原創(chuàng) 劉曉博
今天來(lái)談?wù)勥@個(gè)問(wèn)題。
先告訴大家結(jié)論：不要小看了“手頭現(xiàn)金”如何選擇這個(gè)話題，它對(duì)很多家庭非常重要，可能是社會(huì)階層的升降問(wèn)題，也可能是生死問(wèn)題。因?yàn)榈搅岁P(guān)鍵時(shí)刻，一分錢(qián)是可以難倒英雄漢的。
第一，在這個(gè)黑天鵝橫飛的時(shí)代，手里保留一些備用金是非常重要的，你永遠(yuǎn)不知道今天后半夜會(huì)發(fā)生什么？比如美國(guó)人突然干了什么，俄羅斯人突然干了什么。
今年是農(nóng)歷的壬寅年。從一開(kāi)年，就顯得非常魔幻。先是香港爆發(fā)第五波疫情，最后導(dǎo)致了接近120萬(wàn)人確診，并引發(fā)了深圳的“慢行”、上?！叭蜢o態(tài)管理”，以及廣州、北京的疫情。
疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響。
上圖是根據(jù)央行公開(kāi)數(shù)據(jù)，計(jì)算出來(lái)的今年一季度新增的住戶貸款、房貸和個(gè)人房貸的同比變動(dòng)情況，都大跌了超過(guò)5成。
住房是居民第一大消費(fèi)，汽車(chē)是第二大消費(fèi)。
樓市冷了，車(chē)市呢？
5月11日，中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月，中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)銷(xiāo)分別完成120.5萬(wàn)輛和118.1萬(wàn)輛，環(huán)比分別下降46.2%和47.1%，同比分別下降46.1%和47.6%。
疫情之外，還有戰(zhàn)爭(zhēng)的沖擊。2月下旬，爆發(fā)了烏俄戰(zhàn)爭(zhēng)。
這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)本身就出人意料，打到今天戰(zhàn)場(chǎng)態(tài)勢(shì)也出人意料，更引發(fā)了出人意料的制裁和出人意料的反制裁。反映到經(jīng)濟(jì)上，就是糧食、能源價(jià)格出現(xiàn)了劇烈波動(dòng)，甚至短缺。
5月11日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，對(duì)形勢(shì)的最新表述是：“受新一輪疫情、國(guó)際局勢(shì)變化的超預(yù)期影響，4月份經(jīng)濟(jì)新的下行壓力進(jìn)一步加大”。
疫情和戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊尚未結(jié)束，而且隨時(shí)可能惡化。我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期看好，但短期波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不得不防。
比如今天的最新消息是：世界衛(wèi)生組織宣布，奧密克戎變種BA.4和BA.5已在全球十余個(gè)國(guó)家發(fā)現(xiàn)，它們的傳染性可能更強(qiáng)。
至于烏俄戰(zhàn)爭(zhēng)會(huì)不會(huì)全面升級(jí)，也有待觀察。俄羅斯之所以和烏克蘭爆發(fā)戰(zhàn)爭(zhēng)，源于北約東擴(kuò)，烏克蘭希望加入北約，讓俄羅斯感到威脅近在咫尺。
烏俄戰(zhàn)爭(zhēng)的爆發(fā)，讓同樣臨近俄羅斯的中立國(guó)芬蘭、瑞典感覺(jué)到威脅，近日都表達(dá)了加入北約的意愿。
英國(guó)近日與瑞典和芬蘭簽署協(xié)議，承諾兩國(guó)若遭到攻擊將提供支持。
芬蘭、瑞典立場(chǎng)的突然變化，是否會(huì)引發(fā)俄羅斯和北約的全面沖突，尚不能確定。
前兩天我在一場(chǎng)公開(kāi)演講中，提出了“壬寅之變”的概念（歷史上的“壬寅宮變”就非常魔幻），這將改變世界的格局，并影響到經(jīng)濟(jì)。
在這樣高度不確定的時(shí)代，任何一個(gè)家庭都必須有備用金，能保證在封城時(shí)，可以正常生活、供樓、供車(chē)。這個(gè)備用金至少能支撐你全家生活6個(gè)月。如果有車(chē)貸、房貸，則要能保證支付3年內(nèi)的還貸。
這個(gè)備用金，最好不是股票、基金、信托、銀行理財(cái)，而是銀行存款，其中一部分最好是放在家里的現(xiàn)鈔。
第二，為什么股票、基金、信托、銀行理財(cái)，都有不確定性？
原因很簡(jiǎn)單：金融市場(chǎng)的“外部性”太強(qiáng)。
