在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，這有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求
圖/視覺(jué)中國(guó)
“符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。”
9月29日晚間，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的這則重磅通知瞬間刷屏朋友圈。按照最新報(bào)價(jià)計(jì)算，當(dāng)前首套房貸利率下限為4.1%。通知的發(fā)布，意味著符合條件的城市首套房貸利率下限有望降至4.1%以下。
事實(shí)上，這是金融監(jiān)管部門(mén)年內(nèi)第二次對(duì)首套住房貸款利率下限進(jìn)行調(diào)整。2022年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。
此外，年初以來(lái)，五年期以上LPR已歷經(jīng)多次下降。最新政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。
值得注意的是，除了城市需符合相關(guān)條件，新政針對(duì)的購(gòu)房者為2022年底前的增量客戶，同時(shí)由于調(diào)降的為首套房貸利率下限，對(duì)于存量住房貸款客戶則影響有限。
具體來(lái)看，通知提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。
首先，通知?jiǎng)澏藯l件及政策實(shí)施時(shí)間：對(duì)于2022年6月-8月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
通知同時(shí)指出，按照“因城施策”原則，符合條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。
那么，當(dāng)前有哪些城市符合上述條件？
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。在此之中，二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三四線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。
“此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大或持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的城市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
在招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼看來(lái)，在居民住房消費(fèi)需求不振、房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱的情況下，調(diào)整首套房貸利率下限具有重要性和緊迫性。
“當(dāng)然，這只是首套房貸利率下限的調(diào)整，而不是首套房貸利率，具體如何定價(jià)仍由銀行與客戶商定，不同地區(qū)、不同銀行實(shí)際執(zhí)行的利率或有不同?！倍ｍ笛a(bǔ)充道，“從地區(qū)看，部分二三線城市可能符合調(diào)整的條件并進(jìn)行調(diào)整，但一線城市及部分省會(huì)城市難以調(diào)整；從銀行看，預(yù)計(jì)多數(shù)銀行對(duì)首套住房貸款將實(shí)際執(zhí)行利率下限?！?/p>
與此同時(shí)，有金融業(yè)人士提醒，部分符合條件的熱點(diǎn)城市，如房?jī)r(jià)上漲，銀行和客戶所協(xié)商利率可能相應(yīng)上調(diào)，以符合房住不炒要求；另一方面，因?yàn)樾抡哂小半A段性”，可能出現(xiàn)居民將購(gòu)房計(jì)劃提前的情況。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，新政將幫助減少居民利息支出、更好地支持剛性住房需求。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)在全國(guó)有接近80多個(gè)城市首套房房貸利率下調(diào)到了4.1%，如果繼續(xù)降低的確可降低購(gòu)房者置業(yè)成本，持續(xù)降息是落實(shí)國(guó)務(wù)院“支持住房剛性和改善性需求”的要求，對(duì)市場(chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
據(jù)其測(cè)算，以貸款100萬(wàn)元、30年期限為例，下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，月供將減少88.48元，累積30年月供減少3.18萬(wàn)元。
然而，并非所有購(gòu)房者能夠享受到新政的優(yōu)惠?！皠偵宪?chē)的我感覺(jué)好虧啊?！庇胁糠忠奄?gòu)房者發(fā)出感慨。
實(shí)際上，在2019年LPR改革完成后，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率由兩部分構(gòu)成：一是相應(yīng)期限LPR，二是基點(diǎn)（BP,1BP=0.01%）。在此之中，LPR為浮動(dòng)利率，主要參考五年期以上LPR水平；而基點(diǎn)則在購(gòu)房者與銀行簽訂借款合同時(shí)就已固定。
根據(jù)本次通知，此番有望調(diào)降的為首套房貸利率下限，也就是基點(diǎn)部分，并不涉及LPR。而對(duì)于已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，基點(diǎn)已經(jīng)固定，不會(huì)因?yàn)樾碌恼叨l(fā)生變化。因此，新政僅針對(duì)在年底前的新增購(gòu)房者，對(duì)于存量購(gòu)房者來(lái)說(shuō)影響有限。
不過(guò)，年初以來(lái)，五年期以上LPR已經(jīng)歷多次調(diào)降，累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于選擇了浮動(dòng)利率的存量客戶來(lái)說(shuō)，有望在2023年獲益。
7月28日，中央政治局會(huì)議提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”；8月24日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。
9月23日，央行貨幣政策委員會(huì)2022年三季度例會(huì)亦指出，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)能在多大程度上實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是重要的影響因素。應(yīng)加快調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，階段性放寬房地產(chǎn)貸款集中度管理相關(guān)要求；通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款等措施，撬動(dòng)商業(yè)銀行信貸資金，對(duì)‘保交樓’項(xiàng)目給予專項(xiàng)支持?！倍ｍ抵赋觥?/p>
在張大偉看來(lái)，整體看房地產(chǎn)微調(diào)寬松的政策內(nèi)容越來(lái)越寬，政策力度越來(lái)越大。但目前來(lái)看，市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。
央行9月9日發(fā)布的8月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，居民貸款新增4580億元，同比少增1175億元。其中以個(gè)人住房貸款為主的中長(zhǎng)期貸款2658億元，同比少增1601億元?！斑@意味著當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域尚未回暖?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。
“對(duì)個(gè)人住房貸款，應(yīng)進(jìn)一步加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、降低貸款利率等措施進(jìn)行優(yōu)化?！倍ｍ低瑫r(shí)表示，“下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優(yōu)化空間，二套住房貸款利率下限也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。對(duì)限購(gòu)政策，可以探索實(shí)施‘因區(qū)施策’，適當(dāng)放開(kāi)一二線城市郊區(qū)的限購(gòu)政策?！?/p>