“在當(dāng)下階段，美的置業(yè)選擇蟄伏，打造自己的能力，進(jìn)行結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，尋找新的機(jī)會(huì)?！泵赖闹脴I(yè)（03990.HK）董事會(huì)主席郝恒樂(lè)在今日（3月28日）舉行的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示。

郝恒樂(lè)判斷，2024年房地產(chǎn)還是處于持續(xù)筑底的過(guò)程中，“但是不利因素在出清，有利因素在疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定還可以回歸到良性健康的發(fā)展軌道?！?/p>

2023年融資順暢 資源儲(chǔ)備有進(jìn)有退

美的置業(yè)昨日（3月27日）晚間披露的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2023年公司實(shí)現(xiàn)合同銷售總額658.5億元。2023年，公司營(yíng)業(yè)收入735.6億元，核心凈利潤(rùn)22.6億元，公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為10.3億元。美的置業(yè)指出，在報(bào)告期內(nèi)公司通過(guò)集約化管理，實(shí)現(xiàn)管理和銷售費(fèi)用率的穩(wěn)步控制。

在資源獲取方面，2023年美的置業(yè)延續(xù)了近年來(lái)調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的思路。2023年內(nèi)，新獲廣州、佛山、長(zhǎng)沙等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，增加貨值約70億元。同時(shí)退出了部分弱線城市，在報(bào)告期末，美的置業(yè)已基本退出大理、柳州、中山、舟山、臺(tái)州、石家莊、泰州等城市。

不過(guò)與經(jīng)營(yíng)基本盤相比，市場(chǎng)對(duì)美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)安全性的情況更為關(guān)注，美的置業(yè)也在財(cái)報(bào)、業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)開(kāi)篇中即加以介紹。

“美的置業(yè)的融資在去年整個(gè)融資是非常順暢的”，美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，“一方面來(lái)自于這些年來(lái)我們堅(jiān)持財(cái)務(wù)紀(jì)律，另一方面也獲益于非常強(qiáng)勁的股東背景，同時(shí)也感謝多方合作機(jī)構(gòu)的加持?！绷指曛靥峒傲斯驹谏夏昀塾?jì)發(fā)行的五期共計(jì)46.2億元中期票據(jù)，幫助公司保持了現(xiàn)金流寬裕。

財(cái)報(bào)顯示，截至2023年底，美的置業(yè)有息負(fù)債總量為380.7億元，較上年同期下降103.9億元。凈負(fù)債率35.8%，現(xiàn)金短債比1.44，預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔，融資成本保持低位，加權(quán)平均融資成本為4.80%，在民企陣營(yíng)中表現(xiàn)較為突出。

林戈分析指出，在2024年美的置業(yè)的財(cái)務(wù)壓力并不大。美的置業(yè)在2024年共有約120億元的短期債務(wù)，目前公司可以保持每個(gè)月超30億元的回款，公司的資金鋪排已經(jīng)做好了充分的準(zhǔn)備，把未來(lái)要兌付的資金做好了預(yù)留。

蟄伏開(kāi)啟新長(zhǎng)征

進(jìn)入2024年，面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，郝恒樂(lè)以“蟄伏”二字形容美的置業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路。郝恒樂(lè)認(rèn)為，2024年房地產(chǎn)還是處于持續(xù)筑底的過(guò)程中，但是不利因素在出清，有利因素在疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定還可以回歸到良性健康的發(fā)展軌道。

“談恢復(fù)為時(shí)尚早，但其中有很多結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，比如每個(gè)城市的分化、企業(yè)分化、企業(yè)業(yè)務(wù)和產(chǎn)品等結(jié)構(gòu)性的分化。美的置業(yè)在這個(gè)階段去找些結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，為未來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)?！焙潞銟?lè)表示。

郝恒樂(lè)介紹，美的置業(yè)把2024年作為新長(zhǎng)征的起點(diǎn)，公司的主旋律是聚焦結(jié)構(gòu)優(yōu)化，包括城市布局優(yōu)化、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化：

第一，在城市布局方面，美的置業(yè)的投資戰(zhàn)略將延續(xù)前期的思路，以作減法為主，由多到精，加快存量去化。通過(guò)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，深耕更加有潛力且公司具備一定優(yōu)勢(shì)的核心城市。

第二，堅(jiān)持近兩年持續(xù)推進(jìn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，通過(guò)持續(xù)降負(fù)債，確保企業(yè)在負(fù)債、融資的兩方面的融入、償還等方面不會(huì)出任何問(wèn)題。

第三，堅(jiān)持多元化。不僅在房地產(chǎn)主業(yè)上作精作專作深，也持續(xù)培育服務(wù)領(lǐng)域、建筑科技等多元賽道上。不過(guò)，對(duì)多元業(yè)務(wù)也要強(qiáng)調(diào)安全性，強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。在房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)方面，通過(guò)建筑、節(jié)能、科技等方面的措施，進(jìn)一步夯實(shí)產(chǎn)品力，形成自己的產(chǎn)業(yè)化。

具體來(lái)看，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，美的置業(yè)制定的2024年年度銷售目標(biāo)是550億元左右。其中，貨值鋪排上有400億元至500億元的新增貨值，另外還有700億元左右的庫(kù)存，整體供貨約1100—1200億元。此外，公司預(yù)期在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、建筑科技等賽道上也會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模、利潤(rùn)率水平的提高。