什么是外部性？比如當(dāng)年特朗普總統(tǒng)的時(shí)候，常常對(duì)中國(guó)說(shuō)狠話，然后洋洋得意地宣布，他的某個(gè)聲明讓中國(guó)股市跌了多少點(diǎn)？
以前我們部分天真的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，否認(rèn)貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)、金融戰(zhàn)爭(zhēng)的說(shuō)法。特朗普上臺(tái)之后的種種做法，狠狠地打了他們的臉。
特朗普甚至直接干預(yù)美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策，不聽(tīng)話的耶倫就被換成比較聽(tīng)話的鮑威爾，雖然鮑威爾不是經(jīng)濟(jì)學(xué)科班出身，但仍然被任命為美聯(lián)儲(chǔ)主席。
特朗普能通過(guò)一個(gè)聲明，打擊中國(guó)房?jī)r(jià)嗎？他顯然做不到。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不可貿(mào)易的，非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品。
當(dāng)美國(guó)對(duì)中國(guó)充滿敵意的時(shí)候，你想通過(guò)金融市場(chǎng)掙錢(qián)，難度就比較大了。
上圖是最近幾天出現(xiàn)的一條新聞，它意味著什么，相信大家應(yīng)該懂。
如果香港有這個(gè)可能，內(nèi)地呢？
最近兩天，傳出了美國(guó)可能降低中國(guó)商品進(jìn)口關(guān)稅的好消息。但馬上，又搭配了下面這條壞消息。
今年是美國(guó)的中期選舉年，拜登的民主黨隨著通脹不斷創(chuàng)新高，其支持率不斷走低。為了在選舉中翻盤(pán)，拜登政府一定會(huì)打中國(guó)牌，讓市場(chǎng)充滿變數(shù)。
所以，今年金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。比如股市，雖然已經(jīng)走出了政策底，但市場(chǎng)底很難講在哪里。雖然下半年股市一定比上半年好，但未必你買(mǎi)的股票一定漲。即便是你選對(duì)了方向、選對(duì)了板塊，未必能選對(duì)個(gè)股。
股市、基金、信托相對(duì)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較大。信托的流動(dòng)性還不好。
銀行理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但你要明白，銀行理財(cái)主要投資于債券，中美利率倒掛情況下，債券市場(chǎng)走勢(shì)不佳。今年前4個(gè)月，銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率也普遍不好，個(gè)別甚至出現(xiàn)了虧損。
銀行理財(cái)還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：當(dāng)銀行出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，存款保險(xiǎn)保證的是每個(gè)人50萬(wàn)元的存款安全，銀行理財(cái)不算存款。
另外需要提醒大家的是，在小銀行的存款，一般不要超過(guò)50萬(wàn)。中國(guó)有4000多家金融機(jī)構(gòu)，其中90%以上是比較安全的，但根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，大約有400家存在或多或少的風(fēng)險(xiǎn)（主要是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行），這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不得不防。
第三，提前還房貸，有以下具體細(xì)節(jié)需要注意。
如果你對(duì)自己的行業(yè)前景不是很看好，或者對(duì)自己未來(lái)幾年職業(yè)機(jī)會(huì)不是很看好，在手里有錢(qián)的情況下，可以提前還房貸，或者還部分房貸。
這樣做的好處的是，降低家庭的杠桿率，讓自己更安全一些。如果能一次性還完房貸，可以一次性歸還。如果不能一次性還完，只能還一部分的話，要仔細(xì)算賬，保證還部分房貸之后、手里的現(xiàn)金可以繼續(xù)供樓3年以上。
之所以最好保留3年供樓能力，主要是為了防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。比如失業(yè)、健康出現(xiàn)問(wèn)題，或者疫情長(zhǎng)時(shí)間沖擊等。
