒(méi)有損害抵押權(quán)人的利益,債務(wù)人仍然是張三,只是原來(lái)的抵押人是張三,現(xiàn)在的抵押人是李四了,房屋還是那個(gè)房屋,并沒(méi)有損害抵押權(quán)人的利益。

2、更有利于保護(hù)抵押人的利益

《民法典》的規(guī)定,顯然更能保護(hù)抵押人的利益,也能讓抵押房屋流動(dòng)起來(lái),抵押人急需用錢(qián)的話,就可以將房屋賣出去,可見(jiàn)《民法典》的規(guī)定更接地氣。

3、但法院查封的房屋不能買賣

有時(shí)候抵押人因?yàn)楸辉V,法院已經(jīng)對(duì)抵押人的房屋采取了查封措施,如果抵押人故意不告訴買受人的話,欺騙買受人購(gòu)買查封的房屋,這樣的買賣是無(wú)效的。

大家記住,《民法典》修改了原《擔(dān)保法》中禁止抵押房屋買賣的規(guī)定,但需要注意的是,如果雙方簽訂的抵押協(xié)議中約定了抵押期間不能買賣的,那就不能買賣。