去年的時候，成都相繼發(fā)布了三批二手房參考價，其中涉及745個小區(qū)被指導。




如今，距離第一批二手房參考價出臺已有1年。雖然，我們在二手房交易平臺依然看不到被指導小區(qū)的房屋真實售價。






但這只是多問一嘴，或者多去線下看一趟房的問題。




二手房指導價最大的威力是影響貸款額度。




比如一套房屋的成交價是500萬，但指導價只有400萬。如果在去年，那它按揭貸款就只能按照400萬的總價來評估貸款額度。




但在今年，二手房指導價已經(jīng)開始名存實亡。據(jù)小二多方打聽，現(xiàn)在很多銀行的按揭商業(yè)貸款，已經(jīng)不參照二手房指導價放款，而是遵循市場成交價進行放款。




二手房的價格松綁或許即將到來！




按揭貸款如是，抵押貸款更就不用說了。抵押貸款的可貸額度，自始至終都和指導價關(guān)系不大。



在房屋抵押貸款中，抵押物價值的確定往往由專門的評估機構(gòu)進行評估并出具評估報告。






銀行根據(jù)評估報告，給予該抵押物在可控風險范圍內(nèi)的貸款額度支持。如果都按照指導價來給評估價，那也就沒評估公司什么事了。




去年二手房指導價剛出來那會兒，確實一定程度上會影響評估價格，但并非唯一因素。評估機構(gòu)通常還會從以下幾個方面來綜合衡量抵押物的價值。




1、房屋的使用時間

使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些。




2、房屋的地理位置

房屋所處的地理位置不同，價格就會有所不同。交通方便，熱門地段的價格自然高。




3、樓體結(jié)構(gòu)、樓層、朝向

好的樓體結(jié)構(gòu)、樓層和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不太理想的房子高出3%至8%。




4、小區(qū)的配套及周邊環(huán)境

交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減5%左右的價格。




5、房屋的市場行情

一般情況下，該區(qū)域房價持續(xù)上漲，評估機構(gòu)就會根據(jù)市場行情，調(diào)整房屋每平米估值上限，從而達到與市場價格協(xié)調(diào)的目的。