過(guò)去兩年，很多購(gòu)房者申請(qǐng)到的房貸利率偏高。如果你的房貸利率是5.5%甚至6%，手里的閑錢(qián)現(xiàn)在做銀行理財(cái)其實(shí)很難超過(guò)4%。與其收益率倒掛，不如提前還貸。
如果亂投資出現(xiàn)巨大虧損，而自己又失業(yè)，或者家人健康出現(xiàn)問(wèn)題、需要大量資金，這時(shí)候供樓可能有問(wèn)題，最終可能給家庭帶來(lái)毀滅性打擊。這就是我標(biāo)題上說(shuō)的“生死問(wèn)題”了。
第四，我之所以支持提前還貸，是因?yàn)槿诵缘娜觞c(diǎn)——當(dāng)手里有錢(qián)的時(shí)候，更容易犯錯(cuò)誤。
在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，我給大家的建議是：能使用銀行貸款供樓，盡量使用銀行貸款，因?yàn)檫@樣可以充分利用通脹，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，不是每個(gè)人都高度理性的。比如當(dāng)一個(gè)人有200萬(wàn)現(xiàn)金，而銀行房貸余額也是200萬(wàn)的時(shí)候，提前還貸的結(jié)果是他手里的現(xiàn)金耗盡。好處是沒(méi)有負(fù)債，絕對(duì)安全。
如果不提前還貸，他拿著這200萬(wàn)就一定會(huì)“手癢”，去貿(mào)然做各種投資。
不是每個(gè)人都有足夠的金融知識(shí)；即便有足夠的金融知識(shí)，沒(méi)有內(nèi)幕消息，在市場(chǎng)中也很容虧錢(qián)。這200萬(wàn)現(xiàn)金的最后結(jié)果，大概率是虧損嚴(yán)重，最后買(mǎi)來(lái)一堆教訓(xùn)，并影響夫妻關(guān)系、家庭和睦。
與其這樣，反而不如提前還貸。
另外：前些年房貸利率偏低，跟中小銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益率持平，甚至理財(cái)收益更高。當(dāng)時(shí)提前歸還房貸，一旦需要用錢(qián)，再次貸款利率會(huì)更高。
現(xiàn)在的情況反過(guò)來(lái)了。房貸利率高，歸還之后重新貸款反而更低。再加上國(guó)際環(huán)境劇烈變化，金融市場(chǎng)動(dòng)蕩加劇，投資難度大增。在這種情況下，對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，及時(shí)降低家庭杠桿率，可能是更理性的選擇。
什么是普通人？如果你沒(méi)有內(nèi)幕消息，沒(méi)有明顯的資金優(yōu)勢(shì)（有能力坐莊），即便是金融博士也是普通人。
第五，如果你的行業(yè)前景不錯(cuò)，自己的職業(yè)前景也看好，未來(lái)收入穩(wěn)定并大概率不斷增加。這種情況下你手里有現(xiàn)金，可以抓住這一波樓市松動(dòng)期，到中心城市配置優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，而不是提前還房貸。
過(guò)去幾年，各地限購(gòu)非常嚴(yán)格，你想獲得TOP10城市的限購(gòu)區(qū)域住宅購(gòu)買(mǎi)資格非常困難，除非你長(zhǎng)期生活在這個(gè)城市。
現(xiàn)在，南京、蘇州這樣的優(yōu)秀城市，只需要6個(gè)月的社?；蛘邆€(gè)稅就可以買(mǎi)房，這是一個(gè)非常好的、跨城布局的機(jī)會(huì)。
南京的河西、江北新區(qū)核心區(qū)，以及蘇州園區(qū)，都是非常有價(jià)值的片區(qū)。如果未來(lái)5年供樓沒(méi)有問(wèn)題，可以大膽地買(mǎi)。5年，是一輪樓市周期的時(shí)間，對(duì)于中心城市來(lái)說(shuō)基本上會(huì)明顯漲一輪，保證你的投資相對(duì)安全。
或許有人會(huì)問(wèn)：很多二線城市，比如沈陽(yáng)都不限購(gòu)了，可以買(mǎi)嗎？
我的建議是，中國(guó)（內(nèi)地）最好的8城市就是北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州，這前八名是比較明確的。
如果在這8個(gè)城市的限購(gòu)區(qū)域，想想辦法就可以獲得房票，那就堅(jiān)決買(mǎi)這8個(gè)城市，其他先放在一邊。目前看，這8個(gè)城市限購(gòu)區(qū)域大幅降低門(mén)檻的，只有南京和蘇州。
6個(gè)月社保和個(gè)稅，只是象征性的門(mén)檻，很容易跨過(guò)去。南京和蘇州也有大量的低價(jià)值地區(qū)，千萬(wàn)不要碰，選最有價(jià)值的片區(qū)、前景最確定的片區(qū)。
