在現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)壓力下貸款買房成為多數(shù)人選擇的購(gòu)房方式。一般來(lái)說(shuō)，房屋貸款方式有三種：一是住房公積金貸款；二是商業(yè)貸款；三是組合貸款。

今天就給大家分析一下現(xiàn)有的貸款方式，為您解疑答惑。

一、公積金貸款與商業(yè)貸款的差異

（一）面對(duì)的房屋類型不同

住房公積金貸款只能用于購(gòu)買70年產(chǎn)權(quán)的住宅使用，除此之外的商辦房等類型的房屋是不能申請(qǐng)公積金貸款的。因此大家在買房申請(qǐng)貸款時(shí)一定要注意這一點(diǎn)。商業(yè)貸款面對(duì)的房屋類型較為寬松，除了住宅之外，公寓也可以申請(qǐng)。

（二）貸款利率的不同

這是因?yàn)楣e金貸款不是以盈利為目的的政策性貸款，因此它的利率相對(duì)較低。

而商業(yè)貸款就不同了，商業(yè)銀行貸款是以盈利為目的，利率相對(duì)高一些。

（三）貸款額度不同

一般來(lái)說(shuō)，如果商業(yè)貸款和公積金貸款購(gòu)置同樣的一套房子，那么公積金貸款與商業(yè)貸款的首套房子可貸到的比例不同。

（四）貸款流程不同

1、公積金貸款

公積金貸款的流程一般是：資質(zhì)審核、房屋核驗(yàn)——網(wǎng)簽——評(píng)估——面簽——初審——簽借款合同——繳稅——過(guò)戶——出房產(chǎn)證——抵押——放款

2、商業(yè)貸款

商業(yè)貸款的流程一般是：資質(zhì)審核、房屋核驗(yàn)——評(píng)估——同貸——網(wǎng)簽——繳稅——過(guò)戶——出房產(chǎn)證——抵押——放款

（五）還貸方式不同

商業(yè)貸款可以選擇的還貸方式非常多。相比之下，公積金貸款的還貸方式較為單一，以等額本息和等額本金兩種方式為主。此外，公積金貸款只有一次提前還款的機(jī)會(huì)。

ps.等額本金等額本息分別適合哪些人？

1、等額本金

等額本金的還款方式比較適合有一定經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人或者家庭，這樣的個(gè)人或者家庭才比較容易負(fù)擔(dān)得起等額本金的前期還款。

2、等額本息

等額本息的還款金額是固定的，每個(gè)月所還的金額都是一樣，對(duì)于每個(gè)月收入比較固定的家庭來(lái)說(shuō)，在貸款買房的時(shí)候可以選擇等額本息的還款方式，比較適合青年人。隨著在職經(jīng)歷的增加，青年人升職加薪的機(jī)會(huì)比較大，等額本息可以緩解貸款壓力，提高生活質(zhì)量。

（六）審批時(shí)間和機(jī)構(gòu)不同

1、貸款大約需要20個(gè)工作日出審批結(jié)果。而公積金貸款則大約需要40個(gè)工作，這主要是因?yàn)楣e金審核完之后還要交給銀行再審查一次。

2、商業(yè)房貸主要通過(guò)銀行審批，決定權(quán)在銀行。公積金房貸則需要通過(guò)公積金管理中心審批，決定權(quán)在公積金管理中心，銀行只是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

二、組合貸分析

組合貸，是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)，還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

（一）辦理組合貸有哪些步驟

到貸款銀行提出借款申請(qǐng)——簽訂合同——辦理抵押、保險(xiǎn)——開(kāi)立賬戶——簽訂還款協(xié)議——銀行劃款——按期還款

（二）組合貸款有哪些弊端

1、辦理銀行有限

如今，能夠承辦組合貸的銀行非常少。辦理組合貸的借款人會(huì)發(fā)現(xiàn)公積金管理中心只是與某一家銀行合作，對(duì)借款人申請(qǐng)組合貸業(yè)務(wù)有很大的局限性。

2、手續(xù)繁瑣

辦理組合貸款，等于要辦理一次公積金貸款和一次商貸，準(zhǔn)備材料較多，手續(xù)繁瑣，且貸款資金需在辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并完成抵押登記后才能發(fā)放并劃入賣方賬戶，需2至3個(gè)月。從“組合貸”的操作流程看，貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，賣方不愿意。

3、手續(xù)費(fèi)多

公積金與商貸均收取擔(dān)保費(fèi)，還有額度不等的評(píng)估費(fèi)。另外借款人若通過(guò)中介公司或者貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理，還需要支付服務(wù)傭金。如此，組合貸比純公積金貸款或商業(yè)貸款的手續(xù)費(fèi)要多。

4、置業(yè)升級(jí)受“牽連”

組合貸的弊端在于借款人置業(yè)升級(jí)換房時(shí)會(huì)受到二套房政策的“牽連”。組合貸中，商貸部分會(huì)在央行的征信系統(tǒng)中留檔，置業(yè)升級(jí)時(shí)會(huì)被認(rèn)定為二套房。而住房使用公積金貸款還清后賣掉，再次用公積金貸款還將會(huì)算作首套住房，按優(yōu)惠政策執(zhí)行。

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