深圳最嚴(yán)樓市新政5問5答：房價(jià)會(huì)不會(huì)暴跌

10月4日，這兩年全國樓市的領(lǐng)漲龍頭——深圳，發(fā)布樓市調(diào)控新政，堪稱史上最嚴(yán)，很多人表示以為放假回來少個(gè)衛(wèi)生間，沒想到連資格都沒有了。這次新政來得比較突然，但也在意料之中，目前擺在大家面前的買與不買，已經(jīng)是個(gè)選擇難題了。

城市群聊中……

北京：穩(wěn)定樓市，我先砍只手。

天津：老哥我跟，也砍。

鄭州：+1.

成都：+1.

無錫：+1.

濟(jì)南：+1.

合肥：+1 .

深圳：我跟，截掉四肢。

廣州：+1，我剪塊指甲。

北京：…。

天津：深圳你狠。

鄭州：廣州你丫是不是爺們？

成都：深圳，你廢了嗎？

無錫：深圳，還在嗎？

濟(jì)南：深圳挺住！

合肥：深圳挺住！

上海：喂110嗎？有人自殘！

……

1、深圳版限購政策要點(diǎn)有哪些？

答：深圳版限購要點(diǎn)包括以下5個(gè)方面：

1、社保：非深戶社保從3年提高到5年；

2、貸款：認(rèn)房又認(rèn)貸，首套且無貸(記錄)首付3成、無房有貸(記錄)首付5成、二套房首付7成；

3、限價(jià)：售價(jià)不得超過備案價(jià)格；

4、戶型：恢復(fù)90/70政策。

5、將單身和家庭戶區(qū)別對(duì)待，其中單身人士還包含離異。

相比今年325調(diào)控政策，此次是市政廳發(fā)文，7部委聯(lián)合出擊，尤其是公安局和網(wǎng)信辦這兩個(gè)部門格外顯眼。

2、深圳房價(jià)會(huì)不會(huì)暴跌？

答：任何對(duì)于價(jià)格的預(yù)測(cè)都是主觀的，漲跌最終還是由市場決定。深圳的房價(jià)并不是只漲不跌的，不妨一起回顧一下深圳房價(jià)經(jīng)歷過的比較大調(diào)整。

2007年中，深圳商品房均價(jià)曾經(jīng)攀升至18000元/平方米，達(dá)到全國最高水平； 2008年，深圳市一手住宅成交均價(jià)12800元/平方米，同比下跌4.4%，不少樓盤價(jià)格跌幅甚至達(dá)到50%；2009年初，房價(jià)卻跌至接近10000元/平方米。不到500天的時(shí)間里，深圳房價(jià)幾近腰斬。

2008年，深圳樓市上演了一場降價(jià)小區(qū)業(yè)主針對(duì)開發(fā)商的集體維權(quán)潮：萬科第五園、金地梅隴鎮(zhèn)、碧水龍庭、諾德國際、錦峰森鄰、宏發(fā)領(lǐng)域、甚至包括目前的“豪宅”半島城邦……此外還爆發(fā)了小規(guī)模的斷供現(xiàn)象。

當(dāng)房價(jià)下跌，影響比較大的還有中介代理。

2007年11月13日，“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”深圳中天置業(yè)評(píng)估有限公司爆發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑，這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。

2008年1月，在全國各地?fù)碛?850家地鋪的創(chuàng)輝租售陷入“關(guān)鋪門”。這個(gè)在高峰期在深圳有500多家地鋪的中介，關(guān)鋪門之后僅剩余90多家。當(dāng)年創(chuàng)輝的關(guān)鋪絕非個(gè)例，2008年，基本上所有地產(chǎn)中介都在關(guān)鋪裁員節(jié)省開支。

此次出臺(tái)的文件名為：《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，顯然，暴漲、暴跌都是不健康的。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)券商中國記者表示，對(duì)于后市“斷崖式下跌”的情形，這并不會(huì)出現(xiàn)。未來半年的時(shí)間里，深圳樓市的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，整體處于一個(gè)區(qū)間震蕩的過程，上下波動(dòng)不會(huì)太大。

有資深投資客表示，未來的樓市走勢(shì)也會(huì)相對(duì)平穩(wěn)兼有回調(diào)壓力，而且會(huì)持續(xù)一段較長的時(shí)間，對(duì)于杠桿太高只想短炒的人群，是及時(shí)止損還是繼續(xù)堅(jiān)持，將會(huì)是一個(gè)痛苦的選擇。

