“說說擔保那些事兒”之“先租后抵”情況下銀行的法律風險有哪些？

“猛熊說事兒系列”第6期

【本期導讀】

“先租后抵”是指銀行擬接受的抵押房地產(chǎn)已處于出租狀態(tài)，即租賃關系先于抵押權而設立。根據(jù)法律規(guī)定，如果銀行接受已出租房地產(chǎn)抵押的，原租賃關系不受抵押權的影響，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對受讓人繼續(xù)有效。該租賃關系的存在將影響抵押房地產(chǎn)的處置價格，甚至導致該抵押房地產(chǎn)不能順利進行處置。

一、 關于“先租后抵”的具體法律規(guī)定是什么？

答：《物權法》第190條第1句規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

《擔保法》第48條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

《擔保法司法解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

上述條文就是所謂“買賣/抵押不破租賃”的規(guī)定。

二、銀行接受租賃在先的房產(chǎn)抵押的法律風險有哪些？

答：一是，銀行處置該抵押房產(chǎn)時將受到租賃關系的影響，即由于受讓人無法直接占有、使用該房產(chǎn)，因此給銀行尋找合適的受讓人增加了限制條件。

二是，抵押權實現(xiàn)后，受讓人實際上取得的是一項帶有租賃權負擔的房產(chǎn)所有權，即受讓人仍然要受到原租賃合同的約束，不能隨意終止與承租人的租賃關系，亦不能直接占有、使用該房產(chǎn)。

三是，如果原租賃合同約定，租賃期間內(nèi)的全部租金已在抵押權設立前由承租人一次性向出租人（抵押人）支付完畢。那么無論是銀行（抵押權人）還是受讓人均無法在該租賃期間內(nèi)實際收取到該租金。

四是，出租人（抵押人）與銀行（抵押權人）協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務時，應當在合理期限內(nèi)通知承租人，并保障承租人在同等條件下享有對該房產(chǎn)的優(yōu)先購買權。