不同的購(gòu)房手段之間的差別是很大的,一次性付清和還貸三十年作用于時(shí)間的結(jié)果也是不一樣的。

一次性付清房款固然最好,但是對(duì)于絕大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō),光是攢夠這筆錢就需要花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間,譬如一個(gè)普通工薪階級(jí)的人士,月收入5000元,假設(shè)房?jī)r(jià)恒定為10000元/平方米,即使不吃不喝一個(gè)月攢夠5000元,十年后也只能購(gòu)買一套60平方米的房子,而根據(jù)我國(guó)房?jī)r(jià)的區(qū)域分布圖顯示,房?jī)r(jià)為10000元/平方米的地區(qū)多為二、三線城市。

所以說(shuō),一次性付清房款對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)是不現(xiàn)實(shí)的,只能求助于住房貸款,每個(gè)月利用穩(wěn)定的工資流水償還房貸,一般情況下還款三十年。

那么,對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),一次性付清房款和償還房貸三十年,差別到底有多大呢?

1、一次性付清和還貸三十年最本質(zhì)的區(qū)別就是負(fù)債與否,其得分情況來(lái)分析:

一種是購(gòu)房者一次性付清而除此以外沒(méi)有現(xiàn)金流了,那么該套房就是其最好的資產(chǎn);

倘若購(gòu)房者一次性付清而除此之外還有現(xiàn)金流,那么該套房的資產(chǎn)屬性被相對(duì)削弱了,不是剛需的話,就會(huì)很不劃算。

另一種是購(gòu)房者還貸三十年而除此以外沒(méi)有現(xiàn)金流了,那么該套房兼具剛需和投資的屬性,只不過(guò)其是一種杠桿率偏高的投資;

倘若購(gòu)房者還貸三十年而除此以外還有現(xiàn)金流,那么該套房的資產(chǎn)杠桿率會(huì)降低,更能體現(xiàn)其價(jià)值投資屬性。

2、負(fù)債的本質(zhì)是透支未來(lái)的現(xiàn)金流來(lái)做現(xiàn)在的資產(chǎn)配置或資金規(guī)劃,對(duì)當(dāng)下形成權(quán)益,而對(duì)未來(lái)形成債務(wù)。

現(xiàn)金流的本質(zhì)通常指代當(dāng)下足以做資產(chǎn)配置或資金規(guī)劃的實(shí)質(zhì)性財(cái)富,當(dāng)然也包含由借貸所形成的資產(chǎn)權(quán)益。

它們之間最本質(zhì)的區(qū)別就是前者對(duì)未來(lái)具有債務(wù),而后者則無(wú)需在未來(lái)一段時(shí)間履行償債的義務(wù)。

這里的債權(quán)方是指提供房貸的商業(yè)性銀行,而債務(wù)人是指購(gòu)房者。

借貸本身對(duì)于債權(quán)方來(lái)說(shuō)就是一種高風(fēng)險(xiǎn)但回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資理財(cái)?shù)氖侄?,而?duì)于債務(wù)方來(lái)說(shuō)也是一種將自身的資產(chǎn)配置效益達(dá)到最大化的手段,可以說(shuō)是互利共贏。

3、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境很寬松,那么肯定是一次性付清的情況要更好。

過(guò)去二十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是如此,其作為資產(chǎn)屬性的投資標(biāo)的是很賺錢的,由此在購(gòu)房者群體里產(chǎn)生了炒房客和囤房大軍,他們不僅一次性付清,而且還加杠桿去弄房貸,再等價(jià)格上漲后賣出去,投機(jī)套利的性質(zhì)不可謂不大。

假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境越發(fā)收緊,尤其是長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)政策的落實(shí),想要炒房和囤房以此獲利的難度會(huì)很大。

但是,如果是剛需或適當(dāng)?shù)耐顿Y,縱使監(jiān)管層對(duì)杠桿的容忍程度肯定很低,購(gòu)房者也可以選擇借貸供房的方式。

況且因?yàn)槔L(zhǎng)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)間段,通貨膨脹和貨幣貶值是一直在持續(xù)的,而放眼未來(lái)至少一百年內(nèi),全球信用貨幣體系不僅不會(huì)崩潰,而且還會(huì)因美元霸權(quán)與數(shù)字加密貨幣技術(shù)的融合而得到強(qiáng)化和鞏固。

另外就是展望房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性,結(jié)合橫盤房?jī)r(jià)政策的常態(tài)化和長(zhǎng)期化來(lái)看,即使是選擇了浮動(dòng)的房貸利率,需要還貸的數(shù)目也不會(huì)上漲多少,故而在貨幣貶值疊加房貸浮動(dòng)利率大概率“橫盤”的因素,選擇繼續(xù)按揭還房貸顯然更為劃算。

一旦還清了房貸,房子就是你當(dāng)下最好的凈資產(chǎn),只要這套房子夠優(yōu)質(zhì),那也不失為一項(xiàng)成功的理財(cái)投資標(biāo)的。

總結(jié)一下:

綜上所述,償還房貸三十年和一次性付清房款之間最本質(zhì)的差別就是前者對(duì)未來(lái)具有債務(wù),而后者則無(wú)需在未來(lái)一段時(shí)間履行償債的義務(wù)。

