這一個月來，房貸利率低至4.25%引起熱議，很多買房人趁著低利率紛紛上車，但不少去年在高位利率上車的買房人直呼“虧了”。
無獨(dú)有偶，小南也有粉絲也面臨同樣的“誘惑”，那么這類宣傳到底怎么操作？靠不靠譜？有沒有什么風(fēng)險？
房貸利率還能高轉(zhuǎn)低？
背后可不簡單！
隨著央行發(fā)聲，全國各城市紛紛下調(diào)利率，一些高位入手的買房者一聽到還能“高轉(zhuǎn)低”的操作，已經(jīng)開始蠢蠢欲動，到處打聽了。
首先，提醒大家，目前常州的銀行是沒有這類產(chǎn)品及政策可以操作的。
至于某些按揭中介所說的高轉(zhuǎn)低利率產(chǎn)品到底是個什么東西？又是怎么操作的呢？
也就是通過按揭公司或銀行先墊資將你的原房貸還清，等房子解押之后，再將你解押的房子拿去跟按揭公司或者銀行申請經(jīng)營貸款。
具體操作流程如下：
第一步：聯(lián)系按揭公司/銀行，先墊資還清原有的房貸，房子就可以順利解押。
第二步：將已解押的房子重新抵押給銀行申請貸款（經(jīng)營貸）。
第三步：等（經(jīng)營貸）貸款批復(fù)下來以后，再把欠按揭公司/銀行的墊資換上。
第四五：每月正常還（經(jīng)營貸）貸款月供。
流程總結(jié)：墊資解押—抵押貸款—還清墊資—重新月供（經(jīng)營貸）
這樣一番操作下來，從表面看起來，利率較之前的房貸利率是低了很多，看起來達(dá)到了省錢的目的。
至于其中需要承擔(dān)多少利息和額外費(fèi)用，真算下來真能省錢嗎？
經(jīng)過一些按揭中介表示，現(xiàn)在轉(zhuǎn)貸，最長可以轉(zhuǎn)10年期，有的地方利率僅需3.7%。
如果貸款100萬，10年內(nèi)僅需每月還3080元的利息，10年共需還約37萬利息，等10年到期后可以選擇再還上本金或者轉(zhuǎn)貸/續(xù)貸。
如此對比下來，同樣是100萬等額本息，按照高位5.85%算的話，10年期月供約1.1萬，總利息約32.3萬元。
（每月還款額=100萬× ÷ { -1}=11026.87；總利息=120×11026.87-100萬=323224.80）
同等條件下，低利率產(chǎn)品的總利息是37萬，比正常的房貸總利息高出近5萬元，到底省不省錢不是一目了然嗎？
不僅如此，某些按揭中介還需額外收取一些辛苦費(fèi)。一般也要個小幾萬元。
這時候很多人會說，盡管低利率產(chǎn)品的總利息多一些，但表面利率低，且每月月供低，想減輕月供壓力的買房者是不是可以考慮？
需支付各種中介費(fèi)、注冊費(fèi)等
且政府出臺政策提醒不要使用經(jīng)營貸
這種高轉(zhuǎn)低產(chǎn)品除了總利息高之外，還存在其他風(fēng)險和不足：
一是貸款年限少，最長也只有10年，且期限越長需要的資質(zhì)要求就越高。
二是經(jīng)營貸主體需要有經(jīng)營證明，就算去注冊，注冊費(fèi)幾千元，每一年的維護(hù)費(fèi)用又要幾千元不等，又是一筆成本。
三是找中介機(jī)構(gòu)幫忙代理，還需要支付一定的辛苦費(fèi)，一般情況下是1-2萬元不等。
就算這都能辦成，在支付了大幾萬的費(fèi)用后，貸款批下來了，還需要承擔(dān)兩方面的風(fēng)險：
一方面，按揭公司或銀行對于這類產(chǎn)品的審批一般是3年一次，3年后，如果審批政策改變或業(yè)主自身資質(zhì)變差等原因，就可能面臨被抽貸。
另一方面，政府對于經(jīng)營貸或消費(fèi)貸流入樓市貸款一向是嚴(yán)打嚴(yán)控，如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產(chǎn)，不僅要抽貸，還可能面臨高額的罰款。
我國在2021年就出政策明文規(guī)定禁止經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場。
經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，擅自挪用經(jīng)營貸到房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為將會被納入“黑名單”，經(jīng)營貸也會被銀行提前終止。
結(jié) 語：
目前信貸市場的亂象又再卷土重來，買房人一定要多加小心，不要被某些中介提供的“貼心”一條龍服務(wù)套取經(jīng)營貸款所迷惑，以免后期給自己帶來不必要的麻煩，掉入陷阱之中。
在此，小南還是要提醒大家一句，要根據(jù)自身資金情況量力而行買房，不要盲目使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品購買新房，走正規(guī)房貸途徑才更為保險。