如果廣州的天河、海珠、越秀、黃埔也只需要6個(gè)月社?；蛘邆€(gè)稅了，那就買(mǎi)廣州。至于北上深的限購(gòu)門(mén)檻，估計(jì)不會(huì)顯著降低的。
第六，未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？
漲是基本趨勢(shì)，因?yàn)橥涢L(zhǎng)期存在。
一個(gè)基本邏輯是：面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力的時(shí)候，任何一個(gè)國(guó)家都會(huì)出臺(tái)寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。
疫情之后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)一度停擺。其結(jié)果，引發(fā)了美國(guó)史無(wú)前例的大印鈔，美國(guó)的廣義貨幣M2同比增長(zhǎng)一度達(dá)到了25%，接近中國(guó)2009年四萬(wàn)億政策發(fā)力的時(shí)候（27.7%）。然后，美股大漲、美國(guó)房?jī)r(jià)大漲，有些片區(qū)的房?jī)r(jià)在疫情之后翻倍。
中國(guó)的印鈔速度（廣義貨幣M2同比增速）正在重返兩位數(shù)，當(dāng)水不斷涌來(lái)，擱淺的船一定會(huì)浮起來(lái)。
而且你要知道，中國(guó)這樣的大一統(tǒng)國(guó)家，任何一個(gè)時(shí)代都需要一個(gè)征稅神器，歷史上曾是鹽、鐵，現(xiàn)在是土地房屋。土地房屋直接帶來(lái)的稅費(fèi)收入，占財(cái)政支出的35%以上。如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，或許持續(xù)下跌，那會(huì)是什么后果？
當(dāng)然，政策也不支持房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，但走長(zhǎng)期慢牛是合理的。
中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)，會(huì)進(jìn)一步分化。普通的縣城、縣級(jí)市、地級(jí)市的房屋，金融屬性會(huì)逐步減少。而大城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)的房?jī)r(jià)，會(huì)創(chuàng)出新高。在核心都市圈內(nèi)部，會(huì)產(chǎn)生新的片區(qū)中心，這里的房?jī)r(jià)也會(huì)“價(jià)值再發(fā)現(xiàn)”。
除非你移民，把財(cái)富全部轉(zhuǎn)移到國(guó)外，那將是另外一個(gè)邏輯。如果你未來(lái)繼續(xù)生活在國(guó)內(nèi)，那么把自己70%以上的資產(chǎn)放在優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)里，是最穩(wěn)妥的選擇。
千萬(wàn)別相信這種說(shuō)法：中國(guó)人的財(cái)富應(yīng)該跟美國(guó)人一樣，金融資產(chǎn)占大頭。
如果中國(guó)人的財(cái)富大多放在金融資產(chǎn)里，被美國(guó)割韭菜是分分鐘的。僅僅一個(gè)SWIFT系統(tǒng)，到底封你幾個(gè)號(hào)，封不封，什么時(shí)候封，反復(fù)折騰幾次，你的財(cái)富就打5折、4折了。
最近美國(guó)不斷開(kāi)出名單，把100多家中概股列入預(yù)摘牌名單，這是做什么？這其實(shí)就是金融戰(zhàn)，逼迫你讓步，同時(shí)給美國(guó)選民看，提升民主黨的支持率。
這種為了選票而折騰中國(guó)，不斷發(fā)動(dòng)金融騷擾戰(zhàn)的做法，會(huì)長(zhǎng)期存在。這對(duì)于普通中國(guó)股民來(lái)說(shuō)，將構(gòu)成最大的不確定性。
買(mǎi)大城市的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，是“睡后資產(chǎn)”，你可以放心睡覺(jué)。今年不漲，明年不漲，都不算什么，時(shí)間一定站在你這邊。
買(mǎi)股票，過(guò)的是枕戈待旦的日子，你永遠(yuǎn)不知道后半夜美國(guó)政客又說(shuō)了什么，做了什么。
看懂了這一點(diǎn)，你就知道自己的錢(qián)該放在哪里了，該投資什么了。
至于2022年的投資，謹(jǐn)慎一點(diǎn)、保守一點(diǎn)，適度降低家庭杠桿率、保持手頭3年內(nèi)的流動(dòng)性，是主基調(diào)。