時(shí)隔3個(gè)月，房貸利率（5年期LPR）再次迎來(lái)下調(diào)。

8月22日，央行發(fā)布最新LPR公告，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

這是繼今年5月20日，央行將5年期以上LPR下調(diào)至4.45%之后的再一次下調(diào)。也是1年期LPR今年以來(lái)的第二次下調(diào)。

按照今年5月央行和銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》精神，首套房貸LPR最低可至4.1%。

意味著，首套房貸LPR再創(chuàng)歷史新低。從昆明本地的反應(yīng)來(lái)看，目前首套房貸最低4.1%、二套房貸4.9%的利率水平，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)非常友好，能起到進(jìn)一步刺激住房消費(fèi)的作用。

LPR下調(diào)，貸款100萬(wàn)月供少還約88元

事實(shí)上，對(duì)于此次LPR的下調(diào)，其實(shí)早有先兆。

在8月15日公告稱(chēng)，開(kāi)展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

而LPR的形成機(jī)制，是由各報(bào)價(jià)銀行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要是MLF操作利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，進(jìn)而為銀行貸款提供利率參考。

現(xiàn)實(shí)中，LPR的調(diào)整，與MLF利率有著一定的關(guān)聯(lián)性。MLF利率下調(diào)之后，基本上都出現(xiàn)LPR下調(diào)的情況。

由此可見(jiàn)，央行進(jìn)行MLF操作，中標(biāo)利率的下降，直接帶動(dòng)了本次LPR的下調(diào)。

只不過(guò)，與今年5月僅下調(diào)了5年期以上LPR不同的是，本次5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)的同時(shí)，同步對(duì)1年期LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)。

就本次LPR的下調(diào)，展現(xiàn)出刺激信貸消費(fèi)的強(qiáng)烈信號(hào)，算是對(duì)8月18日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提及“支持信貸有效需求回升，推動(dòng)降低企業(yè)綜合融資成本和個(gè)人消費(fèi)信貸成本”的一種積極回應(yīng)。

對(duì)照來(lái)看，1年期LPR今年以來(lái)再度下調(diào)，直指“降低個(gè)人消費(fèi)信貸成本”；而5年期以上LPR的下調(diào)，則具有支持信貸有效需求回升的效用。

以5年期以上LPR為例，按照本次最新公布4.3%的LPR計(jì)算，首套房貸款100萬(wàn)，以等額本息還款30年，總利息少還約3.19萬(wàn)元，月供減少88元。

當(dāng)然，如果均以利率最低下限來(lái)對(duì)比，同樣的貸款總額與還款方式，30年支付總利息減少約3.15萬(wàn)，月供少還87元。

單純從調(diào)整前的利率來(lái)看，對(duì)于已購(gòu)房的群體，看似節(jié)省的利息不多，但對(duì)要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，目前的利率水平已經(jīng)非常劃算了。

LPR再創(chuàng)歷史新低

巧合的是，隨著本次LPR的公布，正好是利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR計(jì)算方式的三周年。

自2019年8月正式執(zhí)行LPR的利率計(jì)算，彼時(shí)5年期以上利率為4.85%，要求首套房利率不得低于LPR，二套房利率不得低于LPR+60BP，即5.45%。

如今，正好3年。首套房利率已降至4.3%，同時(shí)執(zhí)行下限還可以低于最新LPR的20個(gè)基點(diǎn)，即4.1%，而二套房即便按原政策不得低于LPR+60BP來(lái)執(zhí)行，也僅是4.9%的水平。

昆明樓市整理/制圖

從目前來(lái)看，這已是房貸利率的歷史新低了。

這樣單純的利率對(duì)比可能不夠具象，我們還是以實(shí)際的貸款來(lái)對(duì)照。按照首套房貸款100萬(wàn)，以等額本息還款30年計(jì)算，相比3年前，還款周期內(nèi)總利息要少約16萬(wàn)元，月供每月少還445元。

真是不算不知道，一算嚇一跳。

看著當(dāng)前的利率水平，在2020年底買(mǎi)了房的同事，不禁發(fā)出驚嘆：一個(gè)10㎡的臥室沒(méi)了！（雖然他4.95%的利率也不算高）

今年以來(lái)，房貸利率的持續(xù)走低，與促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求密不可分。特別是在當(dāng)前住房消費(fèi)相對(duì)疲軟的狀態(tài)下，較低的利率將會(huì)起到刺激消費(fèi)的作用。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《2022年二季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》顯示，“今年二季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率降至21.2%，已創(chuàng)下2012年三季度以來(lái)的歷史最低值?！?/p>

而央行不久前發(fā)布的《2022年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》則揭露，2022年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比上年末低5.1個(gè)百分點(diǎn)。

一邊是居民購(gòu)房杠桿率的下降（貸款買(mǎi)房的人減少），一邊是銀行個(gè)人住房貸款余額的增長(zhǎng)（銀行的房貸資金放不出去），在兩難的局面下，銀行通過(guò)降低利率，適當(dāng)讓渡貸款收益，在“房住不炒”的基調(diào)下提振住房消費(fèi)，也就顯得順理成章了。

在昆多家銀行已跟進(jìn)調(diào)整房貸利率

伴隨著LPR的下調(diào)，在昆多家銀行也迅速跟進(jìn)，并相應(yīng)的下調(diào)了房貸利率。

昆明樓市/制表

“今天剛調(diào)的（8月22日），4.25%的全變4.1%?！崩ッ髦鞒菂^(qū)某項(xiàng)目銷(xiāo)售稱(chēng)，二套房也基本可以貸到4.9%。

從在昆銀行的調(diào)整情況來(lái)看，多家銀行對(duì)于首套房貸利率，目前已按政策允許的利率下限執(zhí)行，即低于最新LPR的20個(gè)基點(diǎn)；僅有少數(shù)銀行首套房執(zhí)行的LPR利率。

但基本可以明確的是，在昆明市場(chǎng)上，幾乎已經(jīng)看不到在LPR基礎(chǔ)上加基點(diǎn)的利率情況。

不過(guò)，對(duì)于優(yōu)惠利率的享受，銀行一般要看借貸人的資質(zhì)等。如果資質(zhì)一般，銀行給到的利率通常是按LPR利率來(lái)執(zhí)行，因此，也并非是所有人都能享受首套房4.1%的利率。

前面已經(jīng)提到，LPR的下調(diào)對(duì)于新辦房貸的用戶，可以直接享受利率的實(shí)惠。相比之下，對(duì)于已辦房貸在還的用戶，則需要到重定價(jià)日才會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

而且，在LPR+基點(diǎn)數(shù)的框架下，基點(diǎn)數(shù)不會(huì)變化，只有LPR會(huì)有調(diào)整。

舉個(gè)例子，如果房貸利率為4.95%，即4.85%+10BP，到重定價(jià)日后，執(zhí)行的房貸利率會(huì)調(diào)整為4.3%+10BP，也就是4.4%。

相比之前的利率，享受到了55基點(diǎn)的實(shí)惠。按貸款100萬(wàn)，等額本息30年計(jì)算，理想狀態(tài)下（LPR一直處于4.35）能省約11.9萬(wàn)元，月供每月少還330元。

而且，銀行會(huì)根據(jù)利率情況，在重定價(jià)日自行調(diào)整，不用到銀行專(zhuān)門(mén)辦理相關(guān)的手續(xù)。