任澤平認(rèn)為，中長周期視角下，房地產(chǎn)尚有基本面支撐。目前，國內(nèi)城鎮(zhèn)化率56.1%，還有一定空間；城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段，人口從農(nóng)村和三、四線向一、二線大都市圈遷移，未來房市將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新特征；如果轉(zhuǎn)型成功，未來中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)中速增長。未來房市區(qū)域分化將越來越明顯，一、二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一、二線房市三種前景：貨幣(貨幣供應(yīng)增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境)中性，房價(jià)橫盤；貨幣超發(fā)，房價(jià)大漲；貨幣收緊，房價(jià)調(diào)整。

3、為了購房名額，離婚和閃婚哪個(gè)更劃算？假離婚到底有沒有用？

答：新政對(duì)于無房無貸(記錄)的剛需人群影響不大，抑制了不少改善性的需求，房價(jià)太高再提高首付成數(shù)，換房或投資的通通都會(huì)受到影響。

對(duì)單身土豪或離婚想再買的影響很大，夫妻有一方不是深戶的離了也沒有購房資格(除非社保5年).

有些剛來深圳的有購房能力的或者單身土豪為了買第二套，他們可能會(huì)選擇“閃婚”。上海規(guī)定單身非滬籍人士不可以在上海買房，一些買房心切的外地人只能“假結(jié)婚”或者閃婚。單身土豪閃婚購買第二套的首付比例也還是會(huì)比較高，達(dá)7成。

同樣，有些家庭在深圳已經(jīng)擁有2套或超過2套房產(chǎn)，但還想買房的土豪，取得房票的做法還是只有離婚，

離婚后，如果“凈身出戶”一方?jīng)]有貸款記錄，且為深圳戶籍(或非戶籍社保滿5年)依然可以購買一套，首付3成；如果有貸款記錄，首付需要5成。

可見，假離婚依然還是可以獲得1套額外購房資格，新政還是會(huì)限制部分假離婚投資性買家。

有網(wǎng)友預(yù)測(cè)：離婚的人會(huì)減少，結(jié)婚的人估計(jì)要增加了。

不少中介紛紛強(qiáng)推臨深片區(qū)和不限購不限貸的公寓項(xiàng)目。

4、近年深圳針對(duì)房地產(chǎn)市場有哪些政策？給市場帶來了哪些影響？

答：這10幾年的樓市，一直都是：一松就亂，一緊就死。死了還松，松了還亂?；蠲撁撘恢簧宪f下跳的猴子。去年的330新政無疑是本輪房價(jià)大漲的導(dǎo)火索之一，瘋搶、暴漲、違約的戲碼足足上演了一年，一年后，房價(jià)同比漲了88%。

2015年330新政：

1、二套房最低首付款不低于40%。住房公積金貸款購買首套最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購房，最低首付30%。

2、營業(yè)稅5改2。購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

事實(shí)上，深圳樓市在今年325政策實(shí)施以后，市場調(diào)整的情況實(shí)際已比較明顯。經(jīng)過半年的盤整，交易量也從低位徘徊的態(tài)勢(shì)逐步回升，價(jià)格也基本穩(wěn)定。

2016年4月~9月的半年里，月均交易量不足3000套，之前的月均交易量是5000套以上，甚至春節(jié)期間的2月，深圳樓市交易量也在5000套以上。

2016年325新政：

非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸，購買第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成。

▲325后，深圳樓市房價(jià)變化一覽▲

5、深圳目前戶籍政策是什么樣的？

答：此次新政很多人比較關(guān)注的還有非深戶的購房資格，由于目前社保3改5年，深圳作為一個(gè)常住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于戶籍人口的移民城市，連續(xù)繳5年社保的門檻不算低，意味著5年不換工作，或者換工作沒有空檔期。但比較寬松的戶籍政策，使得這一新政的影響相對(duì)較小。

深圳市政府于9月1日起調(diào)整積分落戶政策，人才落戶由積分制改為核準(zhǔn)制，并不設(shè)上限，滿足條件的人才可直接申請(qǐng)落戶。

根據(jù)《戶籍規(guī)定》，自2016年9月1日起，戶籍遷入將劃分為人才引進(jìn)遷戶、納稅遷戶、政策性遷戶和居住社保遷戶四個(gè)類別。其中，人才引進(jìn)遷戶和納稅遷戶由原有的積分制轉(zhuǎn)為核準(zhǔn)制執(zhí)行，也就是明確達(dá)到落戶條件，便可直接申請(qǐng)落戶。

根據(jù)新政，深圳6類人員經(jīng)核準(zhǔn)可辦理人才引進(jìn)遷戶。其中包括：經(jīng)深圳市認(rèn)定的高層次人才，且符合該類人才認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)年齡條件的人員；具有普通高等教育本科以上學(xué)歷，且年齡在45歲以下的人員；具有普通高等教育?？埔陨蠈W(xué)歷，且年齡在35歲以下的人員等。

這是近年來特大城市中首次對(duì)人才落戶政策松動(dòng)，被稱為“史上最寬松落戶政策”。