降息終于來了，為什么房貸利息沒降，后續(xù)五年期貸款會不會降息？

為什么說，房地產的好時代已經過去？

因為接盤俠和購買力在減少，現在人口下降的趨勢，已經很難逆轉。

除了一二線城市核心區(qū)域，其他絕大多數地方，都會面臨一個尷尬又致命的問題在于，以后會有更多的人來接盤嗎？

要知道，有錢的人都有房了，不會再買更多。

如果有房地產稅和遺產稅，可能持有太多還是負資產，至于沒房的，以后估計也買不起，畢竟房價擺在那。

當初買入的房東，肯定也不愿意打骨折賠本賣，能讓接盤俠夠得到的價格門檻，肯定會不斷被拉高。

最終拉到一個雙方都被勸退的高點，一個房東不愿意賣，又買家不愿意買的點，然后被鎖住，等待有一方讓步

以前在大城市，通常都是買家讓步，因為看到有調控有漲幅，即使被限購交社保，靠6個錢包也要上車。

但以后本來問價的人就少了，即使有人想買，但當他發(fā)現，即使把一家老小養(yǎng)老錢掏空也買不起時，那么這套房即使再好再賺錢，也跟他沒關。

結局往往是，這套房的命運就是，流動性被鎖死。

要么就真房住不炒，時不時拿來自住收租；要么就變成負資產，即使折價賣，可能也無人問津。

以后絕大多數房東想賣房時，都會面臨這樣的情況，買得起的不想買，人家房子比你還好；買不起的不考慮，即使降價也不賣。

關鍵是，每年來問價的人也在變少，到時候能早賣掉或者收租的，都已經算是幸運的。

前幾天統(tǒng)計局發(fā)布的11月70城房價指數里面，溫州新房房價環(huán)比下跌了0.1%，二手房房價環(huán)比下跌了0.2%，新房房價和二手房房價同時下跌。

這說明，溫州樓市的確是處于降溫之中，新房和二手房都不景氣。

溫州樓市的利空消息很多，首先溫州樓市此前曾經明確表態(tài)，溫州是要出二手房指導價的，雖然這個二手房指導價和合肥的二手房指導價一樣，都沒有具體落地，但是大家都已經知道有這個利空了；

其次是溫州新房供應量非常高，今年土拍數量也比較多，這意味著溫州的新房供應量會很多，樓市根本不缺房；

事實上，現在的溫州房價依舊是處于高位，全國那么多城市，溫州房價穩(wěn)穩(wěn)地排到了前20里面。

溫州房價只是比十年前的房價低而已，十年前溫州樓市高峰的時候，在2010年11月29日下午，溫州當時還賣出去過一塊樓面價高達3.7萬的地塊，刷新了當時全國地價比較高的記錄。

從這個也能看出溫州樓市當年有多瘋狂，比一線城市的房價都要高。

另一方面，降息終于來了，為什么房貸利息沒降？今天，后臺咨詢小龍蝦最多的就是這幾個問題。

問題一：為什么房貸利息沒降？

在小龍蝦看來，這次降息只有一年期貸款的LPR下降，從3.85%下降到3.80%。五年期貸款的LPR沒有變化，還是4.65%。

LPR是什么，就是基準利率改名了。

大家的房貸基本都是5年以上的貸款，所以沒有變化。如果五年期貸款的LPR下降了，咱們的房貸利息才會降。

問題二：為什么一年期貸款降息了？

經濟不好，央媽救市。通過降低利率，刺激貸款發(fā)放，大家可以理解成“放水”。

問題三：為什么五年期貸款沒降息？

一年期是小放水，五年期是大放水。央媽擔心大量放水會引發(fā)通貨膨脹。

問題四：后續(xù)五年期貸款會不會降息？

如果小放水經濟沒好轉，央媽就大放水。目前看，2022年大概率會來個大的，大家拭目以待。

自從二手房指導價出臺以后，很多房產中介以前經常發(fā)的那種二手房虛假上漲的截圖都少了很多。

以前沒有二手房指導價的時候，那些炒房客想要把二手房掛牌價掛多少，就掛多少，然后那些房產專家就在旁邊煽風點火，故意把掛的非常高的二手房掛牌價說成是成交價，把成交價和掛牌價混在一起，給購房者制造了很大的心理壓力。

現在有了二手房指導價，超過二手房指導價的房子不能上架，一下子讓很多喜歡用這招來給購房者制造恐慌心理的炒房客就少了一個很大工具。

不要小看這個炒作二手房掛牌價，很多小區(qū)的業(yè)主都抱團在一起故意哄抬二手房掛牌價。

很多普通人不懂掛牌價和成交價，看到那些房產專家說房價上漲了，然后把兩個房子的掛牌價放在一起對比。實際上都只是掛牌價上漲，但是普通人分不出來，于是就很著急，結果一著急就當了韭菜。

另一方面，今年國內樓市調控得比較狠的城市，就是深圳了。

這一點，小龍蝦覺得沒有什么爭議的，不光是深圳出臺了二手房指導價，更是因為深圳今年的三次土拍，每次地價都比上一次更低，對新房的限價也是一次比一次低。

過去幾乎所有投資房產的人，腦子里面的想法就是地價肯定是越來越高的，新房限價肯定是越來越高的，深圳直接是連續(xù)三次把地價和限價都給調低，直接把炒房客和開發(fā)商的預期給打到了谷底。

有的開發(fā)商本來還嫌深圳的新房限價比較低，想要拖時間，等后面新房限價上調以后再申請備案出賣。

結果，萬萬沒有想到深圳不按套路出牌，你開發(fā)商想捂盤，那我就直接把你旁邊的地給低價賣了，讓你越等越虧。

深圳樓市的這些連環(huán)招，不光是把深圳開發(fā)商給弄得沒脾氣了，也把深圳炒房客給打懵逼了，他們從沒見過有人自己低價賣自己家的土地，本來能賣1000億，結果就只要800億往出賣。

很多人都說，地產這個灰犀牛，會隨著大家的工資上漲，而慢慢地被解決。

實際上，解決房地產這個灰犀牛，還有另外一個方法能更快一些，也更貼切當下的大環(huán)境。

那就是房價每年下跌，大家的工資基本上不漲，或者下跌，而房價的跌幅比大家的收入跌幅要高一些，那么如果每年房價跌幅高于了大家收入的跌幅，時間只要一久，房地產泡沫的問題自然也就解決了。

比方說，現在房價比較高，一套房200萬，夫妻2個人加起來年收入10萬。

這個時候買一套房不吃不喝是20年，五年之后，房價下跌20%，平均每年下跌4%左右，這套房成為了160萬，大家收入下降10%，五年后成了9萬元，這個時候大家買房就需要17.7年。

如果大家的收入沒有降低，而只有房價降低的話，那么這個房地產灰犀牛就會解決得更快了。

只可惜，不管怎么選，有些人的青春歲月，就會在這個過程里面結束了。

樓市調控的網是越來越密了，盡管一些三四五六線城市進行著買房補貼，但是對整個樓市來說，根本沒有多大影響。

很多時候，往往只會讓大家知道，原來有那么多城市，都需要靠發(fā)補貼，才能把樓市給烘托住了。