實(shí)際生活中，有客戶市場價(jià)400萬的房子只拿到230萬，年化利率高達(dá)6.3%，也有客戶市場價(jià)300萬的房子，就拿到250萬，年化利率只有4.25%。同樣都是房產(chǎn)抵押貸款，不同的操作，結(jié)果完全不同。你知道為什么嗎？
其實(shí)，房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款最主要看三個(gè)方面：人、房、公司。
01、借款人的征信
想要做低利率的抵押貸款，前提是你要有條件才能做利率低的產(chǎn)品，征信是非常重要的參考項(xiàng)。
比如負(fù)債、查詢、逾期次數(shù)，這些銀行都會(huì)去認(rèn)真核算，也決定你的貸款額度。
02、抵押物
不同性質(zhì)的抵押物，評估總值和市場價(jià)的差異不同，銀行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)抵押率也不同。
銀行一般按資產(chǎn)評估價(jià)的7成（住宅類）來計(jì)算貸款金額。但也有例外，對于普通住宅，大多數(shù)銀行是7成，也有銀行8成，還有銀行對于經(jīng)營情況良好的企業(yè)，可以給到9成，甚至1:1，這里又相差了1-3成。
03、房產(chǎn)評估價(jià)
你抵押的房產(chǎn)價(jià)值多少錢，不是企業(yè)說了算，也不是市場說了算，而是銀行說了算！那銀行如何確定抵押物的價(jià)值呢？一般來說，銀行委托指定有資格的第三方資產(chǎn)評估公司來評估，以評估公司的評估價(jià)格為準(zhǔn)。
這里需要注意的是，不同的銀行，不同的評估公司，給出的價(jià)格都會(huì)有所差異。評估價(jià)格的高低直接影響貸款金額的大小。最高價(jià)格和最低價(jià)格之間相差10-20%是很常見的。換句話說，同樣是1千萬的房子，可能相差一兩百萬。
04、借款公司的情況
目前大部分的銀行政策傾向于資金流向企業(yè)或經(jīng)營性用途，所以一般客戶去銀行貸款的時(shí)候，沒有營業(yè)執(zhí)照，基本上很多銀行都不接受，因?yàn)殂y行會(huì)擔(dān)心你的資金用途流向問題，所以沒執(zhí)照就只能做消費(fèi)型抵押貸。
營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營范圍，注冊長短，也會(huì)直接影響你所能申請的銀行產(chǎn)品。