房貸本身對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)就是一種高風(fēng)險(xiǎn)但回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定的投資理財(cái)?shù)氖侄?,而?duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種將自身的資產(chǎn)配置效益達(dá)到最大化的手段,可以說(shuō)是互利共贏。

假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境很寬松,那么肯定是一次性付清的情況要更好。假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資環(huán)境越發(fā)收緊,尤其是長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)政策的落實(shí),想要炒房和囤房以此獲利的難度會(huì)很大。但是,如果是剛需或適當(dāng)?shù)耐顿Y,縱使監(jiān)管層對(duì)杠桿的容忍程度肯定很低,購(gòu)房者也可以選擇借貸供房的方式。

問(wèn)出這一問(wèn)題或?qū)@一問(wèn)題產(chǎn)生關(guān)心的人,本身是有購(gòu)房需求的,而且不是全款購(gòu)房,買來(lái)作為居住剛需的可能性更大一些。

所以,我建議這部分人在購(gòu)房之前,先審時(shí)度勢(shì),研究一下近期國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策,尤其是與首套房貸款相關(guān)的政策,然后再根據(jù)你的需求與現(xiàn)實(shí)中房市分化的情況做一個(gè)對(duì)自己而言最佳的選擇,畢竟購(gòu)房是人生大事兒,就連富豪都會(huì)慎重考慮地皮、品控等問(wèn)題,更何況是我們這些小老百姓。

1、首套房的貸款利率于未來(lái)的走勢(shì)如何?

筆者認(rèn)為,即使其受政策因素影響較大,在長(zhǎng)期橫盤房?jī)r(jià)的大環(huán)境下也不會(huì)有根本性變動(dòng)。

因?yàn)闄M盤房?jī)r(jià)的目的是嚴(yán)控第二套房以上及二手房市場(chǎng)的交易數(shù)量,按理來(lái)說(shuō)只有針對(duì)這些交易客體的貸款利率實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控才會(huì)有成效,而針對(duì)首房貸款利率的調(diào)控對(duì)橫盤房?jī)r(jià)的作用不大。

2、回到題目所說(shuō)的情況,首套房是一次性付清比較好,還是借房貸供樓比較好?

筆者認(rèn)為,其得分情況來(lái)看待:

一種是在保證自己往后幾十年的現(xiàn)金流都很充足的前提下,可以選擇首付一定比例,然后慢慢還房貸。

因?yàn)槔L(zhǎng)人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)間段,通貨膨脹和貨幣貶值是一直在持續(xù)的,而放眼未來(lái)至少一百年內(nèi),全球信用貨幣體系不僅不會(huì)崩潰,而且還會(huì)因美元霸權(quán)與數(shù)字加密貨幣技術(shù)的融合而得到強(qiáng)化和鞏固。

另外就是展望房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性,結(jié)合橫盤房?jī)r(jià)政策的常態(tài)化和長(zhǎng)期化來(lái)看,即使是選擇了浮動(dòng)的房貸利率,需要還貸的數(shù)目也不會(huì)上漲多少,故而在貨幣貶值疊加房貸浮動(dòng)利率大概率“橫盤”的因素,選擇繼續(xù)按揭還房貸顯然更為劃算。

如果不能滿足往后數(shù)十年的現(xiàn)金流都很充足這一前提條件的話,那我建議你還是一次性還清房貸吧。

縱使還清以后沒(méi)有多余的現(xiàn)金流用以配置資產(chǎn)了,但別忘了,還清了房貸的房子就是你當(dāng)下最好的凈資產(chǎn),只要這套房子夠優(yōu)質(zhì),那也不失為一項(xiàng)成功的理財(cái)投資標(biāo)的。

3、至于是首付30%還是60%,筆者認(rèn)為,這得根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行權(quán)衡,還是得分情況來(lái)看待的:

如果你是首次負(fù)債,而且只有房貸的話,根據(jù)你的財(cái)富收入和資產(chǎn)配置情況,可以選擇首付和貸款的比例為6:4;

但如果這次的房貸屬于多次負(fù)債,那么依舊根據(jù)你的收入情況,選擇付貸比例為3:7,可緩解短期的債務(wù)壓力,結(jié)合第二點(diǎn)所述之影響房貸利率的因素,長(zhǎng)期來(lái)看也有利于資產(chǎn)配置最優(yōu)化。

總結(jié)一下:

綜上所述,在保證自己往后幾十年的現(xiàn)金流都很充足的前提下,可以選擇首付一定比例,然后慢慢還房貸;如果不能滿足往后數(shù)十年的現(xiàn)金流都很充足這一前提條件的話,那我建議你還是一次性還清房貸吧。

至于是首付30%還是60%,如果你是首次負(fù)債,而且只有房貸的話,根據(jù)你的財(cái)富收入和資產(chǎn)配置情況,可以選擇首付和貸款的比例為6:4;但如果這次的房貸屬于多次負(fù)債,那么依舊根據(jù)你的收入情況,選擇付貸比例為3:7,可緩解短期的債務(wù